JURISPRUDÊNCIA CÍVEL
APELAÇÃO CÍVEL - OBRIGAÇÃO DE FAZER - LOTEAMENTO IRREGULAR - LEI 6.766/79 - OBRIGAÇÃO DO LOTEADOR - PEDIDO INICIAL ADITADO EM AUDIÊNCIA DE INSTRUÇÃO E JULGAMENTO
- É vedado vender ou prometer vender parcela de loteamento ou desmembramento não registrado. É proibida a modificação do pedido inicial, após citação, sem consentimento do réu, conforme exegese do parágrafo único do art. 264 do antigo CPC.
Apelação Cível nº 1.0145.14.004956-3/001 - Comarca de Juiz de Fora - Apelante: Construtora Freitas Guimarães Ltda. - Apelante adesiva: Sebastiana Célia dos Santos Silva e outros - Apelado: Paulo César da Silva, Sebastiana Célia dos Santos Silva e outros, Construtora Freitas Guimarães Ltda. - Relator: Des. Marco Aurélio Ferenzini
ACÓRDÃO
Vistos etc., acorda, em Turma, a 14ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado de Minas Gerais, na conformidade da ata dos julgamentos, em negar provimento ao recurso principal. Não conhecer do recurso adesivo.
Belo Horizonte, 6 de outubro de 2016. - Marco Aurelio Ferenzini - Relator.
NOTAS TAQUIGRÁFICAS
DES. MARCO AURELIO FERENZINI - Trata-se de recursos de apelação interpostos por Construtora Freitas Guimarães Ltda. e Sebastiana Célia dos Santos e outros contra a sentença de f. 88/89 proferida nos autos da ação ordinária, por meio da qual o Juízo de primeiro grau julgou em parte procedente o pedido inicial para conceder e confirmar a tutela antecipada para condenar a ré à obrigação de fazer para que esta proceda à regularização da situação do imóvel dos autores junto à prefeitura e órgãos competentes, arcando com as diligências e custos do processo de desmembramento do seguinte lote: terreno de nº 21, quadra "C", situado no loteamento Residencial Nova Benfica, no Município de Juiz de Fora, cuja matrícula junto ao terceiro Ofício de Registro é o de nº 43.792, registro R-07. Tal regularização deverá ser concluída em até 180 (cento e oitenta) dias corridos do trânsito em julgado, sob pena de multa diária de R$1.200,00 (um mil e duzentos reais), limitada ao período máximo de 30 (trinta) dias.
Recurso principal.
A ré, primeira apelante, às f. 91/95, alega que a decisão carece de fundamentação plausível para conferir um suposto direito aos apelados.
Sustenta que a parte autora adquiriu uma porção de lote de terra com as medidas e confrontações constantes da escritura anexada à inicial, dentro da legalidade. Aduz que, no contrato de compra e venda, não há cláusula ou pacto que obrigue a apelante a proceder à obrigação de regularização/desmembramento junto ao município, em relação ao referido lote.
Nesses termos, requer a reforma da sentença.
Contrarrazões apresentadas às f. 97/106, por meio da qual pleiteia pelo desprovimento do recurso.
Recurso adesivo.
Os autores, ora segundos recorrentes, às f. 107/114, requerem a reforma da decisão em parte, a fim de que a demandada fosse condenada aos danos morais.
Não foram apresentadas contrarrazões ao apelo adesivo.
É o relatório.
Juízo de admissibilidade.
Publicada a sentença em 17.02.2016 (f. 90), apelação principal protocolizada nos dias 03.03.2016 (f. 91), acompanhada do respectivo preparo (f. 95-v.). Assim, conheço do recurso, por presentes os requisitos para sua admissibilidade.
Recurso principal: Construtora Freitas Guimarães Ltda.
Mérito.
Narram os autores que, na data de 04.02.2011, adquiriram a fração de 7% (sete por cento) de um terreno situado no loteamento residencial Nova Benfica e que, por condições de saúde, decidiram vender o imóvel.
Aduzem que receberam uma oferta de compra mediante financiamento habitacional junto à Caixa Econômica Federal, e que, ao avançarem nas tratativas do negócio, foram notificados de que não seria possível o financiamento devido ao fato de que a propriedade se encontrava irregular. Assim, ao se dirigirem ao órgão municipal competente, foram cientificados de que a regularização não seria possível, visto que o loteamento foi realizado de maneira irregular pela construtora ré. Argumentam ainda que tiveram que suportar o ônus para o processo de regularização, que não pode ser concluído por culpa da demandada.
Requerem, ao final, que seja determinado que a ré regularize o loteamento.
Em reposta, sustenta a construtora que, de fato, os autores adquiriram a porção de um lote, contudo, trata-se de 5% (cinco por cento).
Defende que a propriedade foi regularmente registrada no cartório de imóveis, mas que a construção que há no terreno muito provavelmente não se encontra regularizada junto ao município, seja por ausência de recolhimento dos tributos, seja por não obediência às normas de construção estabelecidas. Aduzem ainda que os requerentes não cumpriram com seu ônus probatório e que não trouxeram aos autos o motivo determinante para o indeferimento de sua requisição para a venda junto ao órgão publico. Pleiteiam a improcedência dos pedidos.
Analisando os autos, precisamente o documento de f. 34, extrai-se tratar o imóvel sub judice de:
"Matrícula nº 43.792
Um lote de terreno de nº 21, da quadra "C" situado nesta cidade, loteamento Residencial Nova Benfica, medindo 25,00m de frente para o Viradouro da rua E; 40,00m de um lado, com o lote 22; 46,00m de outro lado confrontando com o lote 20 e 122,00 em divisa com José R. Lima e 76,00m em divisa com Aguiar Ganimi Villela. Proprietária: Construtora Freitas Guimarães Ltda., firma com sede nesta cidade, CNPJ 21.609.557/0001-02. Registro de aquisição: R-01 e R-04 - 24.727, neste Cartório.
[...]
R - 03 Compra e venda. Data: 23.02.2010. Adquirente: Lea Fernandes Leal, [...] Transmitente: A proprietária acima. [...] Nota: A transmissão é de somente 7% do imóvel.
[...]
R - 07 Compra e venda. Data 04.02.2011. Adquirentes: Sebastiana Célia dos Santos Silva, [...] Transmitente: A adquirente do R-3 Retro. [...] Nota de transmissão é de somente 7% do imóvel acima. [...]".
Depreende-se que, ao contrário do que foi afirmado pela apelante principal, os autores adquiriram de Lea Fernandes Leal, que, por sua vez, adquiriu da ré, uma fração de 7% do lote de terreno de nº 21, da quadra "C", no loteamento Residencial Nova Benfica. Observa-se que não se trata de uma parte de um lote simplesmente, mas, sim, uma fração do terreno situado no loteamento supracitado.
Da mesma forma, restou incontroverso nos autos, segundo a certidão emitida pela prefeitura de Juiz de Fora (f. 70), que o loteamento ou desmembramento, referente à venda da fração do lote de nº 21, quadra "C", não foi aprovado pelo município.
Feitas tais premissas, versam os autos na averiguação de quem seria a obrigação de regularizar o desmembramento/loteamento do imóvel dos autores junto à prefeitura e órgãos competentes.
De conformidade com a Lei Federal 6.766/79, que disciplina o Parcelamento do Solo Urbano, o desmembramento ou parcelamento do solo deverá observar determinados requisitos, tais como os previstos nos seguintes dispositivos:
``Art. 2º. O parcelamento do solo urbano poderá ser feito mediante loteamento ou desmembramento, observadas as disposições desta Lei e as das legislações estaduais e municipais pertinentes''.
``Art. 10. Para a aprovação de projeto de desmembramento, o interessado apresentará requerimento à Prefeitura Municipal, ou ao Distrito Federal quando for o caso, acompanhado de certidão atualizada da matrícula da gleba, expedida pelo Cartório de Registro de Imóveis competente, ressalvado o disposto no § 4º do art. 18, e de planta do imóvel a ser desmembrado contendo:
I - a indicação das vias existentes e dos loteamentos próximos;
II - a indicação do tipo de uso predominante no local;
III - a indicação da divisão de lotes pretendida na área''.
``Art. 18. Aprovado o projeto de loteamento ou de desmembramento, o loteador deverá submetê-lo ao registro imobiliário dentro de 180 (cento e oitenta) dias, sob pena de caducidade da aprovação[...]''.
No caso dos autos, restou demonstrado que o loteamento comercializado pela construtora, proprietária originária, não atendeu às exigências legais, haja vista que não foi aprovado pela Prefeitura de Juiz de Fora, conforme atesta a certidão de f. 70.
Ainda em relação ao tema, vislumbra-se do art. 37 da mesma lei:
``Art. 37. É vedado vender ou prometer vender parcela de loteamento ou desmembramento não registrado''.
Diante de tal cenário, observa-se que a construtora, original proprietária, tendo realizado venda fracionada de imóveis, entretanto, não registra o desmembramento, descumprindo, assim, a legislação em vigor, devendo, portanto, ser mantida a decisão, a fim de que ela regularize a situação do imóvel.
Apelação adesiva: Sebastiana Célia dos Santos e outro.
Preliminar de ofício.
Não conhecer do recurso adesivo.
Pleiteiam os autores que a ré seja condenada a indenização por danos morais.
Depreende-se que o pedido autoral versou quanto à condenação da demandada na obrigação de fazer consistente na regularização do loteamento junto ao órgão municipal competente, bem como ao Ofício de Registro de Imóvel, outorgando matrícula da fração adquirida pelos autores, fixando prazo para o seu cumprimento, sob pena de aplicação de multa diária.
Assim, de plano, deixo de conhecer do apelo adesivo, já que pugnam os demandantes, em sede de apelação, pela condenação da ré aos danos morais, já que isso afronta o dispositivo do art. 264 do antigo CPC e seu parágrafo único, que dispõe:
``Feita a citação, é defeso ao autor modificar o pedido ou a causa de pedir, sem o consentimento do réu, mantendo-se as mesmas partes, salvo as substituições permitidas por lei.
Parágrafo único. A alteração do pedido ou da causa de pedir em nenhuma hipótese será permitida após o saneamento do processo.''
Logo, já que o pedido da condenação da demandada aos danos morais foi feito na audiência de instrução e julgamento (f. 80), a qual não se encontrava presente a ré, portanto, sem seu consentimento, não conheço do recurso adesivo, por vedação legal.
Dispositivo.
Diante do exposto, nego provimento ao recurso principal, nos termos constantes deste voto. Não conheço do recurso adesivo.
Custas recursais, pelos apelantes.
Votaram de acordo com o Relator os Desembargadores Valdez Leite Machado e Evangelina Castilho Duarte.
Súmula - NEGARAM PROVIMENTO AO RECURSO PRINCIPAL E NÃO CONHECERAM DO RECURSO ADESIVO.
Fonte: Diário do Judiciário Eletrônico
SERJUS