Artigo - Novo CPC inclui cota condominial em título extrajudicial

Por Arnon Velmovitsky

A cobrança da cota de condomínio é assunto polêmico, que provoca acalorados debates, já que envolve um desembolso mensal da contribuição de cada unidade.

Há inúmeras querelas envolvendo não só o critério de cobrança, mas também a própria legalidade do gasto efetuado, que redundou na respectiva arrecadação.

A começar, a cobrança da cota de condômino depende de aprovação pela Assembleia Geral Ordinária do orçamento anual de receitas e despesas, conforme estabelece o artigo 1.348, VI, do Código Civil.

O rateio das despesas será feito pela fração ideal de cada unidade, caso a convenção de condomínio não estipule outra forma de rateio, em atendimento ao disposto no artigo 1.336, I, do Código Civil.

Cabe ao síndico promover a arrecadação das contribuições de cada condômino, bem como impor e cobrar as multas devidas, em sintonia com o artigo 1.348, do Código civil.

As despesas relativas às partes comuns de uso exclusivo de um condômino, ou de alguns deles, incumbem a quem delas se serve, na dicção do artigo 1.340, do Código Civil. Esta é a hipótese de área externa do apartamento térreo, por exemplo, que em geral é acessada apenas pelo titular dessa unidade, embora seja uma área comum.

Desde que autorizada pela Convenção de Condomínio, o síndico poderá efetuar gastos extraordinários mensais até o limite estabelecido neste documento, promovendo em seguida o seu rateio, para evitar o descompasso dos saldos do condomínio, especialmente a incidência de algum juro sobre o saldo devedor, o que pode se tonar muito oneroso.

As despesas extraordinárias dependem da aprovação de assembleia geral extraordinária, que deverá ser convocada, constando na ordem do dia de forma clara e inequívoca o teor da despesa a ser votada.
O quorum para aprovação de obras ou reparações necessárias com despesa excessiva, sem urgência, é da maioria de votos dos condôminos presentes, com estio no artigo 1.341, parágrafo 3º, do Código Civil.

A realização de obras voluptuárias exige o voto de dois terços dos condôminos (artigo 1.341, I, do Código Civil). Não há dúvida do acerto deste artigo, ao impor quorum de dois terços dos condôminos para esse tipo de obras, pois impede os gastos que não atendam ao interesse de parte substancial da comunidade.

Já as obras úteis dependem da aprovação da maioria dos condôminos, com amparo no artigo 1.341, do Código Civil.

A ação de cobrança de cotas condominiais segue este rito sumário, em sintonia com o artigo 275, inciso II, b, do Código de Processo Civil. Ressalta-se que embora o legislador tenha objetivado imprimir mais celeridade aos feitos envolvendo a inadimplência de condômino, na prática não houve resultado significativo, pois as ações de cobrança se arrastam por muitos e muitos anos na Justiça, trazendo péssimas consequências para os demais condôminos, que são obrigados a arcar com o rateio da cota do inadimplente — despesa extra que sobrecarrega ainda mais o apertado orçamento da milhares de famílias.

Em consequência, passaram a atuar no mercado empresas que compram os créditos do inadimplente, com elevado deságio, em razão do desespero dos condôminos, que não podem suportar a longa espera do desfecho das demandas de cobrança de cotas condominiais.

O Projeto de Lei do novo Código de Processo Civil (CPC) inclui a cota condominial nos títulos executivos extrajudiciais, desde que as despesas cobradas constem expressamente das atas do condomínio. É de fato um avanço extraordinário, que minimizará o tempo de tramitação dos processos em curso.

Finalmente é indispensável destacar que incide a multa de 2% pelo atraso no pagamento de condomínio e juros de mora de 1% ao mês.

Arnon Velmovitsky é advogado especializado em Direito Imobiliário, Ouvidor da OAB-RJ e presidente da Comissão de Direito Imobiliário do IAB.