Princípio da concentração: agora é Lei! 

*A autora é advogada sócia da Tatsch Advogados Associados, assessora jurídica do Colégio Notarial do Brasil, mestre em Direito pela UNISINOS, especialista em Direito Processual Civil pela UNISINOS, professora de Direito Civil Parte Geral da UNISINOS e coordenadora da especialização em Direito Notarial e Registral da UNISINOS, professora do Instituto Brasileiro de Estudos Jurídicos, professora da Escola Superior da Advocacia do Rio Grande do Sul, coautora da obra "Escrituras Públicas de Separação, Divórcio, Inventário e Partilha Consensuais - análise civil, processual civil, tributária e notarial", publicado pela editora RT, organizadora e coautora da obra "Direito Sucessório em Perspectiva Interdisciplinar", publicado pela editora Elsevier, organizadora e coautora da obra "Direito de Família em Perspectiva Interdisciplinar", publicado pela editora Elsevier e, ainda, colunista do Boletim Eletrônico INR. 

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A Medida Provisória 656/2014 foi convertida em lei, publicada no dia 20/01/2015 no Diário Oficial da União. A Lei 13.097 abrange uma expressiva diversidade de assuntos, e dentre eles estão o princípio da concentração no Registro de Imóveis e a alteração da redação do artigo 1º, parágrafo 2º, da Lei 7.433/85, que trata dos requisitos obrigatórios para lavratura de atos notariais. 

No que tange ao princípio da concentração, o caput do artigo 54 determina a eficácia dos negócios jurídicos que envolvem a constituição, transferência ou modificação de direitos reais sobre imóveis em relação a atos jurídicos precedentes, sempre que não houver registro ou averbação na matrícula de informações relativas a: citação em ações reais ou pessoais reipersecutórias (inciso I); constrição judicial, ajuizamento de ação de execução ou de fase de cumprimento de sentença (inciso II); restrição administrativa ou convencional ao gozo de direitos registrados, indisponibilidade ou outros ônus previstos em lei (inciso III); existência de outro tipo de ação cujos resultados possam reduzir o proprietário do imóvel à insolvência (inciso IV). 

A eficácia a que se refere o artigo é a real, de oponibilidade erga omnes, muitas vezes relativizada por decisão judicial que torna ineficaz os atos de alienação ou constrição registrados para beneficiar credor do alienante. 

O parágrafo único reforça que a ausência de registro ou averbação na matrícula, das situações jurídicas acima mencionadas, implica inoponibilidade ao terceiro de boa-fé que adquirir ou receber em garantia direitos reais sobre o imóvel, ressalvados apenas dois casos: os de ineficácia de atos praticados antes da falência (artigos 129 e 130 da Lei 11.101/05); e os de aquisição e extinção da propriedade que independam de registro de título de imóvel. 

Trata-se, pois, de um mecanismo de proteção ao terceiro adquirente de boa-fé, com vistas a garantir a segurança jurídica para o negócio realizado. Cumpre ao credor proceder de forma a noticiar a existência de seu crédito, com vistas a garantir a satisfação de sua pretensão, e não do terceiro adquirente proceder a verdadeiro trabalho investigativo antes de formalizar o negócio. 

O artigo 56 regulamenta o procedimento para a averbação prevista no inciso IV do artigo 54, que será realizada por determinação judicial, contendo a identificação das partes, o valor da causa e o juízo. O ato registral de averbação, neste caso, será considerado sem valor declarado, prevendo a lei a sua gratuidade para aqueles que se declararem pobres sob as penas da lei. O prazo para comunicação da averbação é de dez dias, contados da sua efetivação. No caso de impossibilidade, as pendências serão indicadas para regularização no prazo de cinco dias. 

A inoponibilidade resultante da ausência de registro ou averbação na matrícula não se aplica aos imóveis que compõem o acervo patrimonial das seguintes pessoas jurídicas de direito público: União, dos Estados, do Distrito Federal, do Município e das fundações e autarquias. 

A lei fixou, ainda, um prazo de dois anos, contados a partir da data de sua vigência, para que sejam procedidos os registros e averbações nas matrículas dos imóveis, referentes a atos jurídicos anteriores. Considerando que o artigo 54 tem uma vacatio legis de trinta dias, o prazo de dois anos terá seu termo final em 20 de fevereiro de 2017. Esse prazo tem aplicação apenas para os atos jurídicos anteriores. 

A novidade inaugura um novo capítulo na condução de questões que envolvem o direito de crédito e a propriedade, e uma nova linha de precedentes se firmará. Para tanto, é necessário os operadores do Direito estejam atentos, requerendo e determinando os atos de registro e/ou averbação nos casos descritos, e, em especial, o Poder Judiciário garantindo a forma normativa da Lei 13.907. 

Quanto aos documentos de apresentação obrigatória para lavratura de escritura pública, o artigo 59 modificou a redação do artigo 1º, parágrafo 2º, da Lei 7.433/85, prevendo a consignação, pelo tabelião de notas, na escritura pública, da apresentação do documento comprobatório do pagamento do Imposto de Transmissão inter vivos, as certidões fiscais e as certidões de propriedade e de ônus reais, dispensada a sua transcrição. A Lei 7.433/85, publicada em 18/12/1985, dispõe sobre os requisitos para lavratura de escrituras públicas. Em sua redação original, o artigo 1º, parágrafo 2º, determinava a apresentação da prova do pagamento do imposto de transmissão e das certidões fiscais, de feitos ajuizados e de ônus reais. Em 09/09/1986 foi publicado o Decreto 93.240, para regulamentar a Lei 7.433/85. No artigo 1º do Decreto constam os documentos e certidões que devem ser apresentados para lavratura da escritura pública, sendo eles: os de identificação das partes e das demais pessoas que comparecerem na escritura pública, quando julgados necessários pelo Tabelião; o comprovante de pagamento do Imposto de Transmissão de Bens Imóveis e de Direitos a eles relativos, incidentes sobre o ato; as certidões fiscais; as certidões de ações reais e pessoais reipersecutórias e a de ônus reais; os demais documentos e certidões exigidos por lei. Portanto, deixa de ser obrigatória a apresentação de certidão de feitos ajuizados. 

Para o artigo 59 a vacatio legis também é de trinta dias. 

FONTE:  Grupo Serac                                    

INR – Informativo Notarial e Registral – BOLETIM ELETRÔNICO INR Nº 6792 

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