Contratos de locação devem ser objeto de controle contínuo

A celebração de contratos de locação comercial é uma realidade para o crescimento e expansão de empresas que atuam em diversos setores do comércio, notadamente grandes varejistas que possuem lojas e estabelecimentos espalhados pelo país. Com o mercado imobiliário e locatício aquecido e ante a pluralidade de contratos com cláusulas onerosas, muitas vezes impostas por administradoras e imobiliárias, a adequada gestão das locações comerciais das unidades dessas corporações torna-se imprescindível. 

A maior preocupação das empresas locatárias de imóveis comerciais e seus gestores resumia-se, até pouco tempo atrás, ao prazo e preço dos alugueis de suas unidades. No entanto, hoje é essencial o mapeamento e acompanhamento completo desses contratos, seja para o ajuizamento de ações renovatórias – visando a manutenção do ponto comercial -, seja para evitar que os custos das unidades tornem-se desproporcionais para aquela atividade e ameacem a saúde econômico-financeira da rede varejista — situação que, sem esse tipo de acompanhamento, só costuma ser percebida pelos administradores quando a crise já foi deflagrada e nem medidas judiciais são hábeis para reverter o quadro. 

Isso acontece, por exemplo, quando um contrato de locação de um imóvel comercial passa a vigorar por prazo indeterminado, permitindo a chamada “denúncia vazia” do locador ou a exigência de um reajuste muitas vezes arbitrário do preço da locação e fora da realidade do mercado. Em casos em que a observância do prazo adequado para ajuizamento de ações renovatórias não foi observada, a empresa interessada pode até mesmo “perder” aquele ponto. 

Além disso, tem-se verificado ser cada vez mais difícil no mercado imobiliário atual a negociação de contratos de locação que contemplem prazos proporcionalmente compatíveis com os investimentos realizados, fato que tem dificultado até mesmo as negociações renovatórias em sede extrajudicial. 

A Lei 8.245/91, que rege contratos de locação no Brasil, por vezes faculta às partes contratantes estabelecerem condições diversas e até mesmo antagônicas ao texto legal e que, no dia a dia, podem afetar sobremaneira estas relações. A denominada Lei de Locações, por exemplo, permite a renúncia de direitos como o da preferência na compra, o de indenização por benfeitorias úteis e necessárias, dentre outros. 

Muitas vezes as multas aplicadas, índices de correção, condições para contratação de seguros e cláusulas especiais em contratos condominiais ou de shopping centers que versam sobre despesas extraordinárias (fundos de promoção, taxas de administração, rateio, limite de raio de atuação etc.) podem até mesmo gerar um passivo acumulado que inviabiliza a manutenção de determinada loja, filial ou estabelecimento comercial. 

O processo de auditoria de contratos de locação comercial demanda um mapeamento global e uma análise completa dos instrumentos celebrados, seus aditamentos e documentos acessórios. Em certos casos, considerando o nível de complexidade de algumas locações, é possível parametrizar até 60 itens de suma importância para identificar contingências, custos, condições comerciais e jurídicas das unidades locadas, já que não raro tais contratos não são padronizados.

Tal iniciativa permite à empresa locatária e seus departamentos de logística e expansão otimizar procedimentos na negociação de novos instrumentos e até mesmo prever com segurança passivos necessários, seja na entrega do imóvel, ou por ocasião  da negociação de renovações. 

Ademais, quando da realização da auditoria contratual imobiliária, é possível identificar vícios — como, por exemplo, o estabelecimento de mais de um tipo de garantia no mesmo instrumento, o que é legalmente vedado, ou até mesmo a aplicação de reajuste monetário em prazo inferior ao permitido pela legislação vigente –, falhas de negociação e até mesmo condições que, por força da necessidade à época da assinatura do contrato, foram ignoradas ou não eram conhecidas pelo locatário. 

Além dos mencionados aspectos, a realização das referidas auditorias permite a visualização tática do desenvolvimento da atividade da empresa, avaliando-se a sua instalação e consolidação em pontos estratégicos das cidades em que atua. Tais procedimentos podem servir de base, inclusive, para mapeamento de projetos relativos à expansão e conquista de novas áreas de atuação. 

Assim, o acompanhamento jurídico dos antigos e novos contratos de locação comercial celebrados é uma ferramenta de suma importância para o crescimento saudável e controlado destas companhias.  

Bruno Carvalho é advogado especializado em Direito de Empresa e atua como coordenador da área de contratos comerciais e internacionais do escritório Marcelo Tostes Advogados em São Paulo.