Ao comprar imóvel ou terreno, é importante fazer a matrícula para não ter dor de cabeça

Alguns cuidados básicos devem ser seguidos para evitar problemas futuros. Ao adquirir um imóvel, um item fundamental é o registro, ou matrícula, que é o que realmente comprova a propriedade, mas é exatamente esse documento que muitas pessoas deixam para trás 

Parece óbvio, mas não é. Na compra de um imóvel, alguns cuidados básicos devem ser seguidos para evitar problemas futuros. Entre eles, a verificação das condições físicas, das formas de pagamento e da documentação, como escritura e certidões. A mais importante é o registro, ou matrícula do imóvel, que é o que realmente comprova a propriedade, mas é exatamente esse documento que muitas pessoas deixam para trás. E os riscos são graves. 

Segundo o professor e advogado especializado em direito imobiliário Antônio César da Silva, do escritório Magalhães, Silva & Viana – Sociedade de Advogados, o registro, apesar de ser essencial para garantia da propriedade, não é obrigatório, sendo uma faculdade do comprador. Por falta de informações e de orientação, algumas pessoas guardam sua escritura sem fazer o registro, pensando que só a escritura lhe garante a propriedade. Às vezes, o comprador deixa de fazer o registro por falta de recursos financeiros. 

Como é o registro que garante a transferência do imóvel para o nome do comprador, ou a regularização da propriedade, se não existir a pessoa terá apenas a posse e o uso da residência. “É como se estivesse morando em um imóvel que não é dela”, alerta. No direito brasileiro, só o registro da escritura transmite a propriedade, ou seja, se o comprador não registra a escritura e o vendedor venha a ter uma execução com penhora, o imóvel pode ser usado para garantia da dívida, pois no cartório consta como proprietário o vendedor e não o comprador. 

Isso ocorre porque, juridicamente, o imóvel ainda estará registrado no nome do antigo proprietário. Mesmo com a escritura, comprovantes de pagamento e de quitação de taxas como IPTU, o atual morador não é reconhecido como dono do apartamento ou casa e pode perder a propriedade e a posse definitiva em algumas situações, como em leilões autorizados pela Justiça para cobrir dívidas do titular do registro. Nesse caso, não há nada que o residente atual possa fazer para impedir a ação. 

PROCESSO 

Outro risco diz respeito à morosidade em regularizar o registro. Inicialmente, deve-se procurar o primeiro morador e reunir os documentos exigidos. Se o imóvel for antigo, a obtenção de todos os papéis é mais difícil, aumentando os custos do processo. Se o proprietário titular do registro já faleceu, será necessário procurar a família e verificar se há um inventário em que o imóvel foi incluído, solicitando então sua transferência, que pode causar transtornos pela falta de documentos, pelo eventual desconhecimento da família sobre o negócio realizado. 

Da mesma forma, o atual morador não conseguirá vender o imóvel seguindo os trâmites legais corretos se não tiver o registro. Além da transferência, tanto pelo morador inicial quanto por sua família, outra alternativa para obter o registro do imóvel é por meio do usucapião. “Trata-se de um direito em que a pessoa consegue a propriedade por tê-la ocupado ininterruptamente por determinado período de tempo”, esclarece o especialista. Foi o que ocorreu com o empresário Peter Anderson Impellizieri, de 52 anos. 

Em 1998, ele visitou um loteamento no Bairro Jonas Veiga e escolheu o lote onde construiria sua casa. O terreno que o agradou já tinha sido comprado por outra pessoa, com quem fechou o negócio. “Fiz o contrato de compra e venda. Consultei a própria empresa envolvida. Eles tinham recibos de quitação, mas não tinham escritura. O corretor disse que eu poderia pagar uma minuta e depois fazer a escritura, mas depois descobri que o proprietário da fazenda faleceu e seus herdeiros não quiseram assumir o ônus dos impostos para transferir a escritura”, conta. 

A casa com a qual sonhou e pagou é onde mora hoje, mas aos olhos da Justiça não é dele. Foi preciso alegar direito de uso. “Comprei, paguei e ainda tive que pedir usocapião”, lamenta. Mas 14 anos depois saiu a resolução e ele se prepara para fazer a escritura. Segundo Antônio César, em condições normais, esse período é de 15 anos, reduzido para 10 se o pretendente morar no imóvel durante esse tempo. Mas se tiver tamanho inferior a 250 metros quadrados, cai para cinco anos, desde que o morador não tenha outro imóvel no Brasil e já não tenha feito esse procedimento. 

O processo se dá junto à Vara de Registros Públicos, onde o requerente irá apresentar documentação para provar a posse do imóvel. “O juiz concederá a propriedade se verificar que o imóvel é particular e que não é de interesse público, após concordância dos vizinhos, que serão intimados para confirmar a posse e de que não há problemas como invasão”, explica. 

ESCRITURA X REGISTRO 

A escritura é o contrato oficial de compra e venda feito em cartório de notas e que passa a ter validade entre as partes contratantes. O registro é o ato de inscrever a escritura no cartório de registro de imóveis, que tem como finalidade transmitir a propriedade para o comprador e dar publicidade ao ato. Assim, após ser registrada, a escritura passa a ter validade perante terceiros. O registro é obtido com a apresentação da escritura ao cartório de registro para que seja inscrita na matrícula do imóvel.