APELAÇÃO CÍVEL - NEGÓCIO JURÍDICO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - MODALIDADE: AD CORPUS - IMÓVEL VENDIDO COMO COISA CERTA E DISCRIMINADA - REFERÊNCIA ENUNCIATIVA ÀS SUAS DIMENSÕES - DIREITO DE ABATIMENTO/INDENIZAÇÃO INEXISTENTE
- "A venda é ad corpus quando o imóvel é mencionado com confrontações certas e visíveis e a área assume caráter meramente enunciativo" (RT, 439:199), logo, presume-se que tanto o comprador quanto o vendedor examinaram as divisas do imóvel, tendo a intenção de alienar ou adquirir o que se continha dentro delas.
- Nos termos do § 3º do art. 500 do Código Civil, "não haverá complemento de área, nem devolução de excesso, se o imóvel for vendido como coisa certa e discriminada, tendo sido apenas enunciativa a referência às suas dimensões, ainda que não conste, de modo expresso, ter sido a venda ad corpus".
- A compra e venda de imóvel é ad mensuram quando a área do imóvel é elemento determinante e essencial do contrato, com relação direta com o preço contratado, o que não se identifica no caso concreto, inexistindo, portanto, direito de abatimento/indenização do preço do negócio jurídico.
Apelação Cível nº 1.0701.13.028149-9/001 - Comarca de Uberaba - Apelante: Yone Silva - Apelado: Frank Lemes Prado - Relator: Des. José Flávio de Almeida
ACÓRDÃO
Vistos etc., acorda, em Turma, a 12ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado de Minas Gerais, na conformidade da ata dos julgamentos, em dar provimento à apelação.
Belo Horizonte, 5 de outubro de 2016. - José Flávio de Almeida - Relator.
NOTAS TAQUIGRÁFICAS
DES. JOSÉ FLÁVIO DE ALMEIDA - Yone Silva apela da sentença (f. 101/104) destes autos de ação ordinária ajuizada por Frank Lemes do Prado que julgou procedente o pedido inicial para condená-la "a restituir o valor de R$33.430,56 referente à diferença de 54,48 m2 com juros de mora de 1% a contar da citação e correção monetária desde o ajuizamento da ação".
A apelante alega que "o contrato de compra e venda celebrado entre as partes se deu na modalidade ad corpus. A venda ad mensuram ocorre apenas quando a medida do imóvel é determinante para a realização do negócio jurídico. Assim, se a medida do imóvel não é indispensável para a finalização do contrato, mas tão somente enunciativa, trata-se de venda ad corpus. In casu, considerando que o apelado realizou diversas visitas ao imóvel antes de adquiri-lo, acompanhado, inclusive, do corretor de imóveis da Imobiliária Visão Ltda., que percorreu todo o imóvel, conhecendo suas extensões, indubitavelmente, o comprou pelo conjunto que lhe foi demonstrado, conhecido e determinado, não em atenção à área declarada. Nesse sentido, o próprio apelado em sede de impugnação, f. 76, primeiro parágrafo, confirma ter adentrado no imóvel antes da aquisição e realizado visitas no local [...]. Exsurge-se de tal fato, que o apelado efetivamente tinha conhecimento das condições do imóvel, seus limites, e que o interesse no momento da compra estava no corpo do imóvel, e não em suas dimensões. No próprio contrato celebrado entre as partes, inexiste qualquer menção ao valor do metro quadrado, tampouco previsão de restituição de valores em caso de diferenças na metragem. Nesse sentido, é sabido que, em um contrato ad mensuram, o mínimo que se deve estipular é o valor do metro quadrado, bem como a previsão de resolução do negócio jurídico ou abatimento do preço em caso de diferença de metragem. Ademais, atente-se que o negócio jurídico foi todo intermediado por imobiliária séria e que há tempos encontra-se no mercado de compra e venda de imóveis [...]. Assim, caso a venda realizada fosse ad mensuram, a própria imobiliária constaria tal fato no contrato, inclusive as sanções em caso de erro nas dimensões do imóvel. Portanto, apenas o fato de o instrumento contratual descrever as dimensões do imóvel, por si só, não induz automaticamente que a aquisição ocorreu ad mensuram. [...] Insta concluir, que o apelado se interessou pelo tamanho dos cômodos, na divisão dos espaços, na localização do bem, dentre outros fatores, destacando que compareceu no imóvel várias vezes antes da compra, acompanhado do corretor. Não há como dizer que desconhecia as dimensões do bem, e nem que a compra ocorreu na modalidade ad mensuram. Importante destacar que, caso a compra fosse realmente realizada tendo em vista as dimensões do bem, objeto da lide, teria o apelado providenciado um estudo topográfico antes de sua aquisição, a fim de confirmar se a metragem do imóvel corresponderia ao informado na escritura. Noutro norte, alegou o apelado, em sede de impugnação, que um dos confrontantes do imóvel ajuizou ação de nunciação de obra nova, com o intuito de embargar a obra realizada no imóvel. Todavia, inexiste nos autos qualquer prova de que o problema da obra do apelado seja oriundo das dimensões do imóvel constante na escritura pública. Simples andamento processual nada demonstra. Não há nenhuma decisão judicial, tampouco cópia dos autos que demonstre a causa de pedir da ação; portanto, aqui também falece o argumento do apelado. Portanto, deverá ser dado provimento à presente apelação, para que seja declarada a compra e venda ad corpus, e cassada a r. sentença. [...] A par da reparação civil, há a imprescindibilidade de comprovar alguns elementos, sob pena da banalização do instituto jurídico do dano material, requisitos esses que não restaram configurados [...]. In casu, verifica-se que a apelante não praticou nenhum ato ilícito, já que não houve transgressão de um dever jurídico, pelo contrário, a vendedora sempre agiu com boa-fé, desde as tratativas do negócio jurídico até sua execução; tanto que a todo o momento o adquirente comprador esteve no imóvel, conheceu-o por dentro e por fora, bem como as partes foram auxiliadas pela imobiliária. Ademais, a simples alegação de suposta diferença métrica por si só não configura ato ilícito! Não só porque a modalidade de compra e venda enquadra-se como ad corpus, mas, também, porque a legislação pátria sequer aventou a possibilidade de considerar a diferença de metragem como ato ilícito, passível de reparação por perdas e danos. Portanto, ausente o ato ilícito. Também não é o caso de culpa ou dolo do apelante. Veja que, mesmo na remota hipótese de se considerar a venda ad mensuram, atente-se ao fato de que o apelado adentrou no imóvel antes da aquisição, portanto, conhecia exatamente o imóvel que estava adquirindo. [...] O dano e culpa/dolo devem estar necessariamente relacionados, o que o apelado não demonstrou nos autos. Portanto, diante da ausência de ato ilícito, dano e culpa/dolo, inexistente o nexo causal, não há na espécie o dever de indenizar".
Pede o provimento do recurso (f. 113/126). Sem preparo porquanto a apelante é beneficiária da justiça gratuita.
O apelado oferece contrarrazões em evidente infirmação e pede o desprovimento do recurso, assim:
"[...] a apelante, incrivelmente, tenta ludibriar Vossas Excelências, ao dizer que a compra se deu ad corpus, mas não é a verdade. A sentença proferida pelo juiz a quo foi perfeita e não merece alteração. Como dito, a compra foi na modalidade ad mensuram, pois a metragem foi essencial para realização do negócio. Tanto é que em todos os documentos referentes à compra consta a metragem detalhada. O apelado realmente visitou o imóvel que foi comprar, mas o apelado não é especialista na área de engenharia para, com o simples olhar, reconhecer a metragem de um imóvel. Ademais, o art. 500 do Código Civil é claro ao dispor que, se for determinada respectiva área, e esta não corresponder, o comprador pode requerer o abatimento proporcional. [...] Com a leitura do art. 500 do Código Civil, conclui-se que, se estipular preço por medida ou determinar a respectiva área e esta não corresponder, o comprador faz jus ao abatimento proporcional do preço. Vejam, Excelências, que, conforme os documentos de f. 15, 28, 31 e 34, todas as medidas do imóvel foram determinadas. Inclusive traz abaixo o trecho de todas elas. [...] Ainda no documento de f., 31, todas as partes o assinaram. Portanto não resta nenhuma dúvida de que o imóvel adquirido teve sim as suas medidas determinadas, e inclusive não foram superficialmente. As medidas foram detalhadamente citadas em todos os documentos. Como não é possível o complemento da área, pois os vizinhos não são a apelante, o apelado quer receber de volta a quantia empreendida no negócio, bem deve ter seus danos materiais reparados. O recurso de apelação manejado é totalmente protelatório, não tendo nenhum fundamento jurídico que, comparada com a realidade fática tem sentido (sic). Com o dito, o apelado não é expert em medidas de terrenos, é apenas um leigo no assunto de engenharia que foi enganado pela apelante, pois ela sabia que seu imóvel não tinha as medidas vendidas e, diferentemente do que diz a apelante, o apelado não realizou diversas visitas ao imóvel, tal alegação é mentirosa. Também, Vossa Excelência não pode levar em consideração a alegação de que, pelo fato de o corretor e o autor terem realizado parcas visitas ao imóvel, caracteriza a compra ad corpus. Até porque, um dos muros do imóvel, sendo o do fundo, inexistia. O apelado foi poucas vezes no imóvel, que nem tinha o muro de fundo, o que também dava a falsa impressão do tamanho do imóvel. Mas o que determina se a venda é ad mensuram é se as medidas eram expressas, e como dito, todos os documentos continham as medidas. [...] Além do mais, é nítido que nos documentos, totalizando 04, sendo eles contrato de compra e venda particular, escritura pública de compra e venda e duas certidões expedidas pelo Cartório competente, constam que o imóvel vendido pela apelante media formalmente 220m2 , e constam ainda todas as suas limitadas, sendo a área totalmente delimitada (sic). A apelante formalmente vendeu algo e entregou outro objeto, ou seja, a apelante vendeu um imóvel que seu terreno media 220m2 , mas entregou um que media apenas 165,52m2. Também encontramos nas alegações da apelante que as dimensões do imóvel eram meramente enunciativas, porém, novamente a apelante tenta ludibriar Vossas Excelências, haja vista que doutrina e jurisprudência entendem que, para que sejam meramente enunciativas, deveriam conter termos do tipo: 'aproximadamente', 'mais ou menos' e etc. É impossível que alguém a olho nu reconheça que um terreno, com construção dentro, descubra a medida exata. [...] Vejam [...] que a sentença proferida foi correta, pois não restam duvidas que a medida/metragem do imóvel foi detalhadamente e expressamente citada nos documentos. Como dito, o apelado comprou um imóvel de 220m2 e não de 165m2. s citações das medidas nos documentos não são meramente enunciativas. [...] A apelante faltou com boa-fé, ao mentir em um contrato jurídico realizado, boa-fé que é requisito e também é presumida. Mentiu porque, sabendo que seu imóvel não tinha tal metragem, o vendeu mesmo assim, buscando lucro excessivo em cima de boa-fé do comprador. [...] A apelante não informou ao apelado que o imóvel não tinha a metragem descrita nos documentos, não informou que o muro baixo que tinha no fundo do imóvel não era de sua propriedade, não disse que parte englobada em sua residência não era de sua propriedade e sim de seu sobrinho, que é vizinho. Conclusão: todos ali sabiam que o imóvel não tinha a metragem vendida. Assim a apelante tem culpa/dolo, deixando de ter o cuidado de falar para o apelado que seu imóvel não tinha a metragem vendida, pois, se não, consequentemente não conseguiria vende-lo pelo preço acordado. [...] O apelado provou que teve gastos com engenheiro topográfico e que teve que usar de empréstimo bancário, com juros abusivos, para poder comprar seu imóvel, pagando elevados juros, conforme dito pela própria apelante. Assim, resta comprovado o dano experimentado, só não foi possível liquidá-lo, o que será feito no momento oportuno. [...] O apelado comprovou que comprou um imóvel de 220m2 (com todas as confrontações/limitações citadas) e que lhe foi entregue um imóvel com 165,52m2, que utilizou de empréstimo bancário, pagando juros, comprovou com recibo de f. 37, que teve gastos com engenheiro topógrafo e etc. [...] Assim, a sentença proferida merece ser mantida, inclusive, a apelante não produziu nenhuma prova durante toda a instrução e também na fase recursal [...] (sic)" (f. 130/140).
Satisfeitos os pressupostos de admissibilidade, conheço da apelação.
Para melhor compreensão da controvérsia devolvida ao julgamento deste egrégio Tribunal de Justiça na apelação, reporto-me à narrativa dos fatos da petição inicial:
“[...] O autor comprou da ré um imóvel na Rua João Quintino Júnior, n° 27, Bairro Abadia, nesta cidade e comarca, pelo valor de R$135.000,00 (cento e trinta e cinco mil reais). Conforme se comprova com os documentos anexos, sendo eles, Escritura de Compra e Venda de Imóvel com Alienação Fiduciária em Garantia e Seguro Habitacional - Caixa Consórcios S.A. e Certidão de Registro de Imóveis - Matrícula 73.880, Ficha 001 e Ficha 002, o imóvel adquirido é 01 (uma) casa residencial, composta por 07(sete) cômodos, construída de tijolos e madeira, coberta de telhas francesas, forrada, dotada de instalações elétricas e sanitárias, e o seu respectivo terreno, medindo 10 (dez) metros de frente para a Rua João Quintino Junior, 30 (trinta) metros de um lado confrontado com Débora Carvalho Silveira; de outro lado formando uma linha quebrada de 03(três) lances, medindo, a partir do alinhamento predial da citada Rua, 20 (vinte) metros no primeiro lance, confrontando com André Luiz Thirone Silva, 08 (oito) metros no segundo lance e 10 (dez) metros no terceiro lance, ambos confrontando com Yone Silva, e 02 (dois) metros de largura nos fundos, confrontando com Múcio Rodrigues da Cunha, perfazendo a área total 220,00 (duzentos e vinte) m2 . Ocorre, Excelência, que o autor foi enganado pela ré. Sonhando com uma reforma no imóvel, o autor, recém-casado, contratou serviços de Engenharia e Arquitetura para que fizessem um projeto de reforma em seu imóvel. Acontece que os desprazeres do autor ali começaram, pois, ao verificar o tamanho real do imóvel, viu ali que não tinha a suposta metragem vendida. Para tirar sua dúvida quanto à real metragem, o autor se viu obrigado a contratar os serviços de um engenheiro topógrafo, e, para sua maior tristeza, verificou-se que foi enganado, pois o imóvel vendido mede apenas 165,52 (cento e sessenta e cinco) m2 , conforme Memorial Descritivo Geral - Físico / Parecer Topográfico devidamente assinado por profissional habilitado. Veja que absurdo: o autor adquiriu um imóvel de 220,00 (duzentos e vinte) m2 , porém o mesmo tem apenas 165,52 (cento e sessenta e cinco) m2. Considerando o valor pago pelo imóvel, o autor pagou o equivalente a R$613,63 (seiscentos e treze reais e sessenta e três centavos) por cada metro quadrado adquirido, assim, o autor teve o prejuízo de, no mínimo, R$33.430,56 (trinta e três mil quatrocentos e trinta reais e cinquenta e seis centavos). Porém, os prejuízos experimentados não são apenas estes, mas também os valores dos juros que pagará à Caixa Econômica Federal em relação a esse valor financiado e os valores desembolsados para pagamento do Engenheiro Topógrafo, Engenheiro Civil e Arquiteta, Advogado”.
A MM. Juíza de Direito julgou procedentes os pedidos iniciais sob os seguintes fundamentos:
“Versam os autos de pedido de ação ordinária quanti minoris c/c pedido liminar acautelatório c/c reparação de indenização por danos materiais formulados por Frank Lemos do Prado em face de Yone Silva. Pelo que se depreende dos autos, o autor diz ter sido enganado porquanto adquiriu da requerida um imóvel residencial, com a metragem de 220,00m2 . No entanto, informa que, quando da reforma do imóvel, tomou ciência de que a área real era de 165,52m2 e, portanto, havia uma diferença de 54,48m2, tendo a requerida recebido a mais o valor de R$33.430,56, o que gerou prejuízos materiais tanto junto ao banco financiador, com os juros referentes à diferença cuja área sequer existe, mas que o autor está pagando junto à CEF. Da compra e venda ad mensuram. O autor informou com sua inicial que a aquisição do imóvel se deu pelo preço de sua extensão, determinando inclusive a área e todas as dimensões, o que permite o dever da ré em restituir os valores em excessos e que foram pagos. Da compra ad corpus e da inexigibilidade de restituição de valores. Tem-se que, enquanto o autor informa com a inicial que a venda procedida foi decorrente da extensão do imóvel, a requerida alega em sua contestação que se deu na modalidade ad corpus, levando-se em consideração o corpo e objeto e as características do imóvel, sendo que a área não tem importância. Pois bem. Pelo que analiso no Compromisso Particular de Compra e Venda de bem imóvel, a aludida venda não se deu em decorrência do imóvel em si, mas na aludida extensão, tanto que frisa as medidas do imóvel, e, quanto ao imóvel, apenas consta ser uma casa residencial composta de sete cômodos, construída de tijolos e madeira e coberta de telhas francesas, dotada de instalações elétricas e sanitárias, e nada mais descreve sobre o referido objeto. Entendo que, se o caso fosse de a venda se concretizar pelas qualidades do objeto, sem importância com a extensão, a descrição seria com relação às aludidas benfeitorias existentes no imóvel, o que não existe. No caso em comento, a cláusula primeira complementa que o terreno tem dez metros de frente para a rua João Quintino Júnior, confrontando com Débora Carvalho Silveira. E, de outro lado, fazendo uma linha quebrada em três lances, mede a partir do alinhamento predial da rua João Quintino Júnior, 20,00 metros no primeiro lance confrontando com André Luiz Thirone Silva, 8,00 metros no segundo lance e 10,00 metros no terceiro lance, confrontando em ambos os lances com área desdobrada, e 2,00 metros nos fundos, confrontando com Múcio Rodrigues da Cunha, perfazendo a área de 220,00m2.
Portanto, pela descrição acima, entendo que a venda foi ad mensuram. Da inexistência de danos materiais. A requerida informa não haver danos materiais a serem ressarcidos. No entanto, além da diferença paga a maior, e que é objeto do pedido de restituição, o autor informa na inicial que foi objeto de financiamento inclusive no que tange à aludida metragem, pois está pagando juros sobre os 220,00m2 do imóvel. No entanto, houve a medição do imóvel, deparando-se com a diferença de 54,45 m. A requerida não refuta a aludida diferença, nem as metragens procedidas via topógrafo, sendo, portanto, fatos incontroversos. No caso em tela, refuta apenas danos materiais, mas as alegações concernentes ao tamanho do imóvel que fora alienado, em metragem inferior, tendo a requerida recebido por valor superior, a mesma não refuta, de modo que tenho que a área realmente seja de 165,52m2, que o autor pagou por extensão de área com a diferença que perfaz R$33.430,56, e que também não restou rechaçado, de modo que tenho como valor correto. Da culpa/dolo. A requerida refuta qualquer dolo ou culpa em sua conduta, todavia tenho que deveria verificar a metragem do imóvel que estava vendendo, porquanto, se ofereceu 220,00 m2, agiu com culpabilidade em sua conduta de oferecer o aludido imóvel cuja metragem é bem inferior, recebendo, no entanto, pelo valor que mencionou. Do dano. Entendo que sejam devidos os danos, porquanto, além dos danos materiais apontados, entendo que o valor pago a maior deve ser restituído, de modo que, se o autor fora enganado na aludida aquisição, deve ser ressarcido de todos os danos sofridos. No mérito. No mérito, tenho que a venda se deu ad mensuram, haja vista que a oferta se deu pela extensão do bem, como se percebe da prova documental acostada nos autos. Não houve descrição minuciosa do aludido imóvel, com as aludidas benfeitorias, a fim de se verificar que seria venda ad corpus, mas sim, pela documentação dos autos, é forçoso reconhecer que a venda se deu pela extensão do bem, e não pelo objeto e qualidades. [...] Dispositivo. Ante o exposto, julgo procedente o pedido e, nos termos do art. 500 do Código Civil, condeno a requerida a restituir o valor de R$33.430,56 referente a diferença de 54,48 m2, com juros de mora de 1% a contar da citação e correção monetária desde o ajuizamento da ação. Condeno a requerida ao pagamento dos danos materiais, sendo o valor pago ao topógrafo e aos juros pagos pela diferença de 54,48m2 a serem apurados em liquidação de sentença. Custas, despesas processuais e honorários advocatícios que arbitro em 10% (dez por cento) do valor da condenação a cargo da requerida, que suspendo com fulcro no art. 12 da Lei 1.060/50”.
A controvérsia diz respeito a direito de abatimento proporcional do preço de imóvel adquirido da apelante pelo apelado e sua esposa.
O apelado indica na petição inicial que o imóvel adquirido deveria ter 220 m2, mas na verdade tem apenas 165,52 m2.
Data venia, entendo que não está comprovada a diferença na metragem do imóvel objeto do contrato de compra e venda celebrado entre os litigantes. O registro do imóvel, que tem fé pública, informa que o terreno tem 220,00m2. O memorial descritivo juntado com a petição inicial é documento particular, unilateral, e foi questionado pela apelante na contestação. O ônus da prova incumbe ao autor, quanto ao fato constitutivo do seu direito, e ao réu, quanto à existência de fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito do autor (art. 333 do Código de Processo civil de 1973 e art. 373 do atual Código de Processo Civil).
Com efeito, intimado para especificar as provas que pretendia produzir, o apelado se manifestou: "caso Vossa Excelência não entenda que a documentação ora juntada nos autos sejam suficientes para o julgamento da presente ação, o autor pretenderá produzir prova testemunhal, ou seja, depoimento pessoal do corretor que intermediou a venda do imóvel" (f. 98).
Ora, para se comprovar que o tamanho da área do imóvel é inferior à metragem que consta no registro, o apelado deveria ter requerido a produção de prova pericial. Sabe-se que o juiz tem iniciativa probatória, mas se trata de uma faculdade, não um dever - caso contrário, o juiz substituiria a parte no seu ônus de comprovar seu direito.
Nesse sentido a jurisprudência do colendo Superior Tribunal de Justiça:
“Processual civil. Prova pericial. Determinação de ofício pelo juiz. Possibilidade, não dever. Cerceamento de defesa. Inocorrência. 1. Os arts. 130 e 1.107 do CPC, mitigando o Princípio da Demanda, conferem poderes instrutórios ao Juiz, mas não lhe impõem o dever da investigação probatória. Mesmo porque, nos fatos constitutivos do direito, o ônus da prova cabe ao autor (CPC, art. 333, I). 2. A faculdade outorgada para instrução probatória do Juízo milita em favor duma melhor formação da convicção do Magistrado. No entanto, o Juiz não pode substituir as partes nos ônus que lhe competem, ainda mais quando a perícia não se realizou por inércia da parte no pagamento dos honorários do perito. 3. Recurso improvido” (REsp 471.857/ES, Rel. Ministro Humberto Gomes de Barros, Primeira Turma, j. em 21.10.2003, DJ de 17.11.2003, p. 207). Mas ainda que não fosse assim, data venia, entendo que o negócio jurídico de compra e venda de imóvel celebrado entre os litigantes não pode ser considerado ad mensuram, mas ad corpus. Isso porque o objeto da compra e venda foi "um imóvel situado [em Uberaba/MG], no Bairro Abadia, à Rua João Quintino Júnior, nº 27, que se constitui de uma casa de morada, composta de sete cômodos, construída de tijolos e madeiras, coberta de telhas francesas, dotada de instalações elétricas e sanitárias e o seu respectivo terreno".
Ora, "a venda é ad corpus quando o imóvel é mencionado com confrontações certas e visíveis e a área assume caráter meramente enunciativo" (RT 439:199); logo, presume-se que tanto o comprador quanto o vendedor examinaram as divisas do imóvel, tendo a intenção de alienar ou adquirir o que se continha dentro delas.
Nos termos do § 3º do art. 500 do Código Civil, "não haverá complemento de área, nem devolução de excesso, se o imóvel for vendido como coisa certa e discriminada, tendo sido apenas enunciativa a referência às suas dimensões, ainda que não conste, de modo expresso, ter sido a venda ad corpus".
Renovada vênia, evidente que a extensão da área do imóvel não se mostrou essencial à celebração do negócio jurídico, até porque uma diferença de 54,45m2 não passa despercebida em uma compra e venda ad mensuram. A compra e venda de imóvel é ad mensuram quando a área do imóvel é elemento determinante e essencial do contrato, com relação direta com o preço contratado.
Nesse sentido a jurisprudência deste egrégio Tribunal de Justiça:
“Apelação cível. Ação ex empto. Venda ad corpus. Inexistência do dever de complementação. Eventual divergência acerca das dimensões do imóvel objeto de um contrato de compra e venda não gera o dever de complementação ou devolução do excesso se a venda foi ad corpus, nos termos do art. 500, § 3º, CC/02” (TJMG. Apelação Cível nº 1.0142.12.000188-8/001, Relator Des. Tiago Pinto, 15ª Câmara Cível, j. em 20.08.2015, p. em 28.08.2015).
“Apelação. Compra e venda ad corpus. Direito de reclamar o abatimento no valor do preço total. Inexistência. - Presume-se, na venda ad corpus, que o comprador adquiriu o imóvel com base em sua real extensão, pagando o preço pelo que viu e conheceu, não tendo, portanto, direito a reclamar o abatimento no valor do preço total” (TJMG. Apelação Cível nº 1.0427.06.000627-2/001, Relator Des. Maurílio Gabriel, 15ª Câmara Cível, j. em 28.06.2012, p. em 05.07.2012).
“Compra e venda. Venda ad corpus. Ausência de vinculação do preço à área do imóvel. Sentença de improcedência mantida. À apelação adesiva se aplicam as mesmas regras da principal, quanto às condições de admissibilidade, inclusive a necessidade de comprovação do preparo no ato de interposição, sob pena de deserção. - Estando comprovado nos autos que a aquisição do imóvel pelos autores se deu através do critério ad corpus, é de se julgar improcedente a ação ajuizada por eles objetivando redução do preço, especialmente, se a prova dos autos demonstrou ter sido adquirido o imóvel como um todo. Não conhecido o Recurso Adesivo, Recurso principal não provido” (TJMG - Apelação Cível nº 1.0183.10.002756-8/001, Relator Des. Nilo Lacerda, 12ª Câmara Cível, j. em 13.06.2012, p. em 25.06.2012).
“Indenização. Compra e venda de imóvel. Venda ad corpus. Medida da área. Impossibilidade de reclamação. Em se tratando o negócio jurídico de compra e venda de imóvel, dando-se pela modalidade ad corpus, ao deparar-se com medida da área do imóvel diversa daquela constante do contrato ou da escritura, não é possível ao comprador reclamar, seja a complementação de área, seja a devolução do excesso” (TJMG. Apelação Cível nº 1.0433.09.288840-6/002, Relator Des. Fernando Caldeira Brant, 11ª Câmara Cível, j. em 16.11.2011, p. em 30.11.2011).
“Apelação cível. Ação ordinária. Contrato de compra e venda. Alegação de diferença entre a área real do imóvel e a indicada no contrato. Prejudicial de decadência. Art. 501, do CCB/2002. Inaplicabilidade. Pretensão condenatória. Sujeição a prazo prescricional. Inteligência do art. 515, § 3º, do CPC. Venda ad corpus. Reclamação sobre diferença de metragem do imóvel. Impossibilidade. Referência às dimensões do bem. Natureza meramente enunciativa. Justiça gratuita. Matéria preclusa. - A partir da simples leitura da peça inaugural, é possível constatar que os requerentes, com a presente ação ordinária, não buscam o abatimento do preço do imóvel por eles adquirido, a resolução da avença ou, ainda, a complementação da respectiva área. Infere-se, em verdade, que a pretensão deduzida na inicial possui cunho eminentemente condenatório, uma vez que o pedido formulado pelos requerentes restringe-se à condenação dos requeridos ao pagamento da quantia equivalente a R$1.397.309,48, referente ao ressarcimento pelos prejuízos sofridos. Nessa linha, por não refletir verdadeiro direito potestativo, o pedido de reparação de danos não se sujeita a prazo decadencial, ficando o exercício da referida pretensão limitado apenas ao prazo geral de prescrição, previsto no Código Civil. Estando a causa madura para julgamento, deve-se aplicar o disposto no § 3º do art. 515 do CPC, procedendo-se ao julgamento do mérito da ação de consignação em pagamento, diretamente por esta Corte. Em que pese as alegações dos requerentes, a análise dos autos evidencia que a venda do imóvel foi realizada ad corpus, não sendo cabível a formulação de qualquer pleito reparatório, em razão da presença de eventual diferença na metragem do bem, nos termos do preceito constante do art. 500, § 3º, do CCB/2002. Sendo certo que o objeto da avença não se referiu à alienação de determinada área de terras por preço de hectare, dizendo respeito, em verdade, a uma fazenda e seus equipamentos, não há como se afastar a conclusão de que a compra e venda noticiada na inicial foi realizada na modalidade ad corpus. Registre-se, por oportuno, que a alusão à metragem do imóvel foi feita de forma meramente enunciativa, na medida em que o preço avençado não foi estipulado por hectare ou por metro quadrado. Para a reforma do decisum que deferiu o pedido de concessão dos benefícios da assistência judiciária, caberia aos requeridos interpor o recurso cabível contra a mencionada decisão interlocutória, devolvendo a análise da matéria a este Tribunal, o que, conforme exposto, não ocorreu. As partes devem ter sempre em mente que o processo é um caminhar para a frente, não podendo reiterar, ad aeternum, questões já apreciadas e decididas no decorrer da lide. O processo não pode ser um contínuo fieri, sendo as decisões judiciais informadas pela coisa julgada formal ou material. De sorte que somente podem ser revistas através de recursos próprios, interpostos tempestivamente” (TJMG - Apelação Cível nº 1.0024.05.739315-9/001, Relator Des. Eduardo Mariné da Cunha, 17ª Câmara Cível, j. em 19.08.2010, p. em 28.09.2010).
É certo, também, que "o fato de a diferença de metragem do imóvel superar o percentual previsto no parágrafo único do art. 1.136 do Código Civil de 1916 não respalda a conclusão de caracterizar, necessariamente, uma venda ad mensuram” (AgRg no Ag 1357425/SC, Rel. Ministro Vasco Della Giustina (Desembargador convocado do TJRS), Terceira Turma, j. em 05.04.2011, DJe de 18.04.2011).
Ressalta-se, ainda, que, na escritura pública de compra e venda do imóvel, consta declaração expressa do apelado de "que procederam à vistoria do imóvel objeto da presente escritura, bem como estão cientes do inteiro teor do laudo de avaliação, manifestando, portanto, aceitação plena sobre o imóvel, razão pela qual renunciam a qualquer direito à redibição do imóvel dado em garantia" (f. 22, cláusula 11ª, item f). Embora o direito de redibição diga respeito a defeito de qualidade, a aceitação do imóvel pelo apelado se revela plena, incluindo-se o tamanho da área (quantidade).
Assim, com a devida e renovada vênia, a situação apresentada e os elementos de convicção produzidos nos autos não autorizam a conclusão da sentença, que deve ser reformada.
Diante do exposto, dou provimento à apelação para reformar a sentença e julgar improcedentes os pedidos iniciais.
Condeno o apelado ao pagamento das custas processuais, incluídas custas recursais, e de honorários advocatícios, que arbitro em 15% do valor atualizado da causa (art. 85, § 2º, do Código de Processo Civil, e art. 20, § 4º, do Código de Processo Civil de 1973).
Votaram de acordo com o Relator os Desembargadores José Augusto Lourenço dos Santos e Juliana Campos Horta.
Súmula - DERAM PROVIMENTO À APELAÇÃO.
Fonte: Diário do Judiciário Eletrônico - MG
SERJUS