O Ministério da Fazenda anunciou no fim de agosto três medidas para desburocratizar a aquisição de imóveis e irrigar o mercado imobiliário com recursos financeiros. Executivos do setor avaliam que as medidas não são capazes de injetar dinamismo imediato nas transações de imóveis, mas devem produzir efeitos benéficos nos próximos anos. “E uma sinalização importante de melhora no ambiente de negócios”, diz Jose Carlos Rodrigues Martins, presidente da Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC). “As medidas são reivindicações antigas das instituições de credito imobiliário e são relevantes para gerar consistência ao sistema no longo prazo”, afirma Octavio de Lazari Junior, presidente da Associação Brasileira das Entidades de Credito Imobiliário e Poupança (Abecip). 

A medida de efeito mais imediato é de desburocratização e envolve a simplificação dos procedimentos de aquisição imobiliária com a concentração em único cartório de todas as informações relativas a um determinado imóvel que possam resultar em ônus. Será uma espécie de registro nacional ou, como vem sendo chamado pelo governo, “um Renavam dos imóveis”. Hoje, como definiu o ministro Guido Mantega na apresentação da medida, é preciso fazer um “périplo por diversos cartórios” para a verificação das condições fiscais, de escrituras e certidões. O trâmite é necessário para garantir, por exemplo, que o imóvel comprado não está atrelado à garantia de uma dívida. É uma medida que gera segurança jurídica, uma vez que protege o comprador. O encaminhamento da ação do governo será por Medida Provisória enviada ao Congresso Nacional. 

De acordo com a Associação dos Notários e Registradores do Brasil, são necessárias cerca de dez certidões no processo. Segundo Lazari Junior, além de maior segurança, o procedimento consome entre 30 e 40 dias em média, e a demora pode ser reduzida com a medida em 20% a 25%. Também os custos operacionais podem ser reduzidos. Martins diz que toda a tramitação burocrática encarece em 12% a transação de um imóvel hoje, porcentagem que ficará menor. Renato Ventura, diretor-executivo da Associação Brasileira de Incorporadoras (Abrainc), diz que a medida é positiva, mas o governo deveria ter feito um avanço ainda mais significativo, eliminado papéis e burocracia, com a adoção do registro eletrônico de imóveis. 

Também por meio de Medida Provisória, o Ministério da Fazenda pretende criar a figura das Letras Imobiliárias Garantidas, um instrumento de captação de recursos no mercado de capitais para financiar o setor, conhecido no exterior como “covered bonds”. É um instrumento que não existia no Brasil. A letra será emitida pelos bancos, que terão que gerar garantia patrimonial ao título, e a carteira imobiliária ficará separada dos ativos em caso de liquidação da instituição financeira. 

A Letra Imobiliária Garantida terá benefícios fiscais, como a isenção do imposto de renda para títulos com prazo médio superior a dois anos, reduzindo o custo. O novo título complementará as Letras de Credito Imobiliário (LCI), que hoje movimentam R$ 100 bilhões. “O novo papel tem vantagens em relação à LCI, porque tem mais garantias e está dentro dos padrões internacionais, o que permite que a poupança estrangeira passe a financiar a aquisição de imóveis no Brasil”, disse o ministro. 

Para Lazari Junior, hoje o funding representado pelo sistema de poupança e suficiente para atender as demandas do mercado pelos próximos dois anos, mas a medida é importante para gerar novas fontes de recursos. “Ninguém pode afirmar se a poupança se manterá como um instrumento suficiente para atender as necessidades do setor no futuro.” A Letra Imobiliária Garantida, segundo ele, é uma boa alternativa para o funding, na medida em que é um papel com lastro, com perfil de longo prazo, em um setor com tradição de baixa inadimplência, atualmente na casa de 1,2%. A economista Ana Maria Castelo, coordenadora da área de construção da Fundação Getúlio Vargas (FGV), avalia, porém, que o sucesso da iniciativa dependerá muito das taxas de juros envolvidas nas transações, porque as operações lastreadas em poupança e no Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) apresentam taxas baixas para os padrões brasileiros. 

A terceira medida proposta pelo governo dependera de uma resolução favorável do Conselho Monetário Nacional (CMN). É o incentivo às operações de “home equity”. Trata-se de uma linha de credito em que um imóvel quitado pode ser utilizado como garantia de outro financiamento. O crédito pode ser utilizado para qualquer finalidade. A medida proposta pelo Ministério da Fazenda permite aos bancos utilizarem até 3% dos recursos da caderneta de poupança para as operações de “home equity”. Segundo Mantega, “O juro ficara mais barato para o tomador de empréstimo, que usara o imóvel como garantia, uma vez que os bancos usarão um funding com custo menor para essas operações”. O Ministério da Fazenda calcula que a medida tem potencial para gerar cerca de R$ 16 bilhões em novas operações. 

 O “home equity” e uma operação disponível no mercado, mas com um custo caro, os juros oscilam entre 30% e 40% ao ano. Lazari Junior diz que o uso da poupança como funding permitirá uma redução significativa do custo, o que levara a uma oferta de crédito mais barato para os clientes. José Romeu Ferraz Neto, presidente do Sindicato da Indústria da Construção de São Paulo (SindusCon-SP), afirma que todas as três medidas anunciadas pelo governo são interessantes. “Elas podem gerar impactos positivos no mercado, se a economia do país estiver indo bem, o que inibe o consumo hoje, porém, é a perda de poder aquisitivo com a alta da inflação e o receio de desemprego.”