CNPJ: 20.990.495/0001-50 - inscrição Municipal: 323674/001-0 - Inscr Estadual: ISENTO

O sistema registral brasileiro garante fé-pública, todavia, com presunção relativa, ou seja, pode ser contestada. Noutro norte e com grande superioridade, o sistema registral alemão promove presunção absoluta; isso porque lá existe um eficaz banco de dados de livros fundiários nos quais ficam cadastradas todas as propriedades alemãs e seus proprietários anteriores. Todavia, o Brasil é o 5º maior país do mundo em termos de extensão territorial, enquanto a Alemanha consegue ser menor que o Japão.

O Brasil tem-se empenhado em construir um modelo de registro interligado que possa ser confiável e isso se vê com a criação da Lei de Georreferenciamento (lei 10.267/01), da Central Notarial de Serviços Eletrônicos Compartilhados – CENSEC (Provimento 18/2012, Conselho Nacional de Justiça, CNJ), da Central Nacional de Indisponibilidade de Bens - CNIB (Provimento 39/2014, CNJ), dentre outras medidas que garantem ampla publicidade. 

O clandestinismo jurídico[1], decorrente da ausência de publicidade registral de atos jurídicos que possam afetar o direito de propriedade, acarreta insegurança ao sistema econômico. Assim, faz-se necessária uma adequada profilaxia, interconexão e divulgação dos atos, cadastros e registros jurídicos promovidos pelos serviços notariais e registrais para maior segurança e credibilidade dos negócios jurídicos entabulados no país. 

Nessa medida, o mercado imobiliário teve grande expansão nos últimos anos; com isso, a Promessa de Permuta tornou-se uma importante ferramenta jurídica sendo comum nos dias atuais a venda de terreno à construtora que se compromete a construir nele unidades autônomas onde algumas servirão de pagamento do negócio jurídico. 

O doutrinador e desembargador do Tribunal de Justiça de Minas Gerais, Dr. Marcelo Guimarães Rodrigues acrescenta que “o proprietário do terreno vende parte ideal de seu imóvel para a construtora e reserva-se fração ideal surgindo, assim, um condomínio civil”.[2] 

Ocorre que a Lei de Registros Públicos (Lei 6015/73) e a Lei de Incorporações Imobiliárias (Lei 4591/64) são de uma época em que essa modalidade contratual não era comum. Por isso, alguns registradores exigem o prévio registro da incorporação imobiliária ocasionando entrave econômico ao desenvolvimento do mercado imobiliário e ofensa ao princípio da propriedade privada (direito fundamental e natural). 

No Código Civil (CC), artigo 421, vigora o princípio da liberdade de contratar que, em observância da função social do contrato, não proíbe a realização do contrato de Promessa de Permuta. Por conseguinte, aplicam-se à troca as questões referentes à compra e venda (artigo 533, CC), com exceções que não incluem a Promessa de Permuta. Ademais, o Supremo Tribunal Federal já decidiu de que ‘os mesmos princípios que regem a execução das promessas de compra e venda de imóveis aplicam-se ao negócio jurídico caracterizado como promessa de permuta’. (RE n. 89.501-9, citado na ‘Revista de Direito Imobiliário’, vol. 6, p.134-135).[3] 

Destarte, considerando que a compra e venda pode ter por objeto coisa atual ou futura, artigo 483, CC, é possível que a permuta de imóvel por unidade autônoma se repute perfeita desde a data da celebração e se resolva se a coisa não vier a ter existência (emptio rei speratae). Além disso, o rol do artigo 167 da Lei 6015/73 não é taxativo e há previsão expressa do ingresso da Promessa de Compra e Venda (artigo 167,I, 18). 

Os Tribunais de Justiça de Minas Gerais, Santa Catarina e São Paulo, já possuem decisões que autorizam o registro da Promessa de Permuta de Imóveis, inclusive de contratos particulares. Contudo, nos casos em que o negócio jurídico, irretratável e irrevogável, consubstanciar verdadeiro negócio definitivo, será preciso realizar a lavratura de escritura pública, artigo 108, CC. 

Portanto, não há motivos ponderáveis para se obstar o registro da Promessa de Permuta, pois essa inscrição tem por objetivo garantir segurança às relações jurídicas por intermédio da publicidade registral que gerará obrigação de transferir ao outro o domínio do objeto da permuta.

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