Sonho da casa própria: STJ define entendimentos sobre o SFH
Nos grupos de amigos, nas conversas no ambiente de trabalho, nos anúncios de
corretoras e construtoras espalhados pelas cidades, comenta-se sobre as
facilidades para adquirir a tão sonhada e esperada casa própria e livrar-se
do aluguel.
O Sistema Financeiro de Habitação (SFH) é uma das alternativas para se
comprar um imóvel residencial, novo ou usado, em construção ou concluído.
Criado em 1964, com o objetivo de facilitar a aquisição da casa própria para
a população de baixa renda, propondo-se a respeitar a relação entre o
salário do mutuário e o valor da prestação do financiamento, o SFH é alvo
constante de inúmeros processos no Superior Tribunal de Justiça (STJ).
Um dos temas que mais chegam ao Tribunal diz respeito ao seguro
habitacional. Exigido pelo SFH, o seguro garante a integridade do imóvel,
que é a própria garantia do empréstimo, além de assegurar, quando
necessário, que, em uma eventual retomada do imóvel pelo agente financeiro,
o bem sofra a menor depreciação possível.
A Terceira Turma, ao julgar o recurso (Resp 957.757) de uma viúva para
declarar quitado contrato de financiamento firmado por seu cônjuge com a
Caixa Econômica Federal (CEF), concluiu que, em contrato de promessa de
compra e venda de imóvel financiado, segundo as normas do SFH, não é devido
o seguro habitacional com a morte do promitente comprador, se a transação
feita sem o conhecimento do financiador e da seguradora.
No caso, a viúva propôs uma ação de indenização securitária contra a Caixa
Seguradora S/A. Ela alegou que firmou contrato de compromisso de compra e
venda de imóvel financiado segundo as normas do SFH, sem a anuência da
instituição financeira e da seguradora. Sustentou que, com o falecimento do
seu cônjuge – promitente comprador –, o imóvel deve ser quitado. Assim,
requereu a condenação da Caixa Seguradora S/A ao pagamento do saldo devedor
do contrato de financiamento.
Em outro julgamento, a mesma Terceira Turma firmou o entendimento de que,
apesar do seguro habitacional ser obrigatório por lei, no SFH o mutuário não
é obrigado a adquirir esse seguro da mesma entidade que financia o imóvel ou
da seguradora por ela indicada (Resp 804.202). A decisão foi unânime.
Em seu voto, a relatora, ministra Nancy Andrighi, considerou que o seguro
habitacional é vital para a manutenção do SFH, especialmente em casos de
morte ou invalidez do mutuário ou danos aos imóveis. O artigo 14 da Lei n.
4.380, de 1964, e o artigo 20 do Decreto-Lei n. 73, de 1966, inclusive,
tornaram-no obrigatório. "Entretanto, a lei não determina que o segurado
deva adquirir o seguro do fornecedor do imóvel", destacou.
A ministra considerou que esse fato seria uma "venda casada", prática vedada
pelo artigo 39, inciso I, do CDC. A relatora considerou, ainda, que deixar à
escolha do mutuário a empresa seguradora não causa riscos para o SFH, desde
que ele cumpra a legislação existente.
Contratos
Nos contratos habitacionais vinculados ao SFH, é impossível a capitalização
mensal de juros por falta de expressa autorização legal. A reafirmação foi
feita pela Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça, ao negar provimento
a recurso especial (Resp 719.259) da Caixa Econômica Federal (CEF) contra o
mutuário Francisco Rodrigues de Sousa, do Ceará.
Após examinar a questão da capitalização mensal de juros, o relator afirmou
que ela é indevida, pois elevaria a taxa anual para além dos 10% permitidos.
"Nos contratos de mútuo hipotecário é vedada a capitalização mensal dos
juros, somente admitida nos casos previstos em lei, hipótese diversa da dos
autos", concluiu o ministro Fernando Gonçalves.
Em outro julgamento, a Segunda Turma do STJ manteve decisão que considerou
nula cláusula contratual que permitiu realinhamento de preços e alterou
percentuais diferentes do pactuado em financiamento de imóveis pelo Sistema
Financeiro de Habitação (SFH), no Parque dos Coqueiros, no Rio Grande do
Norte (Resp 564.963).
Os mutuários entraram na Justiça, alegando que os imóveis adquiridos por
eles, além de não guardarem correspondência com as condições pactuadas,
foram avaliados muito acima da capacidade de pagamento dos mutuários. Em
primeira instância, a ilegalidade foi reconhecida. Insatisfeitas, apelaram a
CEF e a EC Engenharia e Consultoria Ltda. O Tribunal Regional Federal da 5ª
Região negou provimento às apelações.
A mesma Segunda Turma, em outro processo (Resp 468.062), aplicou a teoria da
eficácia contratual em relação a terceiros, em uma ação envolvendo a Caixa
Econômica Federal (CEF) e um mutuário do SFH. Foi a primeira vez que essa
orientação foi dada pelo STJ a contratos administrativos.
A Turma negou provimento a recurso da CEF. Para o relator, ministro Humberto
Martins, “independentemente do teor da lei, a aplicação dos princípios
relativos à proteção das relações jurídicas em face de terceiros é
fundamento suficiente, ao lado da função social e da boa-fé objetiva, para
impedir a responsabilização dos recorridos (mutuários)”.
Segundo o ministro, “a oponibilidade da cessão de direitos (Terra CCI e CEF)
deixa de atingir a eficácia dos terceiros, por conta da proteção jurídica
hoje concedida pelo ordenamento às pessoas que se põem à margem de negócios
que lhes são prejudiciais, como ocorreu na espécie”.
Venda de imóvel
A Segunda Seção do STJ julgou, conforme o rito do recurso repetitivo (Lei n.
11.672/2008), processo que questionava a suspensão da venda de imóvel
gravado com hipoteca e adquirido mediante financiamento do SFH, bem como a
inclusão do mutuário em cadastros de proteção ao crédito (Resp 1.067.237).
No caso, a Seção, seguindo o voto do relator, ministro Luis Felipe Salomão,
firmou a tese de que, em se tratando de contratos celebrados no âmbito do
SFH, a execução de que trata o Decreto-Lei n. 70/66, enquanto perdurar a
demanda, poderá ser suspensa uma vez preenchidos os requisitos para a
concessão da tutela cautelar.
Isso independentemente de caução ou do depósito de valores incontroversos,
desde que exista discussão judicial contestando a existência integral ou
parcial do débito e desde que essa discussão esteja fundamentada em
jurisprudência do STJ ou do Supremo Tribunal Federal (STF).
REsp 957757
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