Imagine a seguinte situação: Rodolfo e Alberto são velhos amigos. Na verdade, mais que isto, são compadres! E Rodolfo tem um terreno que há anos Alberto quer comprar. Então, um belo dia, Rodolfo diz: "Alberto, vou te vender aquele terreno". Alberto, feliz da vida, no mesmo dia, transfere o valor do terreno, R$200.000,00, para a conta de Rodolfo e eles combinam de ir ao Cartório de Notas na semana seguinte para assinar a escritura pública de compra e venda.
Todavia, inesperadamente, Rodolfo sofre um mal súbito e falece, sem assinar nada, nem escritura, nem contrato de promessa de compra e venda. E agora? Tendo um contrato apenas verbal, Alberto pode se valer da adjudicação compulsória extrajudicial?
A resposta que veio imediatamente à minha mente quando este caso foi trazido a mim por um querido amigo, foi um sonoro "não". Ora, pensei eu, não havendo contrato escrito, não há como se cogitar a adjudicação compulsória, conforme dispõe o artigo 1418, do Código Civil: "o promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme o disposto no instrumento preliminar; e, se houver recusa, requerer ao juiz a adjudicação do imóvel."
Todavia, ao refletir melhor, comecei a vislumbrar uma possibilidade.
Alberto e Rodolfo fizeram uma contratação verbal de compra e venda, a popular compra "no fio do bigode", pelo valor de R$200.000,00, que foi pago por Alberto a Rodolfo antes do falecimento do último. Além de haver o comprovante de transferência bancária com data anterior ao óbito de Rodolfo, o valor pago por Alberto reflete o valor de mercado do bem. Ou seja, não há tentativa de burla a inventário. Ademais, a viúva e os herdeiros de Rodolfo têm conhecimento e reconhecem o contrato verbal firmado com Alberto, se dispondo a assinar o que for necessário.
Neste contexto, estão presentes, portanto, os elementos essenciais da adjudicação compulsória: a prova da quitação e o inadimplemento do vendedor, caracterizado pelo seu óbito, que gera a impossibilidade da outorga da escritura definitiva. O que falta então? A prova do negócio jurídico.
No Judiciário, a jurisprudência não é unânime, mas há julgados que reconhecem a possibilidade de adjudicação compulsória ainda que inexistente contrato escrito, desde que comprovado o negócio jurídico entre as partes:
APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA C.C. DECLARATÓRIA DE CONTRATO VERBAL DE COMPRA E VENDA. GRATUIDADE DE JUSTIÇA. CONCESSÃO DO BENEFÍCIO. PEDIDO DE RESTITUIÇÃO DE PRAZO PARA APRESENTAÇÃO DE CONTESTAÇÃO. REJEIÇÃO. DOENÇA DO PATRONO DA RÉ QUE NÃO IMPEDIA O SUBSTABELECIMENTO DE PODERES PARA OUTRO PROFISSIONAL. PRECEDENTE. REVELIA. DECRETAÇÃO. PRESUNÇÃO RELATIVA DE VERACIDADE DOS FATOS SUSCITADOS NA EXORDIAL. NEGÓCIO JURÍDICO ENTRE AS PARTES. COMPROVAÇÃO. PROVAS CONTUNDENTES DA CELEBRAÇÃO DA AVENÇA. QUITAÇÃO DO PREÇO. DEMONSTRAÇÃO. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA. MANUTENÇÃO. RECURSO DESPROVIDO. 1. A pessoa que não reúne condições de arcar com as custas e despesas processuais sem prejuízo do próprio sustento faz jus ao benefício da gratuidade da justiça. 2. Se a doença que acomete o advogado não o impede de substabelecer o mandato a outro profissional, não se deve restituir prazo para a prática de determinado ato processual. 3. O suprimento judicial da vontade do alienante para outorga de escritura definitiva pode ser dado se há comprovação de quitação integral do preço do imóvel. (TJSP; Apelação Cível 1008488-78.2021.8.26.0037; Relator (a): Maria do Carmo Honorio; Órgão Julgador: 6ª Câmara de Direito Privado; Foro de Araraquara - 2ª Vara Cível; Data do Julgamento: 25/02/2023; Data de Registro: 25/02/2023) (grifo nosso)
APELAÇÃO CÍVEL. LOCAÇÃO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. CONTRATO PRELIMINAR VERBAL. 1. O ordenamento jurídico pátrio admite a forma livre na celebração de contratos, onde se enquadra a manifestação verbal de vontade. Art. 107 do CC. 2. Prova dos autos que revela a intenção de uma das partes de vender o imóvel e, da outra, de comprá-lo, com ajuste do preço, pagamento de sinal e, por fim, aprovação de crédito imobiliário que somente não foi liberado por circunstâncias atribuíveis ao vendedor, que não logrou regularizar a documentação do bem. A situação se subsume nas disposições do art. 463, caput, do CC e determina o reconhecimento da existência de compromisso de compra e venda. 3. Todavia, ainda que se reconheça a necessidade de manter as condições estabelecidas pelas partes, uma vez celebrado o compromisso de compra e venda, compete ao adquirente obter meios para o adimplemento de sua obrigação. Contexto em que não é possível admitir que permaneça indefinidamente no imóvel sem atender dever contratual básico, qual seja, o pagamento do preço. Confirmação da sentença que determinou a manutenção do autor na posse do imóvel apenas até o trânsito em julgado desta ação. 4. Litigância de má-fé afastada. NEGARAM PROVIMENTO AO APELO DA PARTE AUTORA E DERAM PARCIAL PROVIMENTO À APELAÇÃO DA PARTE RÉ. (Apelação Cível, Nº 70075318832, Décima Sexta Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Cláudia Maria Hardt, Julgado em: 17-05-2018) (grifo nosso)
O acórdão do primeiro julgado, que é deste ano, deixa claro que havendo demonstração de contrato verbal e da prova da quitação do preço, a pretensão de adjudicação compulsória do imóvel transacionado entre as partes merece prosperar, conforme já havido decidido, em caso extremamente parelho, o Tribunal de Justiça de São Paulo no julgamento do Apelação Cível nº 0002517-34.2011.8.26.0279, em 23/08/2016.
Já o segundo julgado, do Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul, prevê que o ordenamento jurídico pátrio admite a forma livre na celebração de contratos, onde se enquadra a manifestação verbal de vontade, conforme artigo 107, do Código Civil. De acordo com a referida decisão, quando há prova que revela a intenção de uma das partes de vender o imóvel e, da outra, de comprá-lo, com ajuste do preço e pagamento de sinal, há possibilidade do reconhecimento da existência do compromisso e compra e venda.1
Em ambos os precedentes, há o reconhecimento judicial do negócio jurídico entabulado entre as partes, pressuposto indispensável para a procedência da adjudicação compulsória. Diante disto, a pergunta que emerge é: é possível reconhecer o negócio jurídico entre as partes, o contrato verbal de compra e venda, na esfera extrajudicial, a fim de viabilizar a adjudicação compulsória extrajudicial?
A resposta parecer ser sim. Mas como? Através do procedimento de justificação administrativa, previstos nos artigos 381 a 383, do Código de Processo Civil, que trazem a possibilidade de produção antecipada de prova:
Art. 381. A produção antecipada da prova será admitida nos casos em que:
I - haja fundado receio de que venha a tornar-se impossível ou muito difícil a verificação de certos fatos na pendência da ação;
II - a prova a ser produzida seja suscetível de viabilizar a autocomposição ou outro meio adequado de solução de conflito;
III - o prévio conhecimento dos fatos possa justificar ou evitar o ajuizamento de ação.
(...)
§ 5º Aplica-se o disposto nesta Seção àquele que pretender justificar a existência de algum fato ou relação jurídica para simples documento e sem caráter contencioso, que exporá, em petição circunstanciada, a sua intenção. (grifo nosso)
O artigo 381, inciso III, do CPC, traz a produção antecipada de provas como forma de provar fatos que possam justificar ou evitar o ajuizamento de ação. Ora, qual o objetivo de provar o negócio jurídico de promessa de compra e venda firmado por contrato verbal senão evitar o ajuizamento de uma ação judicial, tão cara à toda máquina judiciária e à sociedade, possibilitando a regularização do imóvel através da adjudicação compulsória extrajudicial?
Com efeito, os Estados do Rio de Janeiro e do Amazonas trazem o procedimento de justificação administrativa como forma de provar fatos alegados no caso de ausência ou insuficiência de documentos:
Código de Normas do Rio de Janeiro
Art. 1.267. Para a elucidação de quaisquer dúvidas, imprecisões ou incertezas, poderão ser solicitadas ou realizadas diligências pelo oficial de registro de imóveis ou por escrevente habilitado. § 1º. No caso de ausência ou insuficiência dos documentos, os fatos alegados e os demais dados necessários poderão ser comprovados em procedimento de justificação administrativa perante o oficial de registro do imóvel, que obedecerá, no que couber, ao disposto no § 5º do artigo 381 e ao rito previsto nos artigos 382 e 383 do Código de Processo Civil.
Provimento nº 440/23 da CGJ/Amazonas
Art. 12. Para a elucidação de quaisquer dúvidas, imprecisões ou incertezas, poderão ser solicitadas ou realizadas diligências pelo oficial de registro de imóveis ou por escrevente habilitado.
§ 1º No caso de ausência ou insuficiência dos documentos, os fatos alegados e os demais dados necessários poderão ser comprovados em procedimento de justificação administrativa perante o oficial de registro do imóvel, que obedecerá, no que couber, ao disposto no § 5º do art. 381 e ao rito previsto nos arts. 382 e 383, todos do CPC.
Apesar dos Estados em comento terem trazido que o procedimento de justificação administrativa deve se realizar perante o Registrador Imobiliário, talvez o instrumento mais adequado para se fazer esta prova pré-constituída seja a ata notarial, feita perante o Tabelião de Notas.
Felipe Leonardo Rodrigues afirma que o conceito talvez mais completo de ata notarial seja o formulado por José Antonio Escartin Ipiens. Para ele, segundo Felipe, a ata notarial é o instrumento público autorizado por notário competente, a requerimento de uma pessoa com interesse legítimo e que, fundamentada nos princípios da função imparcial e independente, pública e responsável, tem por objeto constatar a realidade ou verdade de um fato que o notário vê, ouve ou percebe por seus sentidos, cuja finalidade precípua é a de ser um instrumento de prova em processo judicial, mas que pode ter outros fins na esfera privada, administrativa, registral, e, inclusive, integradores de uma atuação jurídica não negocial ou de um processo negocial complexo, para sua preparação, constatação ou execução. (grifo nosso)2
Ao encontro do conceito trazido por Felipe, o Código de Processo Civil dispõe, no artigo 384, que a existência e o modo de existir de algum fato podem ser atestados ou documentados, a requerimento do interessado, mediante ata lavrada por tabelião.
Assim, parece que a ata notarial é o documento adequado para comprovar a existência do negócio jurídico de compra e venda realizado de forma verbal, viabilizando a adjudicação compulsória extrajudicial. A ata notarial, que é um documento qualificado com a mesma força probante da escritura pública, terá a função do contrato preliminar escrito no procedimento de adjudicação perante o Registrador, cumprindo o disposto no inciso I, §1º, do artigo 216-B, da lei 6.015/73.
Nesta linha, voltando ao caso trazido no início deste artigo, tem-se que Alberto pode provar o contrato verbal que fez com seu grande amigo Rodolfo através da lavratura de uma ata notarial, em que o tabelião irá constatar a existência do negócio através de todos os meios de prova em direito admitidas. O notário irá incluir na ata o comprovante de transferência bancária do preço da compra e venda, a anuência da viúva e dos herdeiros, eventual depoimento de testemunhas que possam atestar a realização do negócio e até mesmo mensagens trocadas entre os compadres que tragam a narrativa da contratação. Além disto, o tabelião pode incluir a declaração de imobiliárias acerca do valor de mercado do bem, comprovando que a quantia paga por Alberto reflete a realidade e não está havendo burla ao inventário. Eventualmente, é possível, também, que o notário compareça ao local do imóvel para verificar a posse do requerente, devendo neste caso ser observada a competência territorial da lei 8.935/94.
Em outras situações, em que a contratação verbal se deu há mais tempo do que a trazida no exemplo de Alberto, podem ser incluídos na ata notarial, também, comprovantes de pagamento de IPTU, declaração de imposto de renda do comprador que demonstre a aquisição, enfim, todas as provas necessárias para a comprovação efetiva do negócio jurídico.
O procedimento de justificação administrativa perfectibilizado através da ata notarial pode também ser utilizado na falta da cadeia completa de contratos, quando se está diante de sucessivas vendas e o requerimento está sendo feito pelo último cessionário, ou mesmo na falta de reconhecimento de firmas nos contratos, conforme trazido pelo Código de Normas do Rio de Janeiro e pelo Provimento do Amazonas.
A ata notarial como forma de provar o negócio jurídico, seja em uma contratação verbal ou na ausência de todos os contratos preliminares que forma a cadeia de cessões, se traduz em uma importantíssima ferramenta extrajudicial, permitindo que a intenção de desjudicialização do legislador ao prever a adjudicação compulsória extrajudicial seja integralmente cumprida.
Alguns podem pensar que a possibilidade defendida neste artigo é muito precipitada diante da juventude do instituto da adjudicação compulsória extrajudicial. Contudo, o fato é que, no Brasil, a maioria dos contratos de compra e venda de imóveis é feita sem qualquer assessoria jurídica habilitada, sendo mais comum do que se imagina a contratação de forma meramente verbal. Assim, trazer mecanismos que viabilizem a regularização imobiliária sem a necessidade de pronunciamento judicial, além de desafogar o Judiciário, possibilitando o acesso mais célere à justiça, promove a circulação de riquezas no país, contribuindo com o aumento da nota do Brasil no Doing Business.
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1 É oportuno salientar que não se desconhece julgados em sentido contrário que, consideram nulo contrato preliminar, mesmo escrito, no qual o imóvel ultrapasse o valor de 30 salários-mínimos, por ferir o artigo 108 do Código Civil, que exige escritura pública para transmissão de imóveis neste valor. Com todo respeito a este entendimento, consideramos que ele se afasta do melhor direito, já que o contrato preliminar para compra de imóveis não opera a transferência definitiva do bem e é autorizado pelos artigos 463 e 1418, do Código Civil. Além disto, a realidade social brasileira mostra que maioria esmagadora dos contratos preliminares são feitas sem assistência jurídica, de forma que é imperioso considerar o que prevê o artigo 112, do Código Civil, que estabelece que nas declarações de vontade se atenderá mais à intenção nelas consubstanciada do que ao sentido literal da linguagem. Nesta linha de entendimento, é o Código de Normas Extrajudiciais da Corregedoria Geral de Justiça do Rio de Janeiro: Art. 1.108. Nas declarações de vontade se atenderá mais à intenção nelas consubstanciada do que ao sentido literal da linguagem (art. 112 do CC). Parágrafo único. A regra estabelecida no caput se aplica, entre outras hipóteses, à promessa ou cessão de direitos que atender a todos os requisitos da compra e venda, inclusive a forma pública, que poderá ser assim recepcionada, a requerimento, desde que pagos os impostos de transmissão e o laudêmio.
2 RODRIGUES, Felipe Leonardo. ATA NOTARIAL e a sua eficácia na produção de provas com fé pública do tabelião no ambiente físico e eletrônico. Disponível aqui.
SERJUS