O Cartório de Registro de Imóveis realiza serviços importantes, que garantem o direito à propriedade das pessoas, bem como outros direitos referentes a imóveis. Somente quem registra uma casa ou terreno torna-se realmente seu dono, como determina a lei. O Cartório de Registro de Imóveis é o local onde as pessoas conseguem obter informações seguras sobre a verdadeira situação jurídica dos seus imóveis, sejam lotes, casas, apartamentos ou lojas.
Além de exprimir o direito de propriedade (garantir que o imóvel realmente pertence a uma pessoa), o Cartório de Registro de Imóveis retrata o histórico completo de cada bem registrado. Assim, o Cartório tem condições de informar, através de certidões, quais foram os vários donos de determinado imóvel, quem são os atuais proprietários, se existem restrições do mesmo ou se há algo que impeça a compra ou a venda do imóvel. Por essas razões, consulte o cartório sempre que for fazer qualquer transação envolvendo imóveis.
O registro do imóvel deve ser feito no Cartório respectivo da sua localização: bairro, município ou comarca.
PRINCIPAIS SERVIÇOS
No Cartório de Registro de Imóveis são realizados a matrícula, o registro e a averbação dos atos relativos aos bens imóveis.
A matrícula é como um retrato do imóvel nos livros do Cartório. É o ato que individualiza o imóvel, identificando-o por meio de sua correta localização e descrição. Nela serão feitos os atos de registro e averbação, mostrando o real o estado do imóvel.
O registro é o ato que declara quem é o verdadeiro proprietário do imóvel, ou se a propriedade deste bem está sendo transmitida de uma pessoa para outra. Toda vez que se leva uma escritura de compra e venda ou hipoteca de um imóvel ao Cartório, por exemplo, ela é registrada na matrícula, ou seja, os dados referentes ao negócio que se efetivou são anotados na matrícula do imóvel ao qual diz respeito.
A averbação é o ato que anota todas as alterações ou acréscimos referentes ao imóvel ou às pessoas que constam do registro ou da matrícula do imóvel. São atos de averbação, por exemplo, o Habite-se, que é expedido pela Prefeitura Municipal, as mudanças de nome, as modificações de estado civil decorrentes de casamento ou divórcio e outros atos. A averbação também é utilizada para os cancelamentos, inclusive os de hipoteca.
PRINCIPAIS DÚVIDAS
Certidões
Quem pode requerer uma certidão?
R. Qualquer pessoa pode requerer certidão, sem precisar dizer qual é o motivo do seu pedido ou o seu interesse.
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O que é uma certidão atualizada e qual é a sua importância?
R. Certidão atualizada é aquela cuja data de expedição antecede em, no máximo, 30 dias a formalização do negócio jurídico. Para se lavrar a escritura de compra de um imóvel, por exemplo, é necessário que a pessoa vá ao Cartório de Registro de Imóveis e peça uma certidão atualizada da matrícula do imóvel, além da certidão negativa de ônus e ações (aquela que aponta se há alguma pendência ou dívida). Só assim poderá fazer a compra sem problemas.
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Uma pessoa pode ir ao Cartório apenas para conferir seus documentos sem pagar nada por isso?
R. Sim. Os interessados podem procurar um Cartório de Registro de Imóveis e pedir para apenas conferir os seus documentos. O Cartório tem a obrigação de conferir os documentos gratuitamente.
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O que é convenção antenupcial e para que serve o seu registro?
R. Se um casal quer fazer valer qualquer acordo realizado antes do casamento, que é chamado de convenção ou pacto antenupcial, deve providenciar que isso seja feito por escritura pública, em Cartório de Notas, e pedir o seu registro depois do casamento. A finalidade do registro é dar conhecimento a todos das condições aceitas pelos noivos no momento do casamento.
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O que é o formal de partilha e em quais situações pode ser realizado?
R. É um documento feito ao final do inventário de qualquer pessoa que tenha morrido e deixado bens. Pelo formal de partilha se demonstra que um imóvel foi dividido entre os herdeiros. Também se registra a partilha de bens em casos de separação, divórcio, anulação e nulidade de casamento.
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O que é o usucapião?
R. É uma forma de aquisição da propriedade pela posse durante determinado tempo. Assim, se uma pessoa tem a posse de um imóvel, como se dono fosse, durante certo período, que pode ser, dependendo do caso, de cinco, dez ou 15 anos, ela poderá adquirir a sua propriedade, por requerimento feito ao Juiz de Direito, que expede uma sentença, reconhecendo o seu direito. A sentença também é registrada no Cartório de Registro de Imóveis.
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O que é hipoteca?
R. Quando uma pessoa toma dinheiro emprestado em um Banco, se este quiser uma garantia maior, além da assinatura, contrata uma hipoteca, em que a pessoa dá o seu imóvel para garantir a dívida. Nos financiamentos que têm hipoteca, em geral, os juros são mais baixos, pois o Banco tem a garantia do recebimento da dívida. Quando o Banco faz um empréstimo baseado apenas na assinatura da pessoa, como, por exemplo, no cheque especial, em geral os juros são muito mais elevados, pois caso não existem garantias.
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Como é feito o cancelamento de hipoteca?
R. Quando a pessoa paga a dívida, o Banco ou o credor autorizam o cancelamento da hipoteca, ficando novamente liberado o imóvel.
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O que é preciso para averbar a construção de uma casa?
R. Primeiro, é necessário que o proprietário aprove o projeto de construção na Prefeitura Municipal. Terminada a construção, a Prefeitura expede um documento, chamado “Baixa de construção” ou “Habite-se”, que, juntamente com a Certidão Negativa do INSS, é averbado na matrícula do lote, passando oficialmente a existir a construção no terreno.
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As alterações de nomes devem ser averbadas?
R. Sim. As alterações de nomes, em função de casamento, separação, divórcio ou qualquer outro motivo, devem ser comunicadas ao Cartório e averbadas. Essas mudanças influenciam no registro, na identificação ou na qualificação dos proprietários do imóvel.
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Qual é o documento exigido para averbar a alteração de nome?
R. Para a averbação da alteração de nome é preciso apresentar uma cópia autenticada da certidão do registro civil ao Cartório de Registro de Imóveis, no qual está registrado o imóvel de propriedade da pessoa que teve seu nome modificado.
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Pode-se registrar um imóvel com o contrato de promessa de compra e venda ou é preciso ter a escritura?
R. O contrato de promessa de compra e venda também pode ser registrado. Quando uma pessoa compra um imóvel com pagamento em prestações, o vendedor faz com ela um contrato de promessa de compra e venda. Este contrato pode ser registrado, garantindo ao comprador que o imóvel não será vendido a outra pessoa. Depois de pagas todas as prestações, o comprador terá a escritura definitiva do imóvel.
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Quando um documento é levado ao Cartório para registrar, e o registro não pode ser feito por existir um problema no imóvel, o valor pago é devolvido?
R. Sim. O valor pago por registros que não puderam ser feitos será devolvido.
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Quem pode requerer registro ou averbação?
R. O registro ou a averbação pode ser requerido por qualquer pessoa, que assumirá as despesas respectivas.
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Por que é preciso fazer o registro no Cartório de Registro de Imóveis se o proprietário já tem a escritura lavrada no Cartório de Notas?
R. No direito brasileiro, a propriedade imóvel só é transferida depois do registro da escritura no Cartório do Registro de Imóveis. Portanto, não adianta fazer apenas a escritura, que é um contrato de aquisição do imóvel. A escritura tem que ser registrada, pois “quem não registra não é dono.”
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Colaboração: Francisco José Rezende dos Santos – Oficial do 4º. de Registro de Imóveis de Belo Horizonte.
SERJUS