Tem-se alguns pontos importantes a se considerar nos casos de adjudicação compulsória extrajudicial.
A adjudicação compulsória não é nenhuma debutante quando o assunto se volta a regularização de imóveis, uma vez que tradicionalmente utilizada na via judicial visando a expedição de carta de adjudicação e a consequente determinação para que o registro da propriedade ocorra em favor do titular do direito, perante o cartório de registro de imóveis.
Ocorre que, muito embora o autor da ação reúna os requisitos necessários ao ajuizamento da referida medida judicial, sabemos que os milhares de processos em trâmite perante os Tribunais do país impedem a satisfação célere do direito pretendido, o que em regra, obriga o postulante a aguardar alguns anos - a depender de inúmeros fatores - por uma decisão que permitirá o registro da propriedade em seu favor, algo que, inevitavelmente, nos remete à célebre frase de Rui Barbosa, no sentido de que "justiça tardia não é justiça, senão injustiça qualificada e manifesta".
Todavia, independentemente da morosidade inerente ao trâmite processual oriunda da sobrecarga suportada pelo Poder Judiciário, não se pode desprezar a importância do manejo da ação de adjudicação compulsória para a satisfação de um direito tão importante e constitucionalmente previsto, que consiste no direito de propriedade (art 5º, caput, da CF) considerando que proprietário é apenas aquele que registra o imóvel em seu nome, ou seja, que transfere a titularidade para si, (art. 1.245 do CC), permanecendo o alienante como dono enquanto a transferência não ocorrer.
Assim sendo, a adjudicação compulsória é uma ação judicial que visa registrar a propriedade de uma pessoa que adquiriu direito real de propriedade sobre um bem imóvel, mas que não cumpre os requisitos legais exigidos por lei.
Trata-se de ferramenta de direito processual que garante a satisfação do direito material ou pessoal de se adquirir a propriedade da prometida titularidade do bem, consistindo em um método judicial de obtenção de um julgamento que supre a declaração de vontade do promitente vendedor. Isso porque, a sentença substitutiva vale como título hábil à transferência da propriedade ao promitente comprador.
Além disso, há situações em que o vendedor encontra resistência do comprador no aceite da escritura e registro do imóvel em seu nome. Tais ocorrências podem ser consideradas também como adjudicação compulsória inversa.
As disposições legais sobre a Adjudicação Compulsória estão dispostas no Código Civil em seu artigo 1.418 e no decreto lei 58 de 1937, em seu artigo 22. Todavia, a regra principal da ação judicial de Adjudicação Compulsória se encontra resumida pela Súmula 239 do Superior Tribunal de Justiça (STJ):
O direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis.
Os requisitos para a adjudicação estão dispostos no Título II (DAS DIVERSAS ESPÉCIES DE EXECUÇÃO), Capítulo IV (DA EXECUÇÃO POR QUANTIA CERTA) seção IV, subseção I, do Novo Código de Processo Civil (Lei 13.105/15), mais especificamente no artigo 876.
Existe sob a forma de expropriação de bens para pagamento de dívidas, de acordo com o artigo 825 do Novo CPC:
"Art. 825. A expropriação consiste em:
I adjudicação;
II alienação;
III apropriação de frutos e rendimentos de empresa ou de estabelecimentos e de outros bens".
A adjudicação, portanto, consiste um método que busca resolver o litígio da forma menos demorada e mais amigável possível, ou seja, método indireto de recebimento do valor a que o credor tem direito, alienação de frutos ou rendimentos, consistindo assim em método preferencial ao litígio.
O CPC estabelece critérios para que a adjudicação seja realizada visando o pagamento indireto de dívidas. Dessa forma, o credor da execução não é a única pessoa que tem direito a requerer a adjudicação de bens expropriados, conforme denota-se do parágrafo 5º do artigo 876 do Novo CPC responsável por estabelecer quem são as pessoas habilitadas a requerer a adjudicação de bens, senão vejamos:
Ainda que a Ação de Adjudicação Compulsória seja um instrumento processual extremamente significativo para a satisfação do direito daquele que não conseguiu transferir o imóvel para si, tem-se que, desde o mês de junho do ano de 2022 foi sancionada a lei 14.382 dispondo sobre o Sistema Eletrônico dos Registros Públicos (SERP), que alterou a lei de Registros Públicos (lei 6.015/73) passando a regular a possibilidade de prolação de decisões extrajudiciais obrigatórias sobre bens objeto de promessa de venda ou transmissão:
Art. 216-B. Sem prejuízo da via jurisdicional, a adjudicação compulsória de imóvel objeto de promessa de venda ou de cessão poderá ser efetivada extrajudicialmente no serviço de registro de imóveis da situação do imóvel, nos termos deste artigo.
A nova redação estabelece ainda, no parágrafo primeiro do mesmo artigo, que é legítimo o requerimento de adjudicação compulsória extrajudicial realizado pelos representantes legais (advogados) do promitente comprador, por qualquer de seus cessionários ou promitentes cessionários, ou ainda, pelos seus sucessores; promitente vendedor.
A lei também buscou identificar quais documentos devem ser apresentados nos serviços de registro de imóveis para se proceder em relação às decisões extrajudiciais obrigatórias. Entre eles estão: Promessa de venda ou cessão ou sucessão (se houver). Comprovação de inadimplemento por não assinatura da transferência integral de titularidade no prazo de 15 dias, contados da entrega da notificação extrajudicial. Certidão do distribuidor forense do distrito onde se situa o imóvel e certidão do local de residência do requerente atestando que não existem ações judiciais relacionadas com o imóvel em questão. Certidão de isenção de ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis), procuração outorgando os poderes necessários aos representantes legais das partes, não se podendo olvidar que nestes casos, em que peses as críticas, será necessária a lavratura de ata notarial.
No que diz respeito à Promessa de compra e venda do imóvel, mediante instrumento público ou particular, o Art. 1.417 dispõe que "mediante promessa de compra e venda, em que se não pactuou arrependimento, celebrada por instrumento público ou particular, e registrada no Cartório de Registro de Imóveis, adquire o promitente comprador direito real à aquisição do imóvel.
Ainda que o texto de lei trate da necessidade de registro em cartório, tem-se que os tribunais reconhecem os atos não registrados como um direito de adjudicação, todavia, não se pode desprezar o fato de que registrar um contrato perante o Cartório de Registro de Imóveis possibilita o exercício desse direito de forma mais segura.
Art. 1.418. "O promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme o disposto no instrumento preliminar; e, se houver recusa, requerer ao juiz a adjudicação do imóvel."
Tem-se, portanto, que a partir do advento da lei, tornou-se possível a realização do procedimento pela via extrajudicial, ou seja, diretamente perante o cartório de registro de imóveis da circunscrição correspondente, bastando o comparecimento em cartório e a apresentação de requerimento instruído de documentos que comprovem (i) a realização do negócio; (ii) o pagamento integral do preço; e (iii) o inadimplemento da obrigação do vendedor consistente na ausência de celebração de instrumento hábil à transmissão da propriedade.
Assim, com a entrada em vigor desta lei, passou a ser possível comparecer diretamente no cartório de registro de imóveis da respectiva comarca, bastando para tanto, a demonstração ao notário público de que a transação foi realizada, instruindo o requerimento com os documentos que comprovem o pagamento integral do preço e a falha do vendedor em cumprir com suas obrigações ao não implementar os meios apropriados de transferência de titularidade do imóvel.
Nesse sentido, tem-se alguns pontos importantes a se considerar nos casos de adjudicação compulsória extrajudicial, pois, ainda que o procedimento seja extrajudicial, a contratação de advogado é imprescindível, pois ao profissional caberá a apresentação do requerimento em cartório. Além disso, será necessária ainda, conforme frisado anteriormente, a lavratura de ata notarial, que muito embora seja criticada por encarecer e burocratizar o procedimento, é obrigatória.
Por fim, importante considerar que o procedimento está descrito no artigo 216-B da lei 6.015/73 (lei de Registros Públicos) que foi incluído pela lei 14.382/22, dispondo sobre as especificidades do rito, no que se incluem a apresentação dos documentos que visam demonstrar a celebração do negócio, a quitação dos valores pactuados, a ocorrência de inadimplemento do vendedor e a necessidade da contratação de advogado.
Edilson Santos da Rocha é advogado pelo escritório Debora de Castro da Rocha Advocacia.
Debora Cristina de Castro da Rocha é advogada fundadora do escritório Debora de Castro da Rocha Advocacia, especializado nas áreas do Direito Imobiliário e Urbanístico, Mestre em Direito Empresarial e Cidadania e Professora.
Fonte: Migalhas
SERJUS