Muitos tabeliães de notas não sabem como proceder na lavratura de uma escritura pública de compra e venda de um imóvel, em que figura como outorgante vendedora uma Empresa extinta, mormente em razão da obrigatoriedade de lançamento no texto do ato notarial, das certidões negativas federais, previdenciárias, estaduais e municipais, que, neste caso, não estão sendo mais emitidas.

Tal fato se verifica quando a Empresa foi extinta com a utilização do seguinte termo verificado no cadastro nacional de pessoas jurídicas - CNPJ: “Enc. Liq. Voluntária”, que significa um tipo de encerramento por liquidação voluntária, ou seja, a sua extinção voluntária (opção utilizada quando se solicita a baixa do CNPJ da Empresa na Receita Federal do Brasil, estando a mesma já encerrada e com a situação cadastral baixada).

Nesses casos, com a baixa do CNPJ da Empresa, não é possível que sejam emitidas as certidões negativas federais, previdenciárias, estaduais e municipais, o que em tese, impediria a lavratura da escritura pública de compra e venda para o novo proprietário do imóvel.

Nessa toada, muitos entendem que é imperiosa a concessão de autorização judicial, por meio de alvará, para que a serventia possa lavrar tais escrituras, com a dispensa das certidões negativas da Empresa extinta, mesmo que as mesmas já tenham sido devidamente apresentadas no ato do pedido de baixa e arquivadas nos órgãos próprios federais e estaduais.  

No entanto, a autorização judicial nesses casos pode ser dispensada, haja vista a presunção de que as certidões negativas foram exigidas no momento da extinção formal da sociedade na Junta Comercial ou no Cartório de Pessoas jurídicas.

Sobre a matéria, a Lei nº 7.433/85 dispõe no artigo 1º e parágrafos:

Art 1º - Na lavratura de atos notariais, inclusive os relativos a imóveis, além dos documentos de identificação das partes, somente serão apresentados os documentos expressamente determinados nesta Lei.

§ 1º - O disposto nesta Lei se estende, onde couber, ao instrumento particular a que se refere o art. 61, da Lei nº 4.380, de 21 de agosto de 1964, modificada pela Lei nº 5.049, de 29 de Junho de 1966.

§ 2º - O Tabelião consignará no ato notarial, a apresentação do documento comprobatório do pagamento do Imposto de Transmissão inter vivos, as certidões fiscais, feitos ajuizados, e ônus reais, ficando dispensada sua transcrição.

§ 3º - Obriga-se o Tabelião a manter, em Cartório, os documentos e certidões de que trata o parágrafo anterior, no original ou em cópias autenticadas.

Conforme se vê acima, a regra é a obrigatoriedade do Tabelião consignar no ato notarial a apresentação dos documentos comprobatórios referentes a quitação do imposto de transmissão inter vivos - ITBI, as certidões fiscais, feitos ajuizados e ônus reais.

Ocorre que, o artigo 25, inciso I e §5º, bem como, a relação de impedimentos à baixa, prevista no artigo 26, caput e seus incisos, todos da Instrução Normativa da Receita Federal do Brasil nº 1.183 de agosto de 2011 estabelece que:

Art. 25. A baixa da inscrição no CNPJ, da entidade ou do estabelecimento filial, deve ser solicitada até o 5º (quinto) dia útil do segundo mês subsequente ao da ocorrência de sua extinção, nas seguintes situações, conforme o caso:

I - encerramento da liquidação voluntária, judicial ou extrajudicial, ou do processo de falência;

(…)

§ 5º Deferida a baixa da inscrição, a RFB disponibiliza em seu sítio na Internet, no endereço citado no caput do art. 13, a Certidão de Baixa de Inscrição no CNPJ, conforme modelo constante do Anexo IV a esta Instrução Normativa.

Art. 26. Impede a baixa da inscrição da entidade no CNPJ:

I- existência de débito tributário exigível, inclusive contribuição previdenciária, ou com exigibilidade suspensa; (Redação dada pela Instrução Normativa RFB nº 1.210, de 16 de novembro de 2011)

II - omissão quanto à entrega, em caso de obrigatoriedade, da:

a) Declaração de Informações Econômico-Fiscais da Pessoa Jurídica (DIPJ);

b) Declaração Anual do Simples Nacional (DASN);

c) Declaração Simplificada da Pessoa Jurídica (DSPJ) - Simples;

d) Declaração Simplificada da Pessoa Jurídica (DSPJ) - Inativa;

e) Declaração de Débitos e Créditos Tributários Federais (DCTF);

f) Declaração do Imposto de Renda Retido na Fonte (Dirf);

g) Declaração do Imposto sobre a Propriedade Territorial Rural (DITR); ou

h) Guia de Recolhimento do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço e Informações à Previdência Social (GFIP);

III - estar na situação cadastral suspensa, nas hipóteses dos incisos IV e V do art. 36, ou inapta, na hipótese do inciso III do art. 37;

IV - estar sob procedimento fiscal, com processo administrativo que implique apuração de crédito tributário ou sob procedimento administrativo de exclusão do Simples, regime tributário de que trata a Lei nº 9.317, de 1996, ou do Simples Nacional em andamento na RFB ou em qualquer dos órgãos convenentes;

V - existência de obra de construção civil não regularizada na RFB; ou

VI - não atendimento das demais condições restritivas estabelecidas em convênio com a RFB.

Ante tais considerações, tais legislações permitem concluir que a Certidão de Baixa de Inscrição no CNPJ, emitida pela Receita Federal do Brasil, é suficiente para demonstrar que não consta em aberto débitos tributários federais, previdenciários ou estaduais da Empresa extinta, até porque, um dos impedimentos para à concessão da baixa é a existência dos referidos débitos em modo ativo ou com a sua exigibilidade suspensa, não sendo cabível que os imóveis da Empresa extinta fiquem inalienáveis ou irregistráveis em razão de sua extinção, o que pode ser mencionado de plano na escritura pública de compra e venda pelo Tabelião de notas, dando ciência ao comprador de tal situação, o que no nosso entender não impede o registro imobiliário, até mesmo porque todas as certidões fiscais foram devidamente apresentadas no ato do pedido de baixa da Empresa extinta e arquivadas nos órgãos próprios, sendo, na época, observadas todas as formalidades legais.

Rodrigo Reis Cyrino

Tabelião de Notas do Cartório do 2º Ofício - Tabelionato de Linhares - ES
Vice-presidente regional do Sudeste da Diretoria do Colégio Notarial Federal - Conselho Federal
Membro da Comissão de tecnologia e segurança da Comissão de Assuntos Americanos da UINL
Presidente do Colégio Notarial do Brasil - Seção Espírito Santo
Diretor do Tabelionato de Notas do SINOREG-ES
Mestre em Direito Estado e Cidadania
Pós Graduado em Direito Privado e Direito Processual Civil