O apagar das luzes de 2022 trouxe uma novidade que poderá desafogar milhares de ações que tramitam no Poder Judiciário, contribuir para a efetiva regularização fundiária e solucionar a vida de muitos brasileiros que aguardam até cinco anos para o desfecho de casos envolvendo a transmissão de propriedades já quitadas, mas que o vendedor se recusa ou está impedido de realizar a transferência do imóvel ao comprador.
A derrubada do veto do ex-presidente Jair Bolsonaro ao artigo 11 da Lei Federal nº 14.382, ocorrida na véspera do Natal, permitiu que a realização do procedimento de Adjudicação Compulsória de Imóvel possa ser realizada diretamente em cartório, em um tempo médio de até três meses, tendo como documento inicial a elaboração de uma ata notarial, feita por tabelião de notas.
O procedimento até então só ocorria pela via judicial e se caracterizava pela substituição da vontade do vendedor por meio de uma decisão do Judiciário. Agora, também poderá se dar pela via administrativa – isto é, no cartório – e ocorrer nos casos em que o vendedor se recuse a cumprir um contrato pactuado e já quitado, quando tenha ocorrido sua morte ou declarada sua ausência, exista incapacidade civil ou localização incerta e não sabida, ou, nos casos de pessoas jurídicas, tenha ocorrido a sua extinção.
“A possibilidade de adjudicação compulsória diretamente nos cartórios é mais um importante passo no caminho da desjudicialização. E a ata notarial feita perante o tabelião de notas é a peça-chave neste procedimento, sendo documento indispensável para dar segurança quanto à autenticidade da documentação apresentada, quanto à efetiva posse do imóvel, quanto à comprovação do pagamento do preço pelo promitente comprador e quanto à comprovação do inadimplemento do promitente vendedor. É a ata notarial que vai dar segurança jurídica à adjudicação compulsória extrajudicial, garantindo rapidez, economia e eficiência no procedimento”, ressalta o presidente do Colégio Notarial do Brasil Sessão Rio Grande do Sul (CNB/RS), Dr. Flávio Fischer.
Na ata notarial deverão constar a identificação do imóvel, o nome e a qualificação do comprador ou de seus sucessores constantes do contrato de promessa, a prova do pagamento e a caracterização do inadimplemento da obrigação de outorgar ou receber o título de propriedade.
Além de garantir a autenticidade dos documentos, a ata notarial poderá atestar a disponibilidade ou a indisponibilidade do bem e a quitação do negócio jurídico mediante a apresentação ao tabelião de diversos documentos, tais como declaração de imposto de renda, mensagens de e-mails e de texto entre os negociantes que comprovem o recebimento pelo vendedor, além de extratos bancários e outros fatos que não estejam demonstrados por documentos, a exemplo de troca de mensagens e e-mails entre as partes contratantes, que podem comprovar as tentativas feitas para a obtenção da escritura definitiva, evidenciando dificuldade ou impossibilidade e sendo a prova real da recusa do vendedor em outorgar a escritura definitiva, evitando que a adjudicação compulsória extrajudicial seja utilizada de má-fé.
Caso já exista um procedimento de Adjudicação Compulsória em trâmite no Poder Judiciário, o usuário deverá homologar pedido de desistência para que o ato possa transcorrer pela via extrajudicial, sendo necessária também a presença de um advogado. O valor é tabelado de acordo com a lei estadual.
Fonte: O Sul
SERJUS