Olá caríssimos leitores, é uma honra estar aqui para debater com vocês temas de direito imobiliário, área esta que tem crescido significativamente nos últimos anos.

Vocês sabiam que são diversas as situações que podem fazer que o imóvel fique irregular? Seja pelo fato de não ter escritura pública (imóveis apenas com contrato de compra e venda), seja por alguma irregularidade junto à prefeitura, pela falta de registro da escritura pública, a ausência de inventário, ou ainda, pelo fato do imóvel estar em litígio judicial.

Contudo, embora haja inúmeras situações que podem fazer o imóvel ficar irregular, hoje quero conversar com vocês sobre imóveis que estão irregulares devido a ausência de escritura pública, ou seja, por possuírem apenas contrato de compra e venda. Será que é possível a regularização? Se sim, o que fazer?

Primeiramente, cumpre esclarecer que, quem possui apenas contrato de compra e venda não é dono, mas sim, POSSUIDOR! Ou seja, o contrato de compra e venda não é capaz de transferir a propriedade do imóvel, mas tão somente, a posse deste.

Mas então para que serve o contrato, já que ele não transfere a propriedade do bem?? Serve para facilitar a regularização do imóvel! Como assim? Embora o contrato de compra e venda, também conhecido como contrato de posse não transfira a propriedade, ele é importante para o ajuizamento da ação de usucapião.

A ação de usucapião é capaz de regularizar imóveis sem escritura pública. É cabível para quem detém a posse do bem, que pode ser comprovada pelo contrato de compra e venda.

No direito brasileiro existem mais de 36 tipos de ação de usucapião. Hoje, abordaremos as mais conhecidas, que são: a usucapião extraordinária e a ordinária.

A usucapião extraordinária está prevista no artigo 1.238 do Código Civil, e é considerada a modalidade mais corriqueira no direito brasileiro por ser a mais simples em termos qualitativos. Para essa espécie, basta o animus domini (que o possuidor aja como dono, cuide do bem como se dono fosse), requisito exigido em todas as espécies de usucapião, e que tenha a posse pacífica sobre o imóvel pelo prazo de 15 anos ininterruptos.

Art. 1.238. Aquele que, por quinze anos, sem interrupção, nem oposição, possuir como seu um imóvel, adquire-lhe a propriedade, independentemente de título e boa-fé; podendo requerer ao juiz que assim o declare por sentença, a qual servirá de título para o registro no Cartório de Registro de Imóveis.

Assim, essa ação serve para os casos em que o imóvel foi vendido “de boca”, sem qualquer contrato ou documento que comprove o pagamento, ou até mesmo, para quem não comprou o bem, mas que está na posse pacífica e ininterrupta do mesmo há pelo menos 15 (quinze) anos e, pretende reclamar a propriedade do imóvel.

Cumpre destacar que, o prazo de 15 (quinze) anos para a usucapião extraordinária, poderá ser reduzido para 10 (dez) anos, caso o possuidor haver estabelecido no imóvel sua moradia habitual ou realizado obras e serviços de caráter produtivo dando função social a posse.

A usucapião ordinária, por sua vez, está prevista no artigo 1.242 do Código Civil, e exige o preenchimento de mais requisitos que a usucapião extraordinária. Nessa modalidade, além do tempo de 10 (dez) anos de posse mansa ininterrupta e animus domini (agir como dono), será necessário também justo título, que pode ser o contrato de compra e venda, e a boa boa-fé, que é a crença do possuidor de que o imóvel não tem outro dono, pois sabe, que o bem é legitimamente seu.

Art. 1.242. Adquire também a propriedade do imóvel aquele que, contínua e incontestadamente, com justo título e boa-fé, o possuir por dez anos.

Portanto, a ação de usucapião ordinária serve justamente para regularizar imóveis que foram vendidos apenas com contrato de compra e venda, por isso, o prazo é menor do que a usucapião extraordinária, que deve ser utilizada para quem não tem nenhum contrato.

Mas agora que se conhece o tempo necessário para a usucapião extraordinária e ordinária e os seus requisitos, a pergunta que não quer calar é: Se eu comprei um imóvel de quem já tinha a posse pacífica e ininterrupta por 15 (quinze) anos, vou precisar esperar mais 15 (quinze) ou 10 (dez) anos para ajuizar a ação de usucapião e regularizar o meu imóvel???? A resposta é NÃO! E é ai que está o pulo do gato da usucapião, as posses se somam, ou seja, é possível acrescentar à sua posse a dos seus antecessores, é o que determina o art. 1.243 do Código Civil:

Art. 1.243. O possuidor pode, para o fim de contar o tempo exigido pelos artigos antecedentes, acrescentar à sua posse a dos seus antecessores (art. 1.207), contanto que todas sejam contínuas, pacíficas e, nos casos do art. 1.242, com justo título e de boa-fé.

Achava que era mais difícil regularizar seu imóvel sem registro? Pois saiba que, dependendo o caso, pode ser ainda mais simples!

O Novo Código de Processo Civil, com o intuito de desburocratização e simplificação de procedimentos, admitiu o pedido de reconhecimento extrajudicial da usucapião, que será processado diretamente perante o cartório do registro de imóveis da comarca em que estiver situado o bem.

Assim dispõe o art. 1.071 do Código de Processo Civil:

Art. 1.071: O Capítulo III do Título V da Lei no 6.015, de 31 de dezembro de 1973 (Lei de Registros Publicos), passa a vigorar acrescida do seguinte art. 216-A: (Vigência)

“Art. 216-A. Sem prejuízo da via jurisdicional, é admitido o pedido de reconhecimento extrajudicial de usucapião, que será processado diretamente perante o cartório do registro de imóveis da comarca em que estiver situado o imóvel usucapiendo, a requerimento do interessado, representado por advogado, instruído com […]

Deste modo, em algumas situações não é mais necessário ingressar com a ação na via judicial, podendo ser realizado o procedimento diretamente cartório do registro de imóveis, o que torna o procedimento mais rápido. Contundo, vale ressaltar que, tanto na esfera judicial quanto na extrajudicial é indispensável que a parte seja representada por um advogado (a).

Você que ficou curioso para saber quando é possível utilizar a ação de usucapião pela via mais rápida, que é a extrajudicial, acompanhe os próximos posts, pois irei continuar falando sobre assunto, abordando o procedimento e os requisitos necessários para o reconhecimento extrajudicial da usucapião.

Thayna Kozarenko – Advogada Formada em Direito pelo Universidade do Vale do Itajaí. Apaixona pelo Direito e na luta pela justiça!