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Departamento de Registro de Imóveis da
SERJUS – Associação dos Serventuários de Justiça do Estado de Minas
Gerais
Em reunião realizada na SERJUS, no dia 13 de agosto, e ainda
aproveitando sugestões oferecidas pelos participantes do Encontro
Regional de Notários e Registradores, realizado no distrito de Monte
Verde, em 20 e 21 do mesmo mês de agosto último, acontecimentos que
contaram com a participação de diversos oficiais do Registro de Imóveis
de todo o Estado, buscando discutir e uniformizar procedimentos
registrários para a aplicação uniforme em todo o Estado de Minas Gerais,
pelos Cartórios de Registros de Imóveis, da recente Lei Federal n.
10.931, de 02 de agosto de 2004, foram sugeridas e aprovadas, pela
maioria dos presentes, as seguintes diretrizes:
MODIFICAÇÕES DOS ARTIGOS 212, 213 e 214 DA LEI N. 6.015/73
RETIFICAÇÃO DE REGISTRO/AVERBAÇÃO
1. A constituição do regime de patrimônio de afetação, pelo qual o
terreno e as acessões objeto da incorporação imobiliária, com os demais
direitos a ela vinculados manter-se-ão apartados do patrimônio da
incorporadora e vinculados ao empreendimento, não respondendo por outras
dívidas da mesma, e poderá ser requerida ao Cartório de Registro de
Imóveis respectivo, pelo incorporador, no lapso de tempo existente entre
a entrega da documentação para o registro da incorporação até a
averbação do habite-se do respectivo empreendimento.
2. O requerimento para a averbação da constituição do regime de
patrimônio de afetação poderá ser feito por instrumento particular,
firmado pelo incorporador, com firma reconhecida, bastando este se
manifestar no sentido de tal intento, ficando o requerimento arquivado
junto aos documentos referentes à incorporação.
3. A retificação, prevista nos artigos 212 e 213, estende-se também à
matrícula, apesar do legislador ter mencionado somente os termos
“registro ou a averbação”. Entende-se que a expressão registro, neste
caso, foi utilizada em sentido amplo, portanto, os procedimentos de
retificação poderão abranger tanto o registro, quanto a averbação, e
ainda a matrícula.
4. O pedido de retificação poderá ser feito administrativamente ao
Oficial do Registro de Imóveis, mas o poderá, se a parte assim o
preferir, também através de procedimento judicial, com a mesma
finalidade.
5. Entende-se como parte interessada no pedido de retificação qualquer
pessoa que tenha interesse jurídico (vínculo) com o objeto ou o negócio
jurídico constante do ato a ser retificado.
6. No requerimento para a retificação de área da matrícula deverá ser
exigido o reconhecimento de firma do interessado.
7. O requerimento de retificação deverá ser normalmente protocolizado no
Livro 1, como qualquer título, devendo a averbação ser efetuada no prazo
máximo de 30 (trinta) dias. Recomenda-se celeridade aos Oficiais do
Registro de Imóveis, que deverão utilizar o menor prazo possível para a
averbação da retificação, buscando sempre a finalidade de prestar um
serviço eficiente, seguro, e rápido à população.
8. Havendo exigência a ser satisfeita, o Oficial a indicará por escrito,
devendo o interessado satisfazê-la no prazo decadencial de 30 (trinta)
dias. Vencido este prazo, que se iniciará da prenotação, sem que seja
efetuada a averbação, poderá, a requerimento do interessado que não
cumpriu as exigências do Oficial, ser admitido o procedimento previsto
no art. 198 da Lei n. 6.015/73 (dúvida) para a solução da questão.
9. Artigo 213, I – A lei prevê hipóteses de retificações de ofício ou a
requerimento do interessado. O oficial deverá proceder à retificação de
ofício somente no caso da hipótese elencada na letra “a”
do referido artigo (omissão ou erro cometido na transposição de qualquer
elemento do título). Para os demais casos, ou seja, os relacionados nas
letras “b” a “g”, é imprescindível o requerimento do interessado com
firma devidamente reconhecida. Também deverá o registrador solicitar
requerimento escrito do interessado, com firma reconhecida, na hipótese
do inciso II, do mesmo art. 213.
10. Não cabe ao registro imobiliário perquirir a capacidade técnica do
profissional habilitado (nível técnico ou superior) para realização do
memorial descritivo, no caso de inserção ou alteração de medida
perimetral do imóvel (urbano ou rural). Caberá apenas ao registrador
verificar se a Anotação de Responsabilidade Técnica – ART, do
profissional responsável pelo trabalho desenvolvido, foi regularmente
registrada no Conselho Regional de Engenharia e Arquitetura – CREA,
órgão competente para fiscalização da atividade.
11. A completa e exata indicação dos proprietários e confrontantes dos
imóveis é de responsabilidade exclusiva dos requerentes e dos
profissionais que elaboraram o memorial, devendo o registrador ater-se à
simples verificação da formalidade do documento. Diz o art. 213, § 14,
inserido na Lei n. 6.015/73 (Registros Públicos) pela nova Lei n.
10.931/2004: “Verificado a qualquer tempo não serem verdadeiros os
fatos constantes do memorial descritivo, responderão os requerentes e o
profissional que o elaborou pelos prejuízos causados, independentemente
das sanções disciplinares e penais.”
12. Quando da assinatura dos confrontantes, na planta e memorial
descritivo que instruírem o pedido de retificação de área, é
desnecessária a outorga conjugal.
13. Para a retificação de área, deverão assinar a planta todos os
confrontantes, ou seja, tanto os proprietários dos imóveis vizinhos,
como os seus eventuais ocupantes.
14. Entende-se como confrontantes: a) os proprietários dos imóveis
vizinhos, que possuem título de aquisição; b) os eventuais ocupantes,
que são os que possuem a posse direta dos imóveis vizinhos, entendidos
estes como os possuidores diretos de que trata o art. 1.204 do Código
Civil.
15. Sendo o imóvel confrontante de propriedade em regime de condomínio,
ou seja, de diversos proprietários, bastará a assinatura de qualquer um
dos mesmos.
16. No caso de imóvel confrontante ser condomínio edilício (prédios de
apartamentos, lojas, misto, etc...) bastará a assinatura do síndico ou
da comissão de representantes.
17. Quando a notificação do confrontante for por edital (§ 3º do art.
212 – estando o confrontante em local incerto ou não sabido), o prazo de
quinze dias começa a ser contado após a publicação do segundo edital.
18. Averbada a retificação de área, o oficial poderá, obedecidos os
princípios registrários e a legislação, encerrar a matrícula antiga
existente e abrir nova matrícula, já aperfeiçoada, onde constarão os
novos dados, quando da realização de novos atos referentes àquele
imóvel.
19. Art. 213, § 15 – Não são devidos emolumentos pelos atos decorrentes
de regularização fundiária de interesse social a cargo da Administração
Pública.
20. Os emolumentos devidos ao Oficial do Registro de Imóveis, pela
averbação da retificação de área, serão calculados com base na Lei n.
12.727/97, alterada pela Lei n. 13.438/99, artigos 23, IV e 24, I, c/c a
Tabela 4, número 1, letra “c”. A Taxa de Fiscalização Judiciária deverá
ser recolhida, conforme a incidência na tabela.
Observação: as deliberações tomadas, em razão da recente publicação
da lei, pelos registradores presentes, poderão, com o passar do tempo,
sofrer modificações em razão de entendimentos diversos dados a alguns
tópicos. Tais orientações não têm condão de obrigatoriedade, mas, sim,
de sugestão para uniformização de procedimentos aos registradores de
imóveis no Estado de Minas Gerais.
NOVA REDAÇÃO DOS ARTIGOS 212, 213 E 214 DA LEI FEDERAL N. 6.015/73,
DETERMINADA PELA LEI N. 10.931/04
Art. 212 - Se o registro ou a averbação for omissa, imprecisa ou
não exprimir a verdade, a retificação será feita pelo Oficial do
Registro de Imóveis competente, a requerimento do interessado, por meio
do procedimento administrativo previsto no art. 213, facultado ao
interessado requerer a retificação por meio de procedimento judicial.
Parágrafo único - A opção pelo procedimento administrativo
previsto no art. 213 não exclui a prestação jurisdicional, a
requerimento da parte prejudicada.
Art. 213 - O oficial retificará o registro ou a averbação:
I - de ofício ou a requerimento do interessado nos casos de:
a) omissão ou erro cometido na transposição de qualquer elemento do
título;
b) indicação ou atualização de confrontação;
c) alteração de denominação de logradouro público, comprovada por
documento oficial;
d) retificação que vise a indicação de rumos, ângulos de deflexão ou
inserção de coordenadas georreferenciadas, em que não haja alteração das
medidas perimetrais;
e) alteração ou inserção que resulte de mero cálculo matemático feito a
partir das medidas perimetrais constantes do registro;
f) reprodução de descrição de linha divisória de imóvel confrontante que
já tenha sido objeto de retificação.
g) inserção ou modificação dos dados de qualificação pessoal das partes,
comprovada por documentos oficiais, ou mediante despacho judicial quando
houver necessidade de produção de outras provas;
II - a requerimento do interessado, no caso de inserção ou alteração de
medida perimetral de que resulte, ou não, alteração de área, instruído
com planta e memorial descritivo assinado por profissional legalmente
habilitado, com prova de anotação de responsabilidade técnica no
competente Conselho Regional de Engenharia e Arquitetura - CREA, bem
assim pelos confrontantes.
§ 1º - Uma vez atendidos os requisitos de que trata o caput
do art. 225, o oficial averbará a retificação.
§ 2º - Se a planta não contiver a assinatura de algum
confrontante, este será notificado pelo oficial de Registro de Imóveis
competente, a requerimento do interessado, para se manifestar em quinze
dias, promovendo-se a notificação pessoalmente ou pelo correio, com
aviso de recebimento, ou, ainda, por solicitação do oficial de Registro
de Imóveis, pelo oficial de Registro de Títulos e Documentos da comarca
da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-la.
§ 3º - A notificação será dirigida ao endereço do confrontante
constante do Registro de Imóveis, podendo ser dirigida ao próprio imóvel
contíguo ou àquele fornecido pelo requerente; não sendo encontrado o
confrontante ou estando em lugar incerto e não sabido, tal fato será
certificado pelo oficial encarregado da diligência, promovendo-se a
notificação do confrontante mediante edital, com o mesmo prazo fixado no
§ 2°, publicado por duas vezes em jornal local de grande circulação.
§ 4º - Presumir-se-á a anuência do confrontante que deixar de
apresentar impugnação no prazo da notificação.
§ 5º - Findo o prazo sem impugnação, o oficial averbará a
retificação requerida; se houver impugnação fundamentada por parte de
algum confrontante, o oficial intimará o requerente e o profissional que
houver assinado a planta e o memorial a fim de que, no prazo de cinco
dias, se manifestem sobre a impugnação.
§ 6º - Havendo impugnação e se as partes não tiverem formalizado
transação amigável para solucioná-la, o oficial remeterá o processo ao
juiz competente, que decidirá de plano ou após instrução sumária, salvo
se a controvérsia versar sobre o direito de propriedade de alguma das
partes, hipótese em que remeterá o interessado para as vias ordinárias.
§ 7º - Pelo mesmo procedimento previsto neste artigo poderão ser
apurados os remanescentes de áreas parcialmente alienadas, caso em que
serão considerados como confrontantes tão somente os confinantes das
áreas remanescentes.
§ 8º - As áreas públicas poderão ser demarcadas ou ter seus
registros retificados pelo mesmo procedimento previsto neste artigo,
desde que constem do registro ou sejam logradouros devidamente
averbados.
§ 9º - Independentemente de retificação, dois ou mais
confrontantes poderão, por meio de escritura pública, alterar ou
estabelecer as divisas entre si e, se houver transferência de área, com
o recolhimento do devido imposto de transmissão e desde que preservadas,
se rural o imóvel, a fração mínima de parcelamento e, quando urbano, a
legislação urbanística.
§ 10 - Entendem-se como confrontantes não só os proprietários dos
imóveis contíguos mas, também, seus eventuais ocupantes; o condomínio
geral, de que tratam os artigos 1.314 e seguintes do Código Civil, será
representado por qualquer dos condôminos e o condomínio edilício, de que
tratam os artigos 1.331 e seguintes do Código Civil, será representado,
conforme o caso, pelo síndico ou pela comissão de representantes.
§ 11 - Independe de retificação:
I - a regularização fundiária de interesse social realizada em Zonas
Especiais de Interesse Social, nos termos da Lei n. 10.257, de 10 de
julho de 2001, promovida por Município ou pelo Distrito Federal, quando
os lotes já estiverem cadastrados individualmente ou com lançamento
fiscal há mais de vinte anos;
II - a adequação da descrição de imóvel rural às exigências dos artigos
176, §§ 3º e 4º, e 225, § 3º, desta Lei.
§ 12 - Poderá o oficial realizar diligências no imóvel para a
constatação de sua situação em face dos confrontantes e localização na
quadra.
§ 13 - Não havendo dúvida quanto à identificação do imóvel, o
título anterior à retificação poderá ser levado a registro desde que
requerido pelo adquirente, promovendo-se o registro em conformidade com
a nova descrição.
§ 14 - Verificado a qualquer tempo não serem verdadeiros os fatos
constantes do memorial descritivo, responderão os requerentes e o
profissional que o elaborou pelos prejuízos causados, independentemente
das sanções disciplinares e penais.
§ 15 - Não são devidos custas ou emolumentos notariais ou de
registro decorrentes de regularização fundiária de interesse social a
cargo da administração pública.
Art. 214 - As nulidades de pleno direito do registro, uma vez
provadas, invalidam-no, independentemente de ação direta.
§ 1º - A nulidade será decretada depois de ouvidos os atingidos.
§ 2º - Da decisão tomada no caso do § 1º caberá apelação ou
agravo conforme o caso.
§ 3º - Se o juiz entender que a superveniência de novos registros
poderá causar danos de difícil reparação poderá determinar de ofício, a
qualquer momento, ainda que sem oitiva das partes, o bloqueio da
matrícula do imóvel.
§ 4º - Bloqueada a matrícula, o oficial não poderá mais nela
praticar qualquer ato, salvo com autorização judicial, permitindo-se,
todavia, aos interessados a prenotação de seus títulos, que ficarão com
o prazo prorrogado até a solução do bloqueio.
§ 5º - A nulidade não será decretada se atingir terceiro de
boa-fé que já tiver preenchido as condições de usucapião do imóvel. |
