O Portal iRegistradores está publicando uma série de pequenos artigos sobre os Cartórios do Mundo. O material é produzido pelo Diretor de Meio Ambiente da ARISP e Registrador Imobiliário de Araçatuba-SP, Marcelo Augusto Santana de Melo.
Neste terceiro artigo desta série você vai conhecer um pouco sobre o Registro de Imóveis Espanhol.
Boa Leitura!
Cartórios no mundo
Registro de Imóveis na Espanha
Por Marcelo Augusto Santana de Melo
A Espanha possui um eficiente e seguro sistema de transmissão da propriedade imobiliária. Os registros são organizados em circunscrições de forma semelhante à brasileira.
O sistema é de registro de direitos, muito embora seja declarativo e a propriedade seja transmitida pelo contrato. Somente as hipotecas são constitutivas.
A chave mestra do registro espanhol são os efeitos conferidos a quem adquire o imóvel a título oneroso e esteja de boa-fé; por isso, é considerado um dos mais modernos com ampla proteção ao terceiro adquirente de boa-fé.
O princípio da fé-pública registraria (não podemos confundir com o conceito geral de fé pública para todos os atos registrais e notariais) está definido no art. 34 da Lei Hipotecária, de 08.02.1946, e determina que o adquirente será mantido no registro, mesmo tendo adquirido o imóvel de quem não é proprietário, mas confiando nas informações constantes do registro. Assim, para estar protegido, deve o proprietário preencher os requisitos constantes do referido artigo.
Extrai-se do referido artigo algumas ideias fundamentais:
1) A confiança na aparência registral
Trata-se da confiança objetiva, ou seja, que proporciona segurança ao adquirente confiante nas informações registrárias. Nesse aspecto, a boa-fé é objetiva, apoiada nas informações constantes do Registro de Imóveis.
2) A ineficácia do negócio jurídico precedente ao do terceiro, consistente na nulidade e na resolução de efeitos reais.
Para a aplicação do princípio ou efeito do princípio da fé-pública registral, é necessária a configuração de uma nulidade do título anterior à aquisição.
3) A inexatidão registral
O efeito da fé-pública registral presume um problema na inscrição ou no registro antecedente que possa ameaçar o direito de propriedade.
4) A aquisição imobiliária a non domino
A aquisição a non domino se produz como consequência de tratar-se de pressuposto de nulidade ou resolução real ou ex tunc do negócio precedente ao do terceiro.
Marcelo Augusto Santana de Melo é Registrador Imobiliário em Araçatuba-São Paulo, Mestrando em Direito Civil pela PUCSP. Especialista em Direito Registral pela Universidade de Córdoba, Espanha e pela PUCMG. Diretor de Meio Ambiente do IRIB e da ARISP.
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