A Promessa de Compra e Venda constitui uma das [clássicas] espécies de contrato preliminar e destina-se a formação do contrato principal, conforme regras dos artigos 462 e seguintes do Código Reale.
Importa rapidamente recordar que observadas as formalidades legais (art. 1.418, CCB/2002), a recusa na outorga pode ser remediada com a competente Ação de Adjudicação Compulsória, todavia, poderia ser considerada a Promessa de Compra e Venda como justo título a embasar a aquisição por USUCAPIÃO – mormente a Usucapião EXTRAJUDICIAL?
É importante ressalvar antes de mais nada que o art. 13 do Provimento CNJ 65/2017 (que regulamenta a Usucapião Extrajudicial em todo o território brasileiro) já define desde o que pode ser considerado como instrumentos que podem embasar a Usucapião Extrajudicial, arrolando dentre eles o Compromisso ou Recibo de Compra e Venda e Cessão de Direitos e Promessa de Cessão, além do “pré-contrato”.
Neste mesma linha de raciocínio o PROVIMENTO CGJ/RJ 23/2016 que também arrola os INSTRUMENTOS DE COMPRA E VENDA ou PROMESSA DE COMPRA E VENDA.
Como já falamos outrora, preenchidos os requisitos legais (basilares como “coisa hábil”, “animus domini” e “tempo” – além de outros, conforme a espécie em análise) a usucapião DEVERÁ SER RECONHECIDA em favor do ocupante, como medida de Direito – seja ela manejada pela via JUDICIAL ou EXTRAJUDICIAL.
Justiça
Em lapidar acórdão da Justiça Mineira – do qual recomendo a leitura – da lavra do Eminente Desembargador MARCELO RODRIGUES (que também nos brinda com sua excepcional obra “TRATADO DE REGISTROS PÚBLICOS e DIREITO NOTARIAL”. 2021) foi reconhecida a possibilidade da Usucapião Extrajudicial embasada em Promessa de Compra e Venda, reputando-se reprovável a conduta do Registrador em determinar a regularização imobiliária apenas por intermédio da obtenção da Escritura Pública (ou mesmo pela Adjudicação Compulsória):
“TJMG. 10000191343037001. J. em: 14/04/2020. Procedimento de Dúvida Registrária – Pedido de USUCAPIÃO EXTRAJUDICIAL – PROMESSA DE COMPRA E VENDA – Posterior cessão de direitos – Títulos justos – Juízo prudencial da qualificação – Natureza jurídica, conceito e definição – Exigências formuladas para o registro de escritura pública em detrimento da OPÇÃO pelo pedido extrajudicial de USUCAPIÃO – Inadequação e impropriedade (…). 1. A opção pelo pedido extrajudicial de declaração acerca da prescrição aquisitiva da propriedade de imóvel em detrimento do registro de anterior escritura pública não indica, por si só, má-fé do interessado em burlar o Fisco, dado presumir-se de antemão, em Direito, apenas a BOA-FÉ. 2. A usucapião é modalidade originária de aquisição da propriedade prevista em leis federais, bem como em normativa específica da Corregedoria Nacional de Justiça (Provimento 65, de 14 de Dezembro de 2017). 3. O instrumento de promessa e a escritura de compra e venda de imóvel, bem como a cessão de tais direitos, são compreendidos na acepção jurídica de JUSTO TÍTULO igualmente no pedido de USUCAPIÃO EXTRAJUDICIAL (art. 13, § 1º, I e II, do Provimento 65/2017 da Corregedoria Nacional de Justiça)”.
Fonte: Jornal Contábil
SERJUS