Artigo: A DOI e o Direito de Superfície

A declaração deverá ser apresentada sempre que ocorrer operação imobiliária de aquisição ou alienação, realizada por pessoa física ou jurídica, independentemente de seu valor, cujos documentos sejam lavrados, anotados, averbados, matriculados ou registrados no respectivo “cartório”, sendo obrigatória a emissão de uma DOI para cada imóvel alienado ou adquirido.

Nos exatos termos do disposto no § 1º, do art. 2º do Decreto-Lei nº 1.381, de 23 de dezembro de 1.974, “caracterizam-se a aquisição e a alienação pelos atos de compra e venda, de permuta, de transferência do domínio útil de imóveis foreiros, de cessão de direitos, de promessa dessas operações, de adjudicação ou arrematação em hasta pública, pela procuração em causa própria, ou por contratos afins em que haja transmissão de imóveis ou de direitos sobre imóveis”.

Assim, são hipóteses de obrigatoriedade de emissão e envio da DOI a transmissão de imóveis e a transmissão de direitos sobre imóveis e de promessa dessas operações, desde que o documento que formalizar a respectiva operação tenha sido lavrado por tabelião de notas ou registrado ou averbado por oficial de registro (de imóveis ou de títulos e documentos).

A concessão da superfície, como já conhecido o direito real de que trata o inciso II, do art. 1.225 do Código Civil brasileiro, é fato gerador da DOI, porque encerra a ideia de alienação de direito sobre imóvel.

A transmissão da superfície, por ato de concessão realizado pelo proprietário do imóvel, ou por ato de transferência “inter vivos”, já que é direito transmissível a terceiros pelo superficiário, ou, ainda, por ato de transferência “causa mortis”, já que é direito pertencente ao acervo hereditário da pessoa falecida, pode ocorrer a título gratuito ou oneroso.

Por caracterizar a transmissão de direito sobre imóvel, a superfície pode ser, ainda, fato gerador dos tributos ITBI ou ITCD, a depender da legislação municipal ou estadual, respectivamente, de situação do imóvel. E se a parte transmitente (proprietário ou superficiário) for empresa, nos termos do Regulamento da Previdência Social - RPS, aprovado pelo Decreto nº 3.048/99, ser-lhe-á exigível, como condição para a prática do ato notarial, a comprovação de inexistência de débitos relativos às contribuições destinadas à manutenção da seguridade social feita por meio da apresentação das Certidões Específica e Conjunta, nos termos da Lei nº 8.212/91 e de seu decreto regulamentador (RPS).

E isso tudo é trazido à baila para corroborar o entendimento de que com a concessão e com a transferência do direito real de superfície ocorre a transmissão de direito sobre imóvel e, via de consequência, nasce para o notário que lavrar a escritura pública (que é necessária, art. 1369 do CCb), e para o oficial que a registrar, o dever da comunicação de sua realização ao Fisco federal por meio da DOI.

A apresentação da declaração deverá ser feita por quem praticar ato de seu respectivo ofício (notário e ou registrador), mencionando o superficiário como alienante, ao lado do proprietário do imóvel, na hipótese de sua desapropriação pelo Poder Público, uma vez que a indenização respectiva caberá a ambos, no valor correspondente ao direito real de cada um (CCb, art. 1376).