Nos municípios do Rio de Janeiro, Belo Horizonte e Distrito Federal, a Corte do Supremo Tribunal Federal (STF) tem barrado a cobrança do Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI). Em decisões recentes da 1ª e da 2ª Turma, os ministros entenderam que o imposto só seria devido com o registro da transferência efetiva da propriedade. 

O que levou a decisão foi o fato desses municípios cobrarem valores milionários, de acréscimos de mora, ao gerar as guias de ITBI para o registro efetivo dos imóveis. Diante das decisões, Rio de Janeiro e Belo Horizonte, mudaram suas leis municipais, seguindo o entendimento dos ministros. Contudo, ainda há casos em andamento no Judiciário, sob a vigência das normas antigas. 

A ministra Cármen Lúcia, ao analisar um recurso do Rio de Janeiro, entendeu que “a jurisprudência do Supremo já se assentou no sentido de que a incidência do ITBI somente ocorre com a transferência efetiva do imóvel”. Seu voto foi seguido pelo demais ministros da 2ª Turma. 

Com o mesmo pedido negado ao Distrito Federal pela 2ª Turma, a Procuradoria-Geral do Distrito Federal alegou que os precedentes do STF não consideram o inciso VII do artigo 1.225 do novo Código Civil. O dispositivo reconhece o direito real do promitente comprador do imóvel. Contudo, os ministros rejeitaram a argumentação, entendendo que a jurisprudência da Corte já estaria consolidada. 

A 1ª Turma de Belo Horizonte também barrou a pretensão no município, sustentando que o ITBI, instituído pela Lei nº 5.492, de 1988, determinou a incidência sobre compromissos ou promessas de compra e venda de imóveis. 

O ministro Dias Toffoli, relator do caso, citou outras decisões de turma, afirmando que o Pleno, em 1984, analisou a representação de Inconstitucionalidade nº 1.121-6, e assentou a inconstitucionalidade de que a lei tome compromisso de compra e venda como fato gerador do ITBI. 

Em nota enviada pela prefeitura ao Valor, o caso citato é anterior a 2006, sendo que o município mudou a legislação em 2008, com a Lei nª 9532. 

Já a 3ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro (TJ-RJ) também decidiu recentemente a favor de uma construtora que tinha sofrido um acréscimo moratório de R$ 1,9 milhões por uma operação ao registrar o contrato de compra e venda. 

O caso é que a construtora tinha um contrato com promessa de compra e venda com outra construtora, o que comprometia-a adquirir 73,25% de um lote avaliado em aproximadamente R$ 100 milhões, no qual seriam quitados com a entrega das unidades imobiliárias. No fim das obras, com solicitação para o pagamento do ITBI, foram surpreendidas com a cobrança do acréscimo moratório, que foi pago na época. 

Segundo o advogado da construtora, Maurício Faro, do Barbosa, Müssnich & Aragão, “o município do Rio de Janeiro tinha criado um fato gerador fictício do ITBI. O tributo só pode ser cobrado no momento da escritura”.

O desembargador Luiz Fernando Ribeiro de Carvalho, em decisão, alega que “a jurisprudência predominante no STJ e no TJ-RJ é no sentido de que o imposto é devido apenas com o registro definitivo do imóvel. Com isso, o Código Tributário Municipal também é claro nesse sentido, ao prever a cobrança do imposto apenas quando o imóvel tiver sido quitado na sua integralidade”. 

No Rio de Janeiro, o ITBI é de 2% do valor da operação. Segundo Maurício Faro, a maioria das decisões é favorável aos contribuintes.“Estamos ganhando em todos os casos na Justiça e conseguindo reverter alguns administrativamente”, diz. 

Em nota enviada ao Valor, a Procuradoria-Geral do Município do Rio informou que, em maio de 2014, foi aprovada a Lei nº 5.740, de 2014, que alterou a legislação municipal, “passando a cobrar o ITBI no momento do registro”. 

Apesar de as prefeituras já terem alterado suas legislações, o advogado Alessandro Mendes Cardoso, do Rolim, Viotti & Leite Campos, afirma que ainda tem assessorado diversos clientes com esse problema. “A jurisprudência é favorável ao contribuinte tanto no STF quanto no STJ e também no Tribunal de Justiça de Minas Gerais [onde atua]“, afirma. 

Segundo o advogado, o contrato de compra e venda não tem eficácia jurídica para gerar a cobrança do tributo. “Esse contrato é apenas um direito de preferência para a realização do negócio.” Em Belo Horizonte, o ITBI é de 2,5% sobre a operação.