O Portal iRegistradores está publicando uma série de pequenos artigos sobre os Cartórios do Mundo. O material é organizado pelo Diretor de Meio Ambiente da ARISP e Registrador Imobiliário de Araçatuba-SP, Marcelo Augusto Santana de Melo.
Neste quarto artigo desta série, escrito por Mônica Jardim, você vai conhecer um pouco sobre o Registo Predial Português.
Boa Leitura! .
Cartórios no mundo
Características do Registo Predial Português
Por Mônica Jardim.
1) O sistema de registo predial português está a cargo de serviços públicos (as Conservatórias do Registo Predial) dependentes de um serviço central (Instituto dos Registos e do Notariado, IP) integrado na orgânica do Ministério da Justiça. É, pois, um sistema público. Acresce que é um sistema de fólio real.
2) Para efeitos de organização do serviço, o território nacional está dividido por áreas estabelecidas em função de duas circunscrições administrativas: concelhos e freguesias. Não obstante, desde Janeiro de 2009, estranhamente na nossa perspectiva, deixou de vigorar a regra a competência territorial.
3) Tradicionalmente, os registos eram lavrados apenas pelos conservadores. No entanto, no âmbito do Registo Predial, nos termos do n.º 2 do art. 75.º-A do Cód.Reg.Pred., os oficiais têm agora competências próprias para um enorme número de actos.
4) Nos termos da legislação em vigor existe uma indiscutível vinculação hierárquica do responsável pela feitura do registo perante o Director-Geral do Instituto dos Registos e do Notariado. Mas, se o responsável pela feitura do registo organicamente é funcionário da administração, substancialmente está encarregado de funções de valoração jurídica próprias de um árbitro imparcial, alheio ao assunto e não de um burocrata ao serviço da administração.
5) Desde 1 de Janeiro de 2009, o registo, passou a ser, em regra, obrigatório, de acordo com o art. 8.º-A do Cód.Reg.Pred., introduzido pelo Dec.-Lei 116/2008, de 4 de Julho, entretanto alterado pelo Decreto-Lei n.º 125/2013, de 30 de Agosto.
6) O acto de registo que revela a situação jurídica do prédio é a inscrição. Inscrevem-se os factos jurídicos que têm por objecto o prédio, mediante extracto, para dar publicidade aos direitos.
A inscrição, tendo em conta a sua eficácia, pode ser definitiva ou provisória por natureza ou por dúvidas.
7) Os actos de registo são susceptíveis de recurso hierárquico – para o Presidente do Instituto dos Registos e do Notariado – e/ou contecioso – através de impugnação judicial para o tribunal da área e circunscrição a que pertence o serviço e registo. (cfr. art. 145º).
8) Vigora o princípio da prioridade (art. 6.º do Cód.Reg.Pred.); o princípio da instância (art. 36.º do Cód.Reg.Pred.); o principio da legalidade no sentido mais amplo ou mais rigoroso (cfr. art. 68.º do Cód.Reg.Pred.); princípio da legitimação registal, nos termos do qual não podem ser titulados actos jurídicos de que resulte a transmissão de direitos ou a constituição de encargos sobre imóveis sem que esteja feito o registo a favor de quem transmite ou onera(cfr. art. 9.º do Cód.Reg.Pred.); O princípio do trato sucessivo – na 1.ª e na 2.º modalidade(cfr. art. 34.º do Cód.Reg.Pred.).
Mas, não vigora em Portugal o princípio da fé pública registal. De facto, em Portugal apenas se assegura que o Registo é íntegro, já não que é exacto.
9) Efeitos do Registo: i) Presunções ilidíveis: O Código de Registo Predial estatui queo registo definitivo constitui presunçãonão só de que o direito existe, tal como consta do respectivo assento (v.g., extensão, limites, condições, etc.), mas, ainda, de que pertence ao titular inscrito, nos precisos termos em que o registo o define. ii) Efeito consolidativo ? O actual Código Civil – de 1967 -, na esteira do anterior, no n.º 1 do art. 408.º do Código Civil, consagra o denominado princípio da consensualidade, nos termos do qual para a constituição, modificação, transmissão, etc. de um direito real basta um título, sendo desnecessário um modo (v.g. o registo ou a traditio). Portanto, o assento registal assume, em geral, uma função declarativa/consolidativa: visa consolidar a oponibilidade erga omnes da situação jurídico-real perante certos e determinados terceiros. iii) Efeito constitutivo ? Excepcionalmente, o registo assume um papel constitutivo quando é condição necessária, embora não suficiente, para a alteração da situação jurídico-real. É o que ocorre com o registo da hipoteca. iv) Efeito enunciativo ? O registo é enunciativoquando desenvolve uma função atípica, limitando-se a dar notícia dos factos publicados que sempre seriam oponíveis a terceiros, ou que não seriam desprovidos da sua eficácia, mesmo que não acedessem ao registo (cfr. n.º 2.º do art. 5.º o Cód.Reg.Pred.). v) Efeito atributivo ? O “registo é atributivo” quando sem ele o direito não seria adquirido, em virtude do princípio nemo plus iuris ad alium transferre potest quam ipse habet, uma vez que o título padece de uma invalidade (própria ou consequencial) e, por tal facto, poderia ser declarado nulo ou anulado, consoante o vício em concreto. Em Portugal, o registo pode considerar-se aquisitivo para o titular registal, em duas hipóteses distintas: a) Quando duas pessoas adquirem do mesmo autor ou causante direitos total ou parcialmente conflituantes, e é o segundo adquirente, o a non domino, quem primeiro obtém o registo a seu favor – cfr. art. 5.º o Cód.Reg.Pred.; b) Quando uma pessoa integrando-se numa e mesma cadeia de transmissões, poderia ver a sua posição afectada por uma ou várias causas de invalidade anteriores ao acto em que foi interveniente. – cfr. art. 291.º do Código Civil.
10) Usucapião e registo – Nada obsta a que a usucapião subsista autonomamente perante o Registo, operando livremente e inclusive sobrepondo-lhe, na maioria das situações, os seus próprios efeitos. Na verdade, no ordenamento jurídico nacional, por um lado, o registo lavrado a favor do possuidor não se apresenta como um pressuposto para que ocorra a usucapião – conduzindo apenas à redução do prazo para usucapir e, por outro, a existência de um registo a favor de outrem não consubstancia um obstáculo à aquisição por usucapião.
Em resumo, o ordenamento jurídico português, além de reconhecer a usucapião extratabular, admite a usucapião contratabular.
* Mônica Jardim – Professora Auxiliar da Faculdade de Direito da Universidade de Coimbra. Mestre em Direito Civil. Doutora em Direito Civil. Membro, indicado por reconhecido mérito científico, do Conselho do Notariado de Portugal. Membro da Direção do Centro de Estudos Notariais e Registais. Membro do Conselho Editorial dos “Cadernos do CENoR”. Membro do Conselho Editorial da revista: “Cadernos da Corregedoria Geral da Justiça de São Paulo”.
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