A compra de um imóvel requer certos cuidados, devendo o comprador adquirente realizar uma boa pesquisa sobre o proprietário e sobre o imóvel que será adquirido para evitar riscos e prejuízos desnecessários.
Vários artigos de consultores imobiliários explicam como o comprador deve se proteger de golpes, especialmente quando a compra é realizada diretamente, ou seja, sem a ajuda de um corretor de imóveis.
Porém, apesar de tantas informações, ainda existem compradores que não tomam todas as medidas protetivas possíveis e correm o risco de não serem considerados adquirentes de boa-fé, por realizar uma negociação temerária, ou pela falta de cautela.
É fundamental, por exemplo, que o comprador solicite a apresentação de certidões negativas de protesto de títulos; de ações cíveis, estaduais e federais; de débitos trabalhistas; ações da Fazenda estadual e municipal; protesto de títulos; dívidas previdenciárias; ações reais e pessoais reipersecutórias; de débitos condominiais; dentre outras.
Mas, quando se trata de dívidas trabalhistas, o cuidado deve ser ainda maior, já que várias decisões chegam ao Tribunal Superior do Trabalho, discutindo, especialmente, a ocorrência de fraude à execução e a ineficácia da alienação em relação ao credor trabalhista.
Em recente decisão, o TST desconstituiu a penhora e afastou o reconhecimento de fraude à execução, considerando válido o negócio jurídico que havia sido anulado pelo TRT da 9ª Região. De fato, para o TRT do Paraná, teria havido fraude à execução e ausência de boa-fé do terceiro adquirente, porque apesar de não existir nenhum indicativo de restrição judicial sobre o bem, o negócio jurídico não teria sido realizado com as cautelas necessárias, uma vez que quando da compra do imóvel, já havia reclamatória promovida em face do proprietário.
O Tribunal Superior, entretanto, em decisão da lavra do ministro relator Sergio Pinto Martins, de agosto de 2022, adotou o entendimento da Súmula 375 do STJ, no sentido de que somente se reconhece a fraude à execução quando existe registro de penhora, na oportunidade da alienação do bem, ou quando comprovada, de forma cabal, a má-fé do terceiro adquirente:
"RECURSO DE REVISTA INTERPOSTO NA VIGÊNCIA DA LEI 13.467/2017. EMBARGOS DE TERCEIRO. DESCONSTITUIÇÃO DA PENHORA. FRAUDE À EXECUÇÃO. Na forma estabelecida pelo § 2º do artigo 896, § 2º, da CLT e pela Súmula nº 266 do TST, o cabimento do recurso de revista em execução de sentença está restrito às hipóteses de ofensa direta e literal de norma da Constituição da República. Cinge-se a controvérsia ao pedido de desconstituição da penhora de bem imóvel adquirido pelos embargantes de terceiro, que se consideram adquirentes de boa-fé. Esta Corte adotou o entendimento da Súmula 375 do STJ, no sentido de que somente se reconhece a fraude à execução quando existe registro da penhora, na oportunidade da alienação do bem, ou quando comprovada a má-fé do terceiro adquirente. Contudo, conforme quadro fático delineado nos autos, o TRT entendeu que estava caracterizada a fraude à execução porque, ao tempo da compra do imóvel pelos embargantes de terceiro, já tramitava execução contra o alienante. Assim, foi mantida a constrição do imóvel independentemente de existir registro de penhora do mencionado bem ou da comprovação de má-fé dos terceiros adquirentes. Recurso de revista conhecido e provido." (PROCESSO Nº TST-RR-184-97.2018.5.09.0567)
Portanto, para evitar discussões judiciais futuras, o ideal é que, mesmo quando não houver registro de penhora sobre o imóvel a ser negociado, o comprador verifique se existem reclamações trabalhistas contra o proprietário e as empresas das quais este configure como sócio, de modo a comprovar sua inequívoca boa-fé.
*Fabíola Marques é advogada, professora da PUC na graduação e pós-graduação e sócia do escritório Abud e Marques Sociedade de Advogadas.
Fonte: ConJur
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