A Serjus-Anoreg/MG realizou entrevista com a Registradora de Imóveis de Janaúba, Heloisa Silveira Fernandes de Morais, para falar sobre o direito de superfície, locação e servidão nos contratos de empreendimentos de energia solar. Tema da palestra que será ministrada por ela no Encontro Regional da Serjus-Anoreg/MG em Montes Claros, no próximo sábado, dia 17.
Confira na íntegra.
Serjus-Anoreg/MG - O que é o direito de superfície, locação e servidão?
Heloisa Morais - O direito de superfície é um direito real autônomo, temporário ou perpétuo. Ele permite a construção ou plantação em terrenos alheios e estabelece a distinção entre o proprietário e o superficiário. No ordenamento jurídico brasileiro, ele foi previsto na Lei nº 10.257/01, nos art. 21 a 24, que abrange o direito de uso do solo, subsolo ou o espaço aéreo ao terreno. Posteriormente, o Código Civil, nos seus art. 1.369 a 1.377, também previu esse instituto, que se realiza por escritura pública e com o registro no Cartório de Registro de Imóveis.
A servidão é um direito real e pode ter natureza civil ou administrativa. A servidão representa o encargo ou ônus, que se estabelece sobre um imóvel em proveito e utilidade de um outro imóvel, de outro proprietário. Este encargo, ou este ônus, a que se sujeita o imóvel alheio, que lhe assegura o uso e gozo da serventia, constitui-se em servidão.
Sendo um direito imposto a um imóvel serviente em favor de outro, que se qualifica como dominante. Nesse caso, o proprietário tolera que o seu imóvel seja utilizado pelo serviente. Já a servidão administrativa, é um direito real público. Nela, a relação não se dá entre um imóvel e outro, mas entre o bem imóvel e o serviço público ou o bem afetado a uma utilidade pública. Ex: aqueduto, oleoduto, redes de energia.
Já a locação é um contrato em que uma das partes remunera a outra (proprietário) a ceder-lhe, durante certo lapso temporal, o uso e gozo de uma coisa fungível ou a prestação de serviço. O contrato é bilateral, acumulativo, oneroso, consensual, de execução continuada, não solene e impessoal.
Serjus-Anoreg/MG - Qual a diferença entre eles?
Heloisa Morais - O direito de superfície é real, alienável e transmissível aos herdeiros ou a terceiros, dependendo da previsão contratual. Nele se transfere o pleno gozo de um imóvel por tempo determinado ou indeterminado, podendo nele edificar e explorá-lo economicamente.
A locação se diferencia do direito de superfície pelo seu caráter personalíssimo, ou seja, diretamente ligado à pessoa, enquanto a superfície, por sua vez, está ligada à coisa, como construções, plantações etc..
Já a servidão, é um direito real e exprime o encargo ou ônus sobre um imóvel em proveito e utilidade de um outro imóvel ou de um serviço, para exploração econômica ou não.
Serjus-Anoreg/MG - Como eles podem afetar os contratos de energia solar?
Heloisa Morais - Em regra, para que o empreendimento seja realizado, há necessidade do registro do contrato na matrícula do imóvel onde será construída a usina. Caso não seja registrado, a empresa pode perder o seu direito de participar da licitação e, assim, perderá todo o projeto.
Serjus-Anoreg/MG - Como fazer os contratos dos citados direitos para obter o direito de inserir a energia fotovoltaica nos imóveis?
Heloisa Morais - As empresas elaboram os projetos, escolhem os imóveis existentes na região da futura usina e firmam os contratos com os proprietários dos imóveis envolvidos. Registram os contratos na matrícula dos imóveis e em seguida participam das licitações. Caso vencedoras, iniciam a fase de estudos e, se considerarem viável o empreendimento, iniciam a construção das usinas.
Serjus-Anoreg/MG - Os custos para a implementação da energia solar ficam para o proprietário ou para o locatário?
Heloisa Morais - Os custos e todo o trabalho para a implantação da usina são efetuados pela empresa. O proprietário do imóvel recebe um valor mensal ou anual, fixo ou variável, a depender do contrato, pela locação ou pelo direito de superfície. Após a fase da construção da usina, é feita a instalação das linhas para transmissão da energia. Para isso, são utilizados os contratos de servidão administrativa, com a indenização dos proprietários dos imóveis onerados pela servidão.
Fonte: Assessoria de Comunicação da Serjus-Anoreg/MG
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