"Artigo 1.238. Aquele que, por quinze anos, sem interrupção, nem oposição, possuir como seu um imóvel, adquire-lhe a propriedade, independentemente de título e boa-fé; podendo requerer ao juiz que assim o declare por sentença, a qual servirá de título para o registro no Cartório de Registro de Imóveis."
Parágrafo único. O prazo estabelecido neste artigo reduzir-se-á a dez anos se o possuidor houver estabelecido no imóvel a sua moradia habitual, ou nele realizado obras ou serviços de caráter produtivo.
Da regra acima destacada, a priori, ao se propor uma ação de usucapião extraordinária, quase sempre se tem em mente que, basta ter atingido o postulante os requisitos ensejadores, ou seja, lapso temporal ininterrupto de 15 anos (dez anos no caso de ter no imóvel sua moradia habitual e realizado obras ou serviços de caráter produtivo), ânimo de dono e inexistência de oposição à posse que, assim é suficiente para que seja reconhecida a usucapião nesta modalidade.
Na prática, questões de ordem processual podem aparecer, as quais não sendo elucidadas no curso do processo, é causa impeditiva do reconhecimento da pretensão aquisitiva fulminando de nulidade insanável [1], citando, à guisa de exemplo, o caso em que os proprietários que constam na matrícula do imóvel registrado sejam falecidos e, não se tem notícias de abertura de inventário e nem conhecimento da existência de herdeiros.
Pois bem, valendo do exemplo acima, há que se ter em mente que é necessário, nos casos que se busca o reconhecimento da usucapião de imóvel em que há registro imobiliário, da citação para compor o polo passiva da ação daquele que figura como proprietário no folio real no competente serviço registral.
Nesse particular, eis o que preconiza o artigo 246, § 3º do CPC:
"Artigo 246. A citação será feita preferencialmente por meio eletrônico, no prazo de até dois dias úteis, contado da decisão que a determinar, por meio dos endereços eletrônicos indicados pelo citando no banco de dados do Poder Judiciário, conforme regulamento do Conselho Nacional de Justiça.
(...)
§3º Na ação de usucapião de imóvel, os confinantes serão citados pessoalmente, exceto quando tiver por objeto unidade autônoma de prédio em condomínio, caso em que tal citação é dispensada."
Muito embora não haja uma manifesta previsão nesse sentido mas apenas a menção expressa da exigência da citação pessoal dos confinantes, a jurisprudência consolidada é no sentido que a citação dos proprietários do imóvel usucapiendo deve ser realizada pessoalmente, apenas admitindo seja procedida via edital nos casos em que se esgotou as tentativas de encontrar o paradeiro dos mesmos.
Doutra banda, sobrevindo notícias que os proprietários são falecidos, como proceder?
O caminho a ser trilhado deve ser primeiro buscar notícias a despeito de eventual abertura de inventário, quer judicial ou extrajudicial ou, se há existência de testamento para que, assim, possa ter conhecimento dos termos e de possíveis herdeiros, representante do espólio, etc.
Tendo sido diligenciado no afã de conseguir tais informações e não tendo logrado êxito, como no caso de pessoas que faleceram há longos anos, necessário ainda desvelar informações a despeito de seus paradeiros via sistemas de buscas judicias: Siel, TRE, Infojud, Infoseg, Renajud, etc., isto porque o colendo Superior Tribunal de Justiça já assentou entendimento que primeiro deve-se esgotar as tentativas de localização do paradeiro do réu [2].
De igual modo, hodiernamente é possível acessar os sistemas notarias e registrais prestando informações dos dados daquele que figura na matrícula imobiliária para que, assim, possa ser realizado pesquisas na busca de conseguir informações relevantes sobre os proprietários do bem que se postula a usucapião.
Superado todas as tentativas na forma acima apresentadas, ao postulante ao reconhecimento da pretensão aquisitiva, cabe requerer, no caso do reconhecimento do falecimento dos mesmos, a citação via edital do espólio e de seus herdeiros.
Com relação ao pedido de usucapião extrajudicial, sem querer adentrar no tema, lança-se mão apenas do Provimento CNJ nº 65/2017:
"Artigo 12. Na hipótese de algum titular de direitos reais e de outros direitos registrados na matrícula do imóvel usucapiendo e na matrícula do imóvel confinante ter falecido, poderão assinar a planta e memorial descritivo os herdeiros legais, desde que apresentem escritura pública declaratória de únicos herdeiros com nomeação do inventariante."
Regularizado a necessária composição do polo passivo da demanda, cumpridas as formalidades legais, comprovado os requisitos ensejadores da usucapião extraordinária, a mesma é legitimada via sentença declaratória de reconhecimento de usucapião, a qual confere a seu titular o direito de requerer seu ingresso no fólio real, independentemente de quaisquer vícios que possam existir anteriormente ao bem.
[1] AgInt no AREsp 1817503 / SP. Data 06/12/2021. Ementa. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DECLARATÓRIA. INEFICÁCIA DE SENTENÇA. CITAÇÃO. AUSÊNCIA. LITISCONSORTES NECESSÁRIOS. NULIDADE INSANÁVEL. USUCAPIÃO. REQUISITOS. NÃO ATENDIMENTO. REEXAME DE PROVA. SÚMULA Nº 7/STJ. 1. Recurso especial interposto contra acórdão publicado na vigência do Código de Processo Civil de 2015 (Enunciados Administrativos nºs 2 e 3/STJ). 2. Na hipótese, o entendimento do acórdão estadual encontra-se em harmonia com a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, no sentido de que a ausência de citação pessoal dos litisconsortes necessários quando identificáveis e não tendo sido demonstrado tratar-se de réus em lugar incerto e desconhecido, configura nulidade insanável. 3. Na hipótese, alterar a conclusão do acórdão estadual, acerca do não atendimento aos requisitos necessários ao reconhecimento da usucapião, demandaria o revolvimento do acervo fático-probatório dos autos, procedimento inviável ante a natureza excepcional da via eleita, a teor do disposto na Súmula nº 7/STJ. 4. Agravo interno não provido..
[2] RECURSO ESPECIAL Nº 1.828.219 - RO (2019/0217390-9). RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. CPC/15. AÇÃO MONITÓRIA. CITAÇÃO POR EDITAL. NECESSIDADE DE ESGOTAMENTO DE TODOS OS MEIOS DE LOCALIZAÇÃO DO RÉU. PESQUISA DO ENDEREÇO NOS CADASTROS DE ÓRGÃOS PÚBLICOS OU DE CONCESSIONÁRIAS DE SERVIÇOS PÚBLICOS. ARTIGO 256, §3º, DO CPC. NULIDADE PROCESSUAL CARACTERIZADA. 1. Controvérsia em torno da legalidade da citação do recorrente por edital. 2. O novo regramento processual civil, além de reproduzir a norma inserta no artigo 231, II, do CPC/73, estabeleceu que o réu será considerado em local ignorado ou incerto se infrutíferas as tentativas de sua localização, inclusive mediante requisição pelo juízo de informações acerca de seu endereço nos cadastros de órgãos públicos ou de concessionárias de serviços públicos. 2. No caso, o fundamento utilizado pelo acórdão recorrido de inexistir comando legal impondo ao autor o dever de provocar o juízo no sentido de expedir ofícios a órgãos ou prestadores de serviços públicos a fim de localizar o réu não subsiste ante a regra expressa inserta no §3º, do artigo 256, do CPC. 3. RECURSO ESPECIAL PROVIDO PARA DECLARAR A NULIDADE DA CITAÇÃO POR EDITAL. (Data do Julgamento: 03/09/2019).
Fonte: Conjur
SERJUS