Vasculhando o DJE/SP (Diário da Justiça Eletrônico do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo) de 19/08/2014, página 10, deparei-me com a peça prática do 9.º Concurso Público de Provas e Títulos para a Outorga das Delegações de Notas e de Registro do Estado de São Paulo, o que me levou à presente reflexão. Tal questão apresenta o seguinte teor, “in verbis”: “Caio procurou um Tabelionato de Notas da Capital de São Paulo, onde reside, expondo ao tabelião a seguinte situação: “Tenho quatro irmãos (Tito, Lívio, Dráuzio e Cesar) e, no ano de 1999, compramos um imóvel urbano de 10.000 m². Cada um dos irmãos construiu sua própria casa, com 200 m² de área, sendo que o imóvel tem matrícula e cadastro municipal únicos. O valor total do imóvel para fins de imposto de renda é de R$ 500.000,00 (quinhentos mil reais) e o valor total de referência perante a prefeitura municipal local é de R$ 1.000.000,00 (um milhão de reais). Nós, os interessados, estamos de posse do alvará municipal de desdobro, que autoriza a transformação do imóvel em cinco áreas autônomas, com 2.000 m², cada qual contendo uma casa. Mandamos, também, elaborar o croqui e o memorial descritivo de cada uma das áreas e respectivas construções, por profissional técnico devidamente habilitado. Assim, de posse de tais documentos, pretendemos que cada um dos irmãos passe a ser proprietário exclusivo de sua própria casa.” Na qualidade de tabelião, lavre o ato notarial adequado, indicando eventuais impostos incidentes, bem como a forma de cobrança da escritura. Caso entenda não ser possível a lavratura do ato, elabore nota de devolução fundamentada.”
Parece-me, à primeira vista, caso típico de escritura pública de divisão amigável, ou extinção de condomínio, numa linguagem mais técnica. E quais seriam as principais características desta escritura pública? Em primeiro lugar, para tratarmos de uma divisão amigável, é necessário que 1 (um) único imóvel seja de propriedade de mais de 1 (uma) pessoa. Referido imóvel deverá, por óbvio, ser passível de cômoda divisão, respeitando as metragens e áreas mínimas do município de situação do bem. Apresentada a planta e o memorial descritivo, ambos com a aprovação municipal, lavra-se a escritura pública descrevendo-se, primeiro a área original do imóvel (o todo), passando-se, à seguir, a descrever cada área resultante, atribuindo-a a cada condômino, com o seu respectivo valor e cadastro municipal. Não há incidência de ITBI nesta hipótese, desde que os imóveis resultantes apresentem o mesmo valor.
Não se emite DOI (Declaração sobre Operações Imobiliárias), ainda que, tecnicamente, a Receita Federal do Brasil exija tal emissão (discordo da posição do órgão fazendário já que, efetivamente, não houve qualquer transmissão entre os comunheiros; a divisão amigável é negócio jurídico meramente declaratório!). Até aí, nenhuma novidade. O que acaba confundindo a lide tabelioa refere-se às situações de permuta de frações ideais que, tecnicamente, difere, e muito, da extinção de condomínio. Veja: nesta hipótese vários proprietários são senhores, em comum, de vários imóveis distintos. Desejando que cada proprietário seja dono exclusivo de um determinado imóvel, outrora em comunhão, permutam, entre si, as diferentes frações ideais. Assim, por exemplo, A, B, C e D são proprietários, em comum (25% cada um) dos imóveis 1, 2, 3 e 4. Pela permuta, A se tornará proprietário exclusivo do imóvel 1, B do imóvel 2, C do imóvel 3, e, D do imóvel 4. Lavra-se então, escritura pública de permuta, na qual A recebe, dos demais coproprietários, as suas frações ideais (75% no total), dando aos demais, em troca, as frações ideais que possui nos imóveis 2 (25%), 3 (25%) e 4 (25%). E assim sucessivamente! Ou seja, nesta situação hipotética, ocorrem diversas operações que acabam por alterar a situação jurídica de titularidade de cada imóvel, individualmente considerado. Entretanto, não ocorre o desdobramento de qualquer imóvel (o que afasta, por óbvio, a exigência de apresentação de planta e memorial descritivo aprovados pela municipalidade), bem como, uma vez que ocorrem, à grosso modo, 4 (quatro) transferências entre os comunheiros, incide ITBI em relação à cada transmissão das frações ideais, e o Tabelião se vê obrigado à emitir 4 (quatro) DOI’s, uma para cada operação. Sei que há respeitosos entendimentos em sentido contrário, mas, à princípio, acredito que, divisão amigável só é possível se for 1 (um) único imóvel com mais de 1 (um) proprietário, o que se amolda, perfeitamente, na resolução do problema proposto no referido concurso!
Boa sorte a todos os candidatos!
SERJUS