O III Seminário Internacional de Direito Registral Imobiliário, realizado nos dias 2 e 3 de abril de 2008, na Universidade Fundação Educacional Serra dos Órgãos, em Teresópolis, no Rio de Janeiro, foi promovido em parceria pelo Instituto de Registro Imobiliário do Brasil, Irib; Curso de Graduação em Direito do Centro de Ciências Humanas e Sociais da  Unifeso; Associação dos Registradores Imobiliários de São Paulo, Arisp; Associação dos Serventuários de Justiça do Estado de Minas Gerais e Associação dos Notários e Registradores de Minas Gerais, Serjus-Anoreg/MG; Colégio de Registradores da Espanha e Cadri, Curso Anual de Direito Registral Iberoamericano. O evento foi co-patrocinado pelo banco Santander e pela Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança, Abecip.

Sistema de Registro de Imóveis no Chile
Pedro Parra Ahumada*

Um sistema de registro de imóveis pode ser definido como “um conjunto de normas jurídicas, inspiradas em pressupostos fundamentais que as orientam e que regulam a técnica, a forma, a função e os efeitos, das inscrições de registro dos imóveis e outros direitos reais constituídos sobre eles”.

Fontes do Sistema de Registro de Imóveis chileno

As normas que regulam o Sistema de Registro de Imóveis no Chile se dividem em: as que dão as características próprias do sistema, constituídas pela legislação geral – normas que por sua vez abordam tanto os aspectos substantivos ou materiais, quanto os aspectos formais ou adjetivos –, e a legislação especial, que introduz exceções no sistema de registro geral, tanto nos efeitos das inscrições quanto na forma de praticá-las.

A legislação geral é constituída pelo Código Civil (1856), que regula o aspecto material, o Regulamento do Registro Conservatório de Propriedades Imobiliárias (1857), que aborda tanto aspectos formais como materiais e o Código Orgânico de Tribunais (1943), que regula aspectos formais, e que constitui o estatuto jurídico dos funcionários que desempenham o cargo de registrador, no Chile, conservador.

A legislação especial está disseminada em diversos corpos legais que estabelecem regimes especiais do ponto de vista formal ou material. Por exemplo: 1) D.F.L. 458, de 1976, Lei Geral de Urbanismo e Construções; 2) lei 19.537, de 1997, Lei de Co-propriedade Imobiliária; 3) lei 18.591, de 1987, vivendas sociais. 4) D.L  2.695, de 1979, Regularização da Pequena Propriedade Raiz, (matriculação por ato administrativo), etc. 

Características

Quanto à forma de praticar os assentos registrais, a técnica de registro é a de inscrição, o que implica que eles consistem em um extrato do título que se inscreve e que tem relevância para efeitos registrais, em contraposição à técnica de transcrição na qual se reproduz o título na íntegra e literalmente.

O método de arquivo é o de fólio pessoal, o que significa que as inscrições serão praticadas em ordem cronológica, mas com índices alfabéticos em atenção às partes do ato jurídico, que cria, modifica ou transfere o domínio ou demais direitos reais sobre imóveis. Isso, em contraposição ao sistema de fólio real no qual o arquivo é feito por imóvel.     

Quanto a sua publicidade é um registro de direitos, pois como a inscrição constitui transferência e é parte do processo de formação do direito em nome de seu titular, o que pretende é publicar direitos à vista de todos e nas feições de um determinado ato jurídico. No entanto, de acordo com a proteção jurídica que a legislação outorga à inscrição, é um registro de títulos, uma vez que nesse âmbito a doutrina internacional reserva a designação “Registro de Direitos” àquele que proporciona máxima proteção às inscrições e que tem virtudes convalidatórias.  

Quanto à facultatividade, a inscrição é voluntária e a requerimento do interessado, sem prejuízo de que os efeitos de constituição, modificação e transferência de direitos reais sobre imóveis somente se produzirão uma vez inscrito o título.

Quanto a sua função, a inscrição é de caráter constitutivo, uma vez que intervém diretamente na formação do direito em nome de seu titular. Mas, quanto a seus efeitos, não é convalidatória, portanto, de efeitos puramente declarativos.

Conservadores

Os conservadores (registradores) são funcionários, ministros de fé, auxiliares da Administração de Justiça, e que pertencem ao escalão secundário do Poder Judiciário, encarregados dos Registros Conservatórios de Propriedades Imobiliárias, de águas, de comércio, de minas, etc. Seu território jurisdicional é uma comuna ou agrupamento de comunas e corresponde ao território de um Tribunal de Letras.

Esses funcionários são nomeados pelo Presidente da República (Ministro da Justiça), com proposta de lista tríplice formada pelos respectivos Tribunais de Apelações, em concurso público de antecedentes.

Nas comunas menores, o conservador pode desempenhar conjuntamente o cargo de escrivão público.

Eles têm responsabilidade administrativa, civil e penal no desempenho de suas funções, e para o efeito, devem apresentar fiança ao assumir o cargo. São supervisionados por um juiz, bimestralmente, e qualificados anualmente pelo respectivo Tribunal de Apelações.

Os conservadores têm obrigação de fixar residência em seu território jurisdicional, a qual só pode ser suspensa durante os dias feriados, nas férias, nas licenças por doença e permissões administrativas concedidas pelo respectivo Tribunal de Apelações, o qual deverá ainda nomear um conservador substituto.

A carreira profissional do conservador se divide em três categorias, segundo seu território jurisdicional corresponda a uma comuna ou agrupamento delas, a uma capital de província ou a uma cidade sede de Tribunal de Apelações. Permanece no cargo até os 75 anos de idade, a menos que seja removido por má conduta ou má qualificação anual.

Seus rendimentos estão constituídos por direitos tarifários, definidos por Decreto Supremo do Ministério da Justiça e devem dispor de infra-estrutura, de meios técnicos e de pessoal necessário para cumprir as funções encomendadas.

Registros realizados por conservadores de propriedades imobiliárias

O sistema chileno usa a pluralidade de registros, assentando-se em cada um inscrições de natureza distinta. Isso está em contraposição com o sistema de registro único.

Os registros realizados por conservadores de propriedades imobiliárias são os seguintes.

1. Propriedade. São inscritos nesse registro as constituições de domínio, as translações, as transmissões e as mutações do domínio sobre imóveis e outros atos cuja inscrição é necessária, seja por publicidade ou para manter a história da propriedade raiz.    

2. Hipotecas e gravames. São inscritos nesse registro as hipotecas e outros direitos reais limitativos do domínio, que recaem sobre imóveis (usufruto, uso, servidão), assim como certos contratos como o arrendamento para efeitos de oponibilidade. 

3. Proibições e interdições. Nesse registro são inscritos quaisquer limitações, impedimentos ou embaraços relativos a imóveis, de origem legal, judicial ou convencional, que travem sua livre alienação.

4. Propriedade de águas. São inscritas nesse registro as constituições de domínio,as translações, as transmissões e as mutações de domínio sobre direitos relativos à água.

5. Hipotecas e gravames de águas. São inscritos nesse registro as hipotecas e outros direitos reais limitativos do domínio, que recaem sobre direitos relativos à água. 

6.-Proibições de Águas: São inscritas nesse registro quaisquer limitações, impedimentos ou embaraços relativos a direitos relativos à água, de origem legal, judicial o convencional, que travem sua livre alienação.

7. Garantia agrária

8. Proibições de garantia agrária

9. Garantia industrial

10. Proibições de garantia industrial

Funções da inscrição

1. Como modo de adquirir

No Chile, que segue o sistema romanista, para adquirir é requerida a dualidade título e modo.

A inscrição é a maneira pela qual se efetua a tradição dos bens de raiz, constitui o modo de adquirir o domínio e os direitos reais sobre imóveis por ato entre vivos.

O artigo 686 do Código Civil estabelece: “Se efetuar a tradição do domínio dos bens de raiz pela inscrição do título no Registro do Conservador...”.

2. Como meio de publicidade

A sucessão causa mortis é um título e um modo de adquirir, e a inscrição especial de herança – se inscreve um imóvel do causador em nome dos herdeiros – constitui somente um meio de publicidade. O mesmo ocorre com a maioria das servidões, nas quais a escritura pública cumpre, por si só, a dualidade mencionada.

3. Como solenidade de certos atos jurídicos

No contrato de hipoteca, nas doações irrevogáveis, no usufruto por ato entre vivos, etc., a inscrição não só constitui o modo de adquirir, mas cumpre um papel duplo, uma vez que representa também a solenidade do respectivo ato jurídico, portanto, requisito de validade do mesmo.

4. Como meio para manter a história da propriedade raiz

Existem casos em que a inscrição não constitui nem um modo de adquirir, nem um requisito de oponibilidade, mas nos quais ela é praticada para que o registro conte com todos os antecedentes que permitam um estudo correto de títulos, como a inscrição da resolução que concede a posse efetiva da herança, a inscrição do testamento, a inscrição da sentença que declara a prescrição aquisitiva, etc.

5. A inscrição é prova, requisito e garantia de posse

A posse inscrita sobre imóveis conduz à aquisição do domínio por prescrição, em prazos de cinco ou dez anos, segundo seja de posse regular ou irregular.

A. Requisito de posse

O artigo 724/CC estabelece: “Se a coisa é daquelas cuja tradição deve ser feita por inscrição do título no Registro do Conservador, ninguém poderá adquirir a posse dela a não ser por este meio”. Refere-se ao título translatício.

B. Garantia de posse

O possuidor inscrito tem plena segurança de que enquanto sua inscrição permanecer vigente, quem se apoderar materialmente da coisa não adquire a posse.   

Artigo 2505 do Código Civil: “Contra título inscrito não terá lugar a prescrição aquisitiva de bens de raiz, ou de direitos reais constituídos nestes, mas em virtude de outro título inscrito; nem começará a correr a não ser a partir da inscrição do segundo”.

C. Prova de posse

Enquanto subsistir a inscrição, a posse é provada mediante esta e, passado um ano, não se admite prova em contrário. Artigo 924/CC.

Havendo um justo título translatício

1. Se o transferidor for o proprietário, a inscrição transfere o domínio ao adquirente.

2. Se o transferidor não for o proprietário:

2.1 adquirente de boa-fé: a inscrição o converte em possuidor regular e ele adquirirá o domínio por prescrição de cinco anos;

2.2 adquirente de má-fé: a inscrição o converte em possuidor irregular e ele adquirirá o domínio por prescrição de dez anos.

Procedimento de inscrição de direitos reais imobiliários

O processo de inscrição se inicia com a apresentação voluntária do título que se deseja inscrever, por parte do interessado. O conservador designa um número de ingresso a esse requerimento, que é registrado no livro de repertório com data e hora de ingresso, indicando também o nome do requerente, o nome das partes, a natureza do ato, o contrato, o tipo de inscrição e o registro correspondente (anotação presuntiva). Esse livro é fechado diariamente.

Uma vez praticada a anotação no livro de repertório, o conservador deve qualificar juridicamente o título apresentado (legalidade externa e de fundo) e determinar se procede ou não fazer a inscrição, ou se mais antecedentes são necessários.

Se houver exigências, o solicitante poderá corrigir os defeitos, complementar a documentação, ou reclamar da rejeição perante o respectivo tribunal.

Se for praticada, a inscrição deve receber um número correlativo no registro (número de inscrição) e deve ser forjada (imprimir os números de forjas correspondentes), e na inscrição que se cancela se faz uma nota marginal de transferência. Esse registro é aberto e fechado anualmente, encadernado e precedido de um índice alfabético.

A seguir se completa o livro de repertório anotando o número de inscrição e a forja que lhe correspondeu no respectivo registro.

A inscrição deve ser registrada em um livro índice, anotando-a alfabeticamente por ambas as partes do ato ou contrato (fólio pessoal), individualizando o imóvel e indicando sua forja e número de registro.

Princípios doutrinários de registro no sistema de registro imobiliário chileno

1. Princípio de rogação ou instância

O registrador não pode atuar por sua própria iniciativa, mas por requerimento de pessoa, autoridade judicial ou administrativa que solicite a inscrição de um ato jurídico ou de uma resolução que recaia sobre uma propriedade imobiliária (art. 12 e 92 do Regulamento). 

“Art. 12. O Conservador inscreverá no respectivo Registro os títulos que para o efeito sejam apresentados”.

Uma exceção ao princípio enunciado é constituída pelo artigo 88  do Regulamento do Registro Conservatório de Propriedades Imobiliárias que dispõe:

“Art. 88. A retificação de erros, omissões ou qualquer outra modificação equivalente que o Conservador, de ofício ou por petição de parte, tiver que fazer conforme o título inscrito, será objeto de uma sub-inscrição; e se verificará à margem direita da respectiva inscrição, frente à designação modificada”.

2. Princípio de legalidade ou função qualificadora do registrador

É o controle de legalidade que efetua o registrador a respeito da pertinência do requerimento de inscrição, resolvendo sua aceitação ou rejeição. Princípio consagrado no artigo 13 do Regulamento do Registro Conservatório de Propriedades Imobiliárias.

“Art. 13. O Conservador não poderá recusar nem retardar as inscrições: deverá, não obstante, negar-se, se a inscrição for, em algum sentido, legalmente inadmissível; por exemplo, se a cópia apresentada não for autêntica ou não estiver em papel apropriado; se o caso não está situado no departamento ou se a coisa a que se refere não é um imóvel; se não foi dado ao público o aviso prescrito no artigo 58; se for visível no título algum vício ou defeito que o anule absolutamente, ou se não contém as designações legais para a inscrição”.

3. Princípio do trato sucessivo

Implica na devida continuidade na série de assentos registrais sobre determinada propriedade, de maneira que fiquem encadeados, derivando cada ato de disposição ou gravame da vontade do titular inscrito.

Esse princípio se encontra incluído no artigo 80 do Regulamento e no artigo 692 do Código Civil.

“Art. 80. Sempre que se transfira um direito previamente inscrito, mencionar-se-á na nova inscrição, no momento de designar o imóvel, a inscrição precedente, citando o Registro, o fólio e o número dela”.

4. Princípio da publicidade do registro

Consiste na possibilidade que qualquer pessoa tem, no Chile, de consultar os Registros e obter cópias e certificados dos assentos registrais sem necessidade de demonstrar interesse legítimo.  

Esse princípio está incluído nos artigos 49 e 50 do Regulamento do Registro Conservatório de Propriedades Imobiliárias.

“Art. 49. A respeito da guarda dos Registros, cabem aos Conservadores os mesmos deveres e obrigações que aos escrivães. São, não obstante, essencialmente públicos todos eles; conseqüentemente, é permitido a qualquer pessoa consultá-los no próprio local e fazer as anotações que considerar convenientes”.

“Art. 50. O Conservador é obrigado a fornecer quantas cópias e certificados sejam solicitados judicial ou extrajudicialmente, sobre o que consta ou não consta de seus Registros”.

5. Princípio da legitimação

É aquele em virtude do qual se outorga presunção de exatidão à inscrição registral a favor de seu titular, até prova em contrário (art. 724 e 700 CC.).

Incluído no artigo 2505 do Código Civil: “Contra título inscrito não terá lugar a prescrição aquisitiva de bens de raiz, ou de direitos reais constituídos nestes, a não ser em virtude de outro título inscrito; nem começará a correr a não ser a partir da inscrição do segundo”.

6. Princípio da prioridade de registro

É aquele em virtude do qual o ato jurídico que ingressa no Registro se impõe a outros contrapostos, que mesmo sendo de data anterior, tenham sido apresentados para sua inscrição ou registro em data posterior.

Incluído no artigo 17 do Regulamento do Registro Conservatório de Propriedades Imobiliárias:

“Art. 17. Convertida a anotação em inscrição, esta surte todos os seus efeitos a partir da data da anotação, independentemente de quaisquer direitos que tenham sido inscritos no intervalo entre uma e outra”.

7. Principio da especialidade ou determinação

Esse princípio implica que o registro e os atos nele contidos devem estar perfeitamente determinados, individualizados, de modo a obter clareza relativamente a seus assentos e alcançar a finalidade a esse respeito, de o titular e terceiros poderem usar sua informação.

Incluído nos artigos 78 a 81 do Regulamento do Registro Conservatório de Propriedades Imobiliárias.

Art. 78. “A inscrição de títulos de propriedade e de direitos reais, conterá: 1º. A data da inscrição; 2º. A natureza, data do título e o escritório onde o original é guardado; 3º. Os nomes, sobrenomes e domicílios das partes; 4º. O nome e limites do fundo: 5º. A assinatura do Conservador. Se for solicitada a inscrição de um título translatício do domínio de um imóvel ou de algum dos direitos reais mencionados no artigo 52, número 1º; e no título não constar  que está facultado a um dos outorgantes ou a um terceiro fazer por si só o registro, será necessário que também as partes ou seus representantes assinem a anotação.  Nas transferências que procedam de decretos judiciais não há necessidade de que as partes assinem nas anotações”.

Vantagens do sistema

1. Ao ser constitutivo, ao menos formalmente, expõe o modo de aquisição, limitando uma possível discussão tão-somente à validade do título.

2. Hoje, praticamente, não existem ações reivindicatórias no Chile para discutir a titularidade do domínio, o que denota um alto grau de segurança.

3. Produto da segurança com que o sistema opera, existe um mercado hipotecário bastante desenvolvido (tanto primário, como secundário).

Críticas ao sistema

1. O sistema de fólio pessoal é inseguro e mais sujeito a erros do que a técnica do fólio real.

2. A designação dos limites do imóvel na inscrição não outorga precisão e é anacrônica. Hoje, é perfeitamente possível georreferenciar o imóvel e indicar, nas inscrições, suas coordenadas geodésicas.   

3. A fé pública do registro não está suficientemente resguardada; é necessário proteger o terceiro que confia no registro com maiores efeitos de inatacabilidade da inscrição.

4. A qualificação registral é muito limitada. O conservador deveria ter mais autonomia. 

Coordenação Registro-Cadastro

No Chile, o cadastro é mantido pelo Serviço de Impostos Internos, e a coordenação entre ele e os escrivães públicos e conservadores é bastante fluida. A migração de informação se produz por meio do formulário número 2890, desde 1998. Portanto, os dados que o Cadastro possui estão quase totalmente coerentes com os do registro quanto ao titular da propriedade imobiliária, sua inscrição e o número cadastral, mas não quanto à área e seus limites.    

O procedimento é que a cada escritura pública que contenha um ato jurídico que seja título para a transferência de um imóvel, o notário preenche um formulário (nº. 2890 SII) que contém dados como nome dos alienantes, CNI (número de identidade nacional), porcentagem de direitos alienados, nome do adquirente, CNI, porcentagem adquirida, data da escritura, lista de avaliações (número cadastral), localização da propriedade imobiliária, etc. O conservador completa a informação com número, forja e ano de inscrição e os remete mensalmente ao SII. Por outro lado, o conservador igualmente informa mensalmente ao SII, as inscrições praticadas no registro cujos títulos não correspondem a escrituras públicas, como sentenças, constituições de domínio por ato administrativo, inscrições de transmissão (especiais e herança), etc.