JURISPRUDÊNCIA CÍVEL

PROMESSA DE COMPRA E VENDA - BEM IMÓVEL - INADIMPLEMENTO - RESCISÃO CONTRATUAL - CLÁUSULA RESOLUTIVA EXPRESSA - INVALIDADE - CONSTITUIÇÃO EM MORA - DECISÃO JUDICIAL - NECESSIDADE - ESBULHO - NÃO-OCORRÊNCIA - REINTEGRAÇÃO DE POSSE - LIMINAR - INDEFERIMENTO

Ementa: Ação de rescisão de contrato de promessa de compra e venda. Liminar de reintegração de posse. Posse justa até que se declare a extinção do contrato. Cláusula resolutiva expressa. Irrelevância. Ausência de esbulho. Indeferimento.

- A existência de cláusula resolutiva expressa no contrato de promessa de compra e venda não autoriza a rescisão automática do pacto mediante mera notificação prévia, visto que depende de decisão judicial.

- Enquanto não declarada a extinção do contrato, não há que se falar em esbulho possessório pelo compromissário comprador, devendo ser indeferida a liminar de reintegração de posse.

Agravo n° 1.0024.06.073045-4/001 - Comarca de Belo Horizonte - Agravante: D' Urso Engenharia Ltda. - Agravado: Saide Chequer da Fonte - Relator: Des. Mota e Silva

A C Ó R D Ã O

Vistos etc., acorda, em Turma, a 15ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado de Minas Gerais, na conformidade da ata dos julgamentos e das notas taquigráficas, em negar provimento.

Belo Horizonte, 19 de outubro de 2006. - Mota e Silva - Relator.

N O T A S  T A Q U I G R Á F I C A S

DES. MOTA E SILVA - Trata-se de agravo de instrumento interposto por D'Urso Engenharia Ltda., a fim de reverter a decisão de f. 25/27-TJ proferida pelo Juízo a quo, que indeferiu a liminar de reintegração de posse requerida pela agravante ao fundamento de que a posse do agravado é justa, não havendo esbulho até que se declare judicialmente a rescisão do contrato de promessa de compra e venda firmado entre as partes.

Aduz a agravante que a Lei nº 4.591/64 possibilita que se estipule a rescisão do contrato caso, após prévia notificação, o devedor não purgue a mora, o que foi convencionado entre as partes. Diz ser proprietário e possuidor indireto do imóvel, visto que a tradição só se perfaz após o cumprimento integral do contrato. Afirma que, uma vez inadimplido o contrato, a posse do agravado passou a ser injusta e de má-fé, possibilitando a reintegração. Requer seja dado provimento ao recurso a fim de reformar a decisão agravada.

Dispensada a intimação do agravado visto que ainda não havia sido citado nos autos de origem.

É o breve relato. Passo a decidir.

Sem razão a agravante.

A posse do agravado sobre o imóvel em litígio decorre do contrato de promessa de compra e venda celebrado entre as partes.

Em que pese a ação de origem vise à rescisão do referido contrato fundada na mora do agravado, enquanto não houver decisão judicial que o declare extinto, o ajuste permanece vigente.

O fato de ter sido pactuada cláusula resolutiva expressa é irrelevante, sendo certo que mera notificação prévia não autoriza o rompimento automático do pacto, visto que a rescisão apenas surte efeitos depois de declarada judicialmente, em especial após o advento do Código de Defesa do Consumidor.

Isso porque não se pode afastar a possibilidade de o pleito rescisório ser julgado improcedente.

No caso em apreço, o agravado nem sequer foi citado nos autos, o que torna ainda mais temerária a concessão da pleiteada liminar.

Vejamos a jurisprudência deste Sodalício a respeito:

"Reintegração de posse - Contrato de compra e venda - Inadimplemento - Esbulho - Necessidade de declaração judicial de rescisão contratual - Falta de interesse.

- A rescisão do contrato de compra e venda não decorre do inadimplemento, devendo ser declarada judicialmente, sem a qual a permanência dos adquirentes no imóvel não configura esbulho. Falta interesse processual ao autor de ação de reintegração de posse sem a prévia declaração de rescisão judicial do compromisso de compra e venda" (TJMG; Apelação nº 513269-4; 12ª Câmara Cível; Rel Des. José Flávio de Almeida; 23.11.2005).

"Agravo de instrumento - Reintegração de posse - Contrato de compra e venda - Posse legítima - Liminar negada.

- A posse resultante do contrato de compra e venda, a princípio, é justa, não havendo se falar em esbulho decorrente do inadimplemento do comprador antes de rescindido o contrato por decisão judicial" (TAMG; Agr. Instr. nº 472.084-3; Rel. Juiz Walter Pinto da Rocha; 08.10.2004).

Desse modo, a posse do agravado somente passará a ser injusta, caracterizando o esbulho, quando e se houver a declaração de rescisão da compra e venda.

Ausente o esbulho, deve ser indeferido o pedido liminar de reintegração de posse do imóvel objeto do contrato.

Diante dos fundamentos acima, nego provimento ao recurso, mantendo inalterada a decisão agravada.

Custas, ex lege.

DES. MAURÍLIO GABRIEL - De acordo com o eminente Relator.

DES. WAGNER WILSON - Voto de acordo com o eminente Desembargador para negar provimento ao recurso, no entanto entendo por bem fazer algumas considerações para esclarecer o meu posicionamento quanto a esta matéria.

Conforme já me manifestei, em posicionamento em julgamentos anteriores, entendo que a cláusula resolutiva expressa opera de pleno direito com o inadimplemento da obrigação, conforme o disposto no art. 474 do Código Civil, e, portanto, dispensa a declaração judicial de rescisão contratual para fins de caracterização do esbulho possessório.

No entanto, este raciocínio aplica-se aos casos em que os contratos são celebrados entre partes que se encontram no mesmo patamar de igualdade durante a negociação, ou seja, quando a referida cláusula é ajustada expressamente e aceita livremente as suas conseqüências.

Todavia, no caso dos autos, considerando que se trata de relação de consumo e, especificamente, de contrato de adesão, há que se aplicar o disposto no art. 54, § 2º, do Código de Defesa do Consumidor, que assim dispõe:

"Art. 54. (...) § 2º - Nos contratos de adesão admite-se cláusula resolutória, desde que alternativa, cabendo a escolha ao consumidor, ressalvando-se o disposto no § 2º do artigo anterior".

Não tendo sido observadas as garantias legais do consumidor, não há que se imprimir validade à referida cláusula. Conseqüentemente, para que seja caracterizado o esbulho, neste caso, imprescindível a declaração judicial de rescisão contratual, não cabendo a liminar de reintegração de posse pretendida pelo agravante, tendo agido acertadamente o MM. Juiz a quo.

Súmula - NEGARAM PROVIMENTO.