Artigo - A arrematação: forma originária de aquisição de propriedade

Renata Ribeiro

A fim de se demonstrar o verdadeiro renascimento que se opera sobre a saúde registrária do bem quando da sua arrematação em hasta pública, mister rememorar que são pressupostos fundamentais deste procedimento (I) a inexistência de relação entre o adquirente e o precedente titular do direito real e a (II) inocorrência de transmissão voluntária do direito de propriedade.

Diante desse cenário, em prol da segurança e da natureza jurídica da aquisição de um bem por esta modalidade - a arrematação -, a doutrina e a jurisprudência passaram a considerá-la modo originário de aquisição da propriedade, tal e qual a usucapião.

A fim de elucidar tal conceito, preleciona ilustre jurista Caio Mário da Silva Pereira¹ que é considerada originária a propriedade daquele que se torna dono de um bem que jamais esteve sob o senhorio de alguém; ou seja, é uma propriedade que se adquire sem que ocorra a sua transmissão por outrem, seja voluntária ou involuntária, direta ou indireta; sem que tenha havido, pois, qualquer relação com o estado jurídico anterior daquele bem.

Tem-se, assim, que a propriedade adquirida por meio da arrematação judicial implica o rompimento de todo e qualquer vínculo daquele bem, tanto com relação ao antigo proprietário, quanto com os ônus e gravames que o embaraçavam (art 849, VII, CC), tais como penhoras, ou até mesmo dívidas tributárias que, contraídas anteriormente à arrematação, são incorporadas aos valores transacionados na hasta pública.

Outro não foi o posicionamento da Ilustre desembargadora Cláudia Telles, da 5ª câmara Cível do TJ/RJ, no julgamento do agravo de instrumento 0060959-15.2012.8.19.0000, ao consignar que "considerando que a arrematação judicial é título aquisitivo originário, entende esta relatoria que à hasta pública não podem sobreviver pendências que anteriormente tisnavam a propriedade plena, devendo o imóvel ser passado ao arrematante livre de qualquer ônus que incida sobre o imóvel."

Cumpre destacar, ainda, que nem mesmo as hipotecas que estiverem devidamente registradas no fólio real resistirão à arrematação judicial do bem, já que serão devidamente extintas, para o que se faz imprescindível a prévia intimação do credor hipotecário sobre a realização da hasta.

Neste sentido, vem sendo firmado o entendimento dos Tribunais Estaduais. A ver:

PENHORA DE IMÓVEL - ARREMATAÇÃO - CANCELAMENTO DE PENHORA. Bem penhorado. Arrematação. Cancelamento da penhora. O bem arrematado se transfere para o arrematante livre deste ônus. Tendo a aquisição judicial de bem caráter originário, o imóvel se transfere ao arrematante livre dos ônus da penhora, tanto quanto extingue a hipoteca, que é direito real, quando intimado da praça o credor hipotecado. Se assim não fora, situação esdruxula ocorreria. Com a arrematação o imóvel passou à propriedade do arrematante. Se continuasse a incidir sobre ele a penhora, nova praça seria realizada e com a venda judicial, o bem seria do patrimônio, não da executada, mas do novo proprietário, primeiro arrematante. Portanto este é que garantiria, com seu patrimônio, execução sofrida pela executada. Agravo denegado.²

E, baluarte que é, o STJ vem dando eco e consolidação à jurisprudência das Cortes Estaduais. Nos termos:

"Civil. Processual civil. Arrematação. Bem hipotecado. A arrematação extingue a hipoteca, tanto que o credor hipotecário tenha sido intimado da realização da praça, posto que tem conteúdo de aquisição originária, livre dos ônus que anteriormente gravavam o bem por esse meio adquirido".

Via de consequência, o imóvel é transferido ao arrematante livre de qualquer ônus, restando a arrematação perfeita e acabada depois de atendidas todas as formalidades previstas nos arts. 686 a 707 do CPC, sendo as últimas etapas da transferência do bem a assinatura, pelo referido arrematante, do auto de arrematação, e a derradeira expedição da respectiva carta, que deverá ser levada a registro como título aquisitivo da propriedade.

Manifesto, portanto, o privilégio do adquirente que recebeu a propriedade de um bem - que retornou à condição de imaculado quando da consumação da sua arrematação, já que desonerado de todo e qualquer gravame anterior - tendo de suportar, apenas e tão-somente, a comissão do leiloeiro e as despesas atinentes à transcrição dos títulos de transmissão de propriedade.

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[1] Instituições do Direito Civil, Caio Mário da Silva Pereira Vol. IV, 12ª edição, Ed. Forense

[2] TJRJ - 0023058-67.1999.8.19.0000 (1999.002.01409) – Agravo de Instrumento - 1ª Ementa - Des. Gustavo Kuhl Leite - Julgamento: 11/05/1999 – Segunda Câmara Cível

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*Renata Ribeiro é diretora da área de litigância cível do escritório Manhães Moreira Advogados Associados.

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