Marcelo da Silva Borges Brandão e Izaías G. Ferro Júnior
Introdução
O sistema de crédito brasileiro possui garantias jurídicas pessoais e reais. As garantias pessoais são a fiança e o aval. E as garantias previstas no código civil são, a hipoteca, a anticrese, o penhor e a fidúcia para bens móveis. A legislação extravagante trouxe a alienação fiduciária em garantia de bens imóveis prévia ao atual código civil em 1997, a Lei 9.514 do citado ano. O patrimônio rural em afetação é a novidade legislativa entre as garantias reais trazida pela chamada, Lei do Agro, lei 13.986/2020.
O sistema de garantias serve para assegurar o cumprimento de obrigações, mediante diminuição de imprevisibilidade. O adimplemento de qualquer obrigação é cercado por infinitas variáveis, tanto de cunho subjetivo, como de cunho natural e, para que credores tenham seus negócios adimplidos, foi pensado um sistema de garantias.
Na atualidade, as garantias se mostram necessárias, sendo importantes objetos para o fomento de atividades específicas. No setor do agronegócio, a garantia para financiamentos, seja por pessoas jurídicas ou físicas, se mostra fundamental para a diminuição dos custos financeiros.
Portanto, antes do advento da lei 13.986 de 2020, tínhamos, apenas como garantias reais, como dito, a hipoteca, a anticrese, o penhor e a alienação fiduciária. Em 2020 foi criado pela lei 13.986, concomitante à Cédula Imobiliária Rural (CIR), o Patrimônio Rural em Afetação (PRA), para ser utilizado como meio de garantia ao adimplemento de obrigações advindas da CIR e da Cédula de Produto Rural (CPR).
O sistema de crédito
O crédito pode ser definido como uma ampliação da troca ou escambo, ou seja, como uma ferramenta para multiplicar trocas sendo muito mais amplo sua aplicabilidade para criar recursos que a própria moeda circulante1.
A palavra crédito deriva do latim creditum. A origem de creditum vem de credere, que em tradução livre seria confiança, fé.2 O credor, portanto, tem confiança que o devedor lhe restituirá o que recebeu em empréstimo.
Desde a idade média, o título de crédito, seria uma operação com a qual o proprietário de um bem (credor) cede a propriedade (de determinado valor, crédito, bens) para outra pessoa (devedor) em troca de uma contraprestação diferida de natureza pecuniária3. O termo "crédito", portanto, deriva precisamente da crença (confiança, crença) do proprietário do ativo que o devedor cumprirá por conta própria obrigação.4 A prestação do credor pode ser constituída pelo ativo que o devedor deseja ou (mais frequentemente) de algo com o qual ele possa obtê-lo, ou seja, um bem disponível líquido ou facilmente conversível em dinheiro. Nesse sentido, o bem conversível líquido por excelência é a moeda corrente do país, cujo poder de compra é imediatamente utilizável. Menor grau de liquidez há em outros "créditos" ou "bens", cuja conversão em dinheiro requer mais ou menos tempo e não sem risco; entre eles, em ordem decrescente de facilidade de monetização, títulos de dívida pública, recebíveis de terceiros (títulos de crédito entre particulares), empréstimos e ativos a prazo.5
Nas palavras de Maria José Villaça, liquidez é:
"... uma questão de grau que se aplica a todos os ativos negociáveis ou àqueles sôbre os quais os indivíduos têm o direito de propriedade e dêles podem dispor, transformando-os em caixa. A liquidez seria, pois, a propriedade de um ativo, governada pela relação entre o tempo e o preço alcançado, considerando-o livre de todos os custos decorrentes da venda. O seu preço total seria o conseguido após um dado período de tempo, uma vez que certas medidas fossem tomadas no preparo de sua venda. Quanto menor o espaço de tempo decorrido, uma vez admitido um período ótimo para se alcançar o preço total, quando certas medidas são tomadas no preparo da venda, menor será a contrapartida conseguida na troca."6
As primeiras formas de crédito, consistiam principalmente em contratos de empréstimos pecuniários e de câmbio7; outros instrumentos de crédito são gradualmente adicionados. Sob o estímulo de diferentes necessidades, os operadores do mercado de capitais (desde a idade média) tendem a experimentar novas operações de crédito, cuja difusão está ligada à sua disciplina jurídica e a segurança que possa dar ao credor em ter algum lucro com o "bem" emprestado. Para que novas formas de crédito sejam adotadas em larga escala, elas devem ter uma fisionomia definida por lei; no entanto, esse processo é muito longo, porque a configuração de novos institutos de crédito não pode se limitar a eventuais evoluções legislativas. O mercado é ágil e resolve sempre a frente do direito seus "problemas"8. A legislação sempre corrige eventuais falhas ou abusos do mercado. Tem sido assim desde a idade média. Tulio Ascarelli leciona que "sem os títulos de crédito a vida econômica moderna seria incompreensível"9.
Com esta breve análise sobre o nascimento do sistema de crédito e de seu instrumento mais usual na idade média, em grande salto histórico adentrar-se-á a breve estudo somente dos sistemas de garantias para o pagamento de dívidas e posteriormente às cédulas, à alienação fiduciária, o patrimônio rural em afetação para compreensão da aplicação das regras sobre a alienação fiduciária em garantia aos PRA's.
O patrimônio rural em afetação
O patrimônio rural em afetação foi criado e instituído no nosso ordenamento jurídico pela lei 13.986/2020, regulamentado nos artigos 7° ao 16, como uma modalidade de direito real de garantia que incide sobre imóveis rurais a serem vinculados à Cédulas Imobiliárias Rurais (regulamentadas nos artigos 17 ao 29 da lei 13.986/2020) ou à Cédulas de Produtos Rurais (previstas na Lei 8.929/1994). Pode se dar sobre totalidade do imóvel ou ainda, sobre parcela ou fração específica. O proprietário do imóvel, pessoa natural ou jurídica, é quem pode dar o seu imóvel ou fração dele em regime de afetação. São alcançados por este regime o terreno, as benfeitorias e eventuais acessões existentes, com exceção das lavouras, bens móveis e semoventes.
A sua constituição se dá de forma prévia à emissão de qualquer dessas Cédulas, através de registro junto à matrícula do imóvel vinculado (artigo 9°, caput da Lei 13.986/2020 combinado com artigo 167, I, alínea 47 da Lei 6.015/1973, ambos com redações dadas pela lei 14.421/2022).
Não podem ser submetidos a este regime especial: a) a pequena propriedade rural, prevista na alínea 'a' do inciso II do caput do artigo 4° da lei 8.629/92; b) os imóveis já gravados com algum ônus real ou que tenha inscrito no seu fólio real quaisquer das hipóteses previstas no artigo 54 da lei 13.097/2015; c) área de tamanho inferior à fração mínima para o parcelamento; d) o bem de família, com exceção ao que está disposto no artigo 4°, §2° da lei 8.009/90.
Percebe-se que, de todas as garantias reais existentes em nosso ordenamento jurídico, apenas o patrimônio rural em afetação tem proibição expressa acerca da pré-existência de qualquer outra espécie de garantia real inscrita no fólio real. O regime especial das Incorporações Imobiliárias, por exemplo, previstos nos artigos 31-A a 31-F, da lei 4.591/64, não possuem essa rigidez10.
Uma questão interessante aqui, diz respeito aos previstos no artigo 12, I, 'd', e nos incisos IV e V da do mesmo artigo, da lei 13.986/2020. Em uma leitura atenta e sistemática, devemos entender que, para a constituição do regime de afetação a que alude a lei, será necessário que o imóvel rural esteja especializado objetivamente, através do sistema de Georreferenciamento, em sua totalidade, mesmo que a vinculação vá se dar apenas em parcela do imóvel. Além desse tipo de especialização em sua totalidade, também deverá se dar sobre a parcela a ser afetada, caso não recaia sobre a totalidade. Em ambos os casos será necessário, também, a certificação do INCRA, atestando que não ocorre sobreposição sobre demais imóveis rurais georreferenciados (artigo 9°, §1° do decreto Federal 4.449/2012 combinado com artigo 12, I, 'd', IV e V da lei 13.986/2020).
No artigo 9°, § 2º da lei 13.986/2020, com redação acrescida pela lei 14.421/2022, temos a previsão de que, quando a afetação se der sobre parcela do imóvel, deverá se fazer a especialização da área afetada, tendo a mesma previsão do artigo 12, I, 'd', da mesma lei. A novidade, nessa redação, foi a previsão da necessidade de se fazer também a especialização da área remanescente e, aqui, também entendemos que será através do Georreferenciamento. Não faz sentido especializar a área afetada por um sistema e não se adotar o mesmo para a área remanescente.
Então, na visão do legislador, o imóvel deve estar inicialmente georreferenciado para se submeter ao regime de afetação; e, se a afetação se der sobre parcela do imóvel, deve-se georreferenciar essa área e, também a remanescente. Nesse último caso, após o registro do patrimônio rural em afetação junto a matrícula do imóvel, faz-se averbação da descrição da área remanescente, com fundamento no artigo 246 da lei 6.015/73 combinado com o artigo 9°, § 2° da lei 13.986/2020, já citado.
Agora, como um direito real de garantia em que se submete o imóvel ou parte dele à um regime especial, o legislador tomou o cuidado de estabelecer algumas regras que deem mais segurança jurídica a operação financeira que dará ensejo as emissões da Cédula Imobiliária Rural ou Cédula de Produto Rural. Observa-se no disposto no artigo 10 da lei 13.986/2020:
Art. 10. Os bens e os direitos integrantes do patrimônio rural em afetação não se comunicam com os demais bens, direitos e obrigações do patrimônio geral do proprietário ou de outros patrimônios rurais em afetação por ele constituídos, nas seguintes condições:
I - desde que vinculado o patrimônio rural em afetação a CIR ou a CPR;
II - na medida das garantias expressas na CIR ou na CPR a ele vinculadas.
I - não poderá ser utilizado para realizar ou garantir o cumprimento de qualquer outra obrigação assumida pelo proprietário estranha àquela a qual esteja vinculado; e
II - é impenhorável e não poderá ser objeto de constrição judicial.
I - não são atingidos pelos efeitos da decretação de falência, insolvência civil ou recuperação judicial do proprietário de imóvel rural; e
II - não integram a massa concursal.
Há, portanto, expressa blindagem patrimonial com a constituição desta nova garantia, sendo verdadeira medida de segurança para realizações de tráfego negocial relativo a créditos rurais, semelhante ao regime previsto na Lei de Incorporações Imobiliárias, regulamentada pela lei 4.591/1964 nos artigos 31-A e seguintes.
Nos ensina aqui, Claudinei Antonio Poletti (pag. 36, 2021, 'A Nova Lei do Agro', Ed. Contemplar),
"Por outro lado, uma vez constituído e vinculado a um dos dois títulos que lhe são permitidos, o patrimônio rural em afetação se torna incomunicável com o restante do patrimônio do constituinte, e, por consequência, não responde por outras dívidas ou obrigações de qualquer natureza, exceção às de origem 'trabalhistas, previdenciárias e fiscais do proprietário rural'.
Torna-se, também, inalienável, não podendo ser vendido, parcelado ou realizado qualquer outro tipo de ato translativo, por iniciativa do proprietário.
Da incidência das regras referentes a alienações fiduciárias em garantia
Conforme dito anteriormente, quando tratamos do conceito do regime especial objeto do presente estudo, vimos que o patrimônio rural em afetação é constituído com a finalidade de servir como direito real de garantia vinculada a uma Cédula de Produto Rural ou da Cédula Imobiliária Rural.
Falamos também que a constituição dessa garantia real, se dá através do registro prévio junto à matrícula do imóvel. Uma vez constituído, seus efeitos ficam condicionados à emissão de uma das Cédulas Rurais mencionadas. Vale dizer, servirá como direito real de garantia e, sofrerá a blindagem a que alude o artigo 10 da lei 13.986/2020, apenas quando, efetivamente, for emitido um dos referidos títulos de crédito vinculantes.
Agora, questão interessante diz respeito as regras específicas de cada Cédula objeto desse artigo. Para as Cédulas de Produtos Rurais, veremos que o legislador admitiu a constituição de quaisquer garantias reais previstas em lei, a ser inserida no título (artigo 5° da lei 8.929/1994). Então, além do próprio patrimônio rural em afetação, permite-se que este tipo de título de crédito tenha, em seu bojo, outras garantias reais.
Diferentes são as regras relativas as Cédulas Imobiliárias Rurais. Estas, não tem nenhuma outra garantia real a não ser o próprio patrimônio em afetação.
Percebe-se assim, um tratamento diferenciado, por opção do legislador, a depender do tipo de financiamento e Cédula emitida.
No que tange as Cédulas Imobiliárias Rurais, temos uma previsão que foi alvo de severas críticas quando do seu surgimento. Trata-se do disposto no artigo 17, II da lei 13.986/2020, que traz a disposição de que, quando de sua emissão, deve-se inserir uma cláusula obrigatória de entrega, em favor do credor, do imóvel rural ou de parte dele que esteja afetado a garantia da operação de crédito contratada, nas hipóteses em que não houvesse o pagamento até a data do vencimento.
Aqui, a crítica se consubstanciava no fato do legislador não ter estabelecido qual seria o instituto jurídico a ser aplicado e nem eventuais regras que possibilitassem a purgação de mora sem a ocorrência drástica de perda da propriedade. Seria uma modalidade de expropriação particular.
O legislador veio a corrigir isso, agora, com a lei 14.421/2022. Fez uma importante modificação na norma, a trazer a aplicação das regras relativas à alienação fiduciária em garantia de bem imóvel prevista na Lei 9.514/1997, para os patrimônios rurais em afetação, inserindo o parágrafo terceiro ao artigo 7° da Lei do Agronegócio.
Nesse diapasão, temos o entendimento de que o previsto no artigo 17, II, deve ser interpretado em conjunto com o citado artigo 7°, §3°, ambos da lei 13.986/2020. Uma vez verificado pelo credor o inadimplemento das obrigações pelo emitente devedor, deverá aplicar as regras executórias previstas nos artigos 26 e seguintes da lei 9.514/1997. O credor não será proprietário fiduciário do imóvel quando da emissão da cédula. Não foi essa a intenção do legislador. O objetivo aqui foi de oferecer as regras executórias da Lei.
No que tange as Cédulas de Produtos Rurais, como falamos anteriormente, já havia a previsão da possibilidade de se constituir a Alienação Fiduciária em Garantia de Bem Imóvel no próprio título. O que se deve observar aqui, com cautela, é que o legislador trouxe regras que mitigam a aplicação da lei 9.514/1997, na própria lei 8.929/1994. Se olharmos o artigo 5° da Lei 8.929/1994, veremos que o legislador dispôs que se aplicam as regras referentes as garantias instituídas, naquilo que não conflitar com a referida lei. Temos, também, a previsão do artigo 16 desta mesma norma, prevendo que a busca e apreensão ou o leilão do bem alienado fiduciariamente, promovidos pelo credor, não elidem posterior execução, inclusive da hipoteca e do penhor constituído na mesma cédula, para satisfação do crédito remanescente. O parágrafo único dispõe ainda que o credor poderá cobrar eventual dívida remanescente através de uma ação própria.
Vejamos, a título de exemplo, que, nesses casos, não incide a regra do artigo 27, §5° da lei 9.514/97, não ocorrendo a quitação da dívida, caso o maior lance oferecido e aceito em eventual segundo leilão, não alcance o valor total da dívida. Justamente, pelo disposto no artigo 16 da Lei 8.929/1994, acima citada.
Conclusão
Trouxemos este artigo com objetivo de construção de um debate, a respeito da aplicação das regras referentes as alienações fiduciárias de imóveis aos patrimônios rurais em afetação.
Nosso entendimento esposado é no sentido de serem aplicadas apenas as regras executórias da lei 9.514/1997, no caso de patrimônios rurais em afetação, vinculadas as Cédulas Imobiliárias Rurais. No que tange aos casos de Cédulas de Produtos Rurais, aplicar-se-ão apenas as regras executórias quando a própria cédula tiver outro tipo de garantia. Nos casos em que a AFG for objeto de garantia cedular, aí, aplicam-se todas as regras da lei 9.514/97, com a ressalva do disposto no artigo 5º da lei 8.929/1992. A individualização de parte do imóvel, por exemplo e o ato registral de gravá-lo com o patrimônio rural em afetação, facilitando enormemente a execução, pode muito bem ser descrito como uma forte garantia, ou como chamamos, uma SUPER GARANTIA REAL. Pensar diferente, seria desvirtuar as naturezas jurídicas de tais títulos de crédito, e estes passariam a ter uma forte natureza contratual e não mais a garantia acessória, no caso a AFG.
Para chegarmos a esse raciocínio, foi necessário tratarmos, mesmo que de en passant do sistema de crédito e das diversas garantias reais previstas no nosso ordenamento jurídico, do patrimônio rural em afetação, dispondo sobre a sua natureza jurídica, instituição e especialização, para depois tratarmos, aí sim, do objetivo central deste artigo. Ficam ainda muitas questões em aberto, e o debate com futuros estudos deverão aprofundar o tema.
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1 Disponível aqui. Acesso em 30 jul 2022.
2 ROSA JÚNIOR, Luiz Emygdio Franco da. "Títulos de Crédito". 3ª Ed. Rio de Janeiro: Renovar, 2004, p. 3.
3 FERRO JR, Izaias Gomes. Introdução aos Títulos de Crédito e o Protesto de Títulos. Salvador: Juspodivm, 2020, apud EL DEBS, Martha e FERRO JR, Izaias Gomes. O Novo Protesto de Títulos e Documentos de Dívidas. Salvador: Juspodivm, 2020, p. 235.
4 Disponível aqui. Acesso em 30 jul 2022.
5 VILLAÇA, Maria José. O Conceito de Liquidez. Rev. adm. empres. vol.9 no.1 São Paulo Jan./Mar. 1969, acesso em 31 jul 2022.
6 VILLAÇA, Maria José, ibid.
7 Disponível aqui. Acesso em 30 jul 2022.
8 Disponível aqui. Acesso em 30 jul 2022.
9 ASCARELLI, Tulio. Teoria Geral dos Títulos de Crédito. Trad. Nicolau Nazo. São Paulo: Livraria Acadêmica Saraiva, 1943, p.3
10 Conceitualmente, o vocábulo "afetação" nas duas leis, 4.591/64 e 13.986/2020, parece ser o mesmo. Em verdade, afetar nestes termos, significa, separar, empregar de forma única, proteger algo ou alguém. A submissão da incorporação imobiliária ao regime de "afetação imobiliária" fará a separação daquele bem, ao restante do patrimônio do construtor, ou incorporador e este terá destinação exclusiva visando única e exclusivamente a construção do empreendimento imobiliário e a entrega das futuras unidades aos adquirentes. Na legislação de afetação urbana há separação, e não é espécie de garantia real. Já a lei 13.986/2020 trouxe, claramente uma nova garantia, que chamamos de SUPER GARANTIA, que é a destinação do patrimônio total ou parcial, a prestar garantias em operações de crédito junto aos bancos, cooperativas, e instituições financeiras em geral. Resumindo, na incorporação, a finalidade é já apartar o patrimônio, com sua matrícula própria, em nome do incorporador, ou construtor, averbada a AFETAÇÃO, visando proteção dos futuros adquirentes das unidades autônoma. O patrimônio de afetação do imóvel rural serve como uma SUPER GARANTIA REAL, vez que previamente já georreferencia o imóvel todo ou parte dele facilitando a execução, calcada na lei 9.514/94.
Marcelo da Silva Borges Brandão: Notário e registrador do Ofício Único de Varre-Sai/RJ. Pós-graduado em Direito Imobiliário e em Direito Notarial e Registral.
Izaías G. Ferro Júnior: oficial de Registro de Imóveis, Civil das Pessoas Naturais e Jurídicas e de Títulos e Documentos da Comarca de Pirapozinho/SP. Especializado em Direito Civil e Processo Civil pela UES. Mestre em Direito pela EPD - Escola Paulista de Direito. Professor da graduação e da pós-graduação de Direito Civil e Registral em diversas universidades e cursos preparatórios. Atual diretor de assuntos Agrários do IRIB. Autor de diversas obras em coautoria sobre temas registrais.
Fonte: Migalhas
SERJUS