A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante terceiro que comprou o imóvel. Com esse entendimento, a 5ª Turma do Tribunal Regional Federal da 1ª Região determinou a baixa da hipoteca de uma sala comercial em Goiás. O imóvel está localizado em uma construção que fora objeto de financiamento na Empresa Gestora de Ativos (EMGEA) da Caixa Econômica Federal, não quitado pela incorporadora.
O reconhecimento de que a hipoteca não vale para o adquirente está na Súmula 308 do Superior Tribunal de Justiça. Mas o juízo de 1º Grau negou o pedido por entender que a regra não era aplicável nesse caso, porque o comprador tinha conhecimento da hipoteca e porque a aquisição do imóvel foi feita fora do Sistema Financeiro de Habitação (SFH) — financiamento com taxa de juros diferente do mercado.
O apelante, por sua vez, alegou que o bem já estava totalmente pago em negócio de boa-fé e que, se a Caixa negligenciou a evolução da dívida de sua devedora, não poderia agora querer obrigá-lo a arcar com os prejuízos. Já a Caixa dizia que a hipoteca do imóvel era um direito real e que sua desconstituição colocaria em risco a segurança jurídica, o ato jurídico perfeito e o direito adquirido.
Para o relator do processo, desembargador federal João Batista Moreira, a incidência da Súmula 308 não depende se o imóvel foi ou não adquirido no âmbito do SFH. “A ratio essendi (razão de ser) do enunciado não está, exclusivamente, na qualidade do adquirente do imóvel, nem no marco de celebração da alienação, mas, também, na compreensão de que, tendo sido pago o preço da unidade, não é legítimo que esta permaneça gravada de hipoteca, presumindo-se que o montante do pagamento foi utilizado para amortizar o financiamento contratado entre a construtora/incorporadora e o agente financeiro”, afirmou.
“Os efeitos da hipoteca resultante de financiamento imobiliário são ineficazes em relação ao terceiro, adquirente de boa-fé, que pagou pelo imóvel e não participou da avença firmada entre a instituição financeira e a construtora, ainda mais tendo presente a circunstância de que a CEF agiu com manifesta negligência na preservação de seu crédito perante sua devedora, deixando de fiscalizar a alienação das unidades imobiliárias”, disse o relator. Com informações da Assessoria de Comunicação Social do TRF-1.
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Processo: 0021475-76.2007.4.01.3500
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