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A Lei n. 10.931/04, em vigor a partir de
hoje (03/08/2004), instituiu o Patrimônio de Afetação nas incorporações
imobiliárias, em caráter opcional e irretratável, enquanto perdurar
direitos de crédito e obrigações do incorporador junto aos adquirentes
de unidades autônomas. O terreno e as acessões – objeto das
incorporações –, sujeitam-se ao regime especial de tributação, não
respondendo por dívidas tributárias e demais dívidas da incorporadora,
exceto as decorrentes da própria incorporação. Na prática, evitará que
aconteçam casos como o da ENCOL, onde os condôminos acabaram lesados por
dívidas da incorporadora, que não diziam respeito à respectiva
incorporação. Ao se fazer a opção pelo patrimônio de afetação, o
incorporador pagará, de forma unificada, o percentual de 7% sobre o
valor da receita mensal do empreendimento, incluindo neste percentual os
seguintes tributos: IRPJ, PIS/PASEP, CSLL e COFINS. Portanto,
mensalmente, ficará mais fácil para a comissão de condôminos fiscalizar
o cumprimento das obrigações tributárias de cada empreendimento. Além do
patrimônio de afetação, a Lei cria novos títulos de crédito, tais como:
Letra de Crédito Imobiliário, Cédula de Crédito Imobiliário e Cédula de
Crédito Bancário. A Lei traz, ainda, em seu bojo, profunda alteração na
Lei n. 6.015/73, especialmente nos artigos 212 e 213, no concernente à
retificação de área dos imóveis, urbanos ou rurais, ao inserir que tais
retificações possam ser feitas diretamente no Registro de Imóveis.
Veja a íntegra da lei:
LEI N. 10.931, DE 02 DE AGOSTO DE 2004.
Dispõe sobre o patrimônio de afetação de incorporações imobiliárias,
Letra de Crédito Imobiliário, Cédula de Crédito Imobiliário, Cédula de
Crédito Bancário, altera o Decreto-Lei n. 911, de 1º de outubro de 1969,
as Leis n. 4.591, de 16 de dezembro de 1964, n. 4.728, de 14 de julho de
1965, e n. 10.406, de 10 de janeiro de 2002, e dá outras providências.
O PRESIDENTE DA REPÚBLICA Faço saber que o Congresso Nacional decreta e
eu sanciono a seguinte Lei:
CAPÍTULO I - DO REGIME ESPECIAL TRIBUTÁRIO DO PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO
Art. 1º - Fica instituído o regime especial de tributação
aplicável às incorporações imobiliárias, em caráter opcional e
irretratável enquanto perdurarem direitos de crédito ou obrigações do
incorporador junto aos adquirentes dos imóveis que compõem a
incorporação.
Art. 2º - A opção pelo regime especial de tributação de que trata
o art. 1º será efetivada quando atendidos os seguintes requisitos:
I - entrega do termo de opção ao regime especial de tributação na
unidade competente da Secretaria da Receita Federal, conforme
regulamentação a ser estabelecida; e
II - afetação do terreno e das acessões objeto da incorporação
imobiliária, conforme disposto nos artigos 31-A a 31-E da Lei n. 4.591,
de 16 de dezembro de 1964.
Art. 3º - O terreno e as acessões objeto da incorporação
imobiliária sujeitas ao regime especial de tributação, bem como os
demais bens e direitos a ela vinculados, não responderão por dívidas
tributárias da incorporadora relativas ao Imposto de Renda das Pessoas
Jurídicas - IRPJ, à Contribuição Social sobre o Lucro Líquido - CSLL, à
Contribuição para o Financiamento da Seguridade Social - COFINS e à
Contribuição para os Programas de Integração Social e de Formação do
Patrimônio do Servidor Público - PIS/PASEP, exceto aquelas calculadas na
forma do art. 4º sobre as receitas auferidas no âmbito da respectiva
incorporação.
Parágrafo único - O patrimônio da incorporadora responderá pelas dívidas
tributárias da incorporação afetada.
Art. 4º - Para cada incorporação submetida ao regime especial de
tributação, a incorporadora ficará sujeita ao pagamento equivalente a
sete por cento da receita mensal recebida, o qual corresponderá ao
pagamento mensal unificado dos seguintes impostos e contribuições:
I - Imposto de Renda das Pessoas Jurídicas - IRPJ;
II - Contribuição para os Programas de Integração Social e de Formação
do Patrimônio do Servidor Público - PIS/PASEP;
III - Contribuição Social sobre o Lucro Líquido - CSLL; e
IV - Contribuição para Financiamento da Seguridade Social - COFINS.
§ 1º - Para fins do disposto no caput, considera-se receita mensal a
totalidade das receitas auferidas pela incorporadora na venda das
unidades imobiliárias que compõem a incorporação, bem como as receitas
financeiras e variações monetárias decorrentes desta operação.
§ 2º - O pagamento dos tributos e contribuições na forma do disposto no
caput somente poderá ser compensado, por espécie, com o montante
devido pela incorporadora no mesmo período de apuração, até o limite
desse montante.
§ 3º - A parcela dos tributos, pagos na forma do caput, que não
puderem ser compensados nos termos do § 2º será considerada definitiva,
não gerando, em qualquer hipótese, direito a restituição ou
ressarcimento, bem assim a compensação com o devido em relação a outros
tributos da própria ou de outras incorporações ou pela incorporadora em
outros períodos de apuração.
§ 4º - A opção pelo regime especial de tributação obriga o contribuinte
a fazer o recolhimento dos tributos, na forma do caput, a partir do mês
da opção.
Art. 5º - O pagamento unificado de impostos e contribuições
efetuado na forma do art. 4º deverá ser feito até o décimo dia do mês
subseqüente àquele em que houver sido auferida a receita.
Parágrafo único - Para fins do disposto no caput, a incorporadora
deverá utilizar, no Documento de Arrecadação de Receitas Federais -
DARF, o número específico de inscrição da incorporação no Cadastro
Nacional das Pessoas Jurídicas - CNPJ e código de arrecadação próprio.
Art. 6º - Os créditos tributários devidos pela incorporadora na
forma do disposto no art. 4º não poderão ser objeto de parcelamento.
Art. 7º - O incorporador fica obrigado a manter escrituração
contábil segregada para cada incorporação submetida ao regime especial
de tributação.
Art. 8º - Para fins de repartição de receita tributária e do
disposto no § 2º do art. 4º, o percentual de sete por cento de que trata
o caput do art. 4º será considerado:
I - três por cento como COFINS;
II - zero vírgula sessenta e cinco por cento como Contribuição para o
PIS/PASEP;
III - 2,2% (dois vírgula dois por cento) como IRPJ; e
IV - 1,15% (um vírgula quinze por cento) como CSLL.
Art. 9º - Perde eficácia a deliberação pela continuação da obra a
que se refere o § 1º do art. 31-F da Lei n. 4.591, de 1964, bem como os
efeitos do regime de afetação instituídos por esta Lei, caso não se
verifique o pagamento das obrigações tributárias, previdenciárias e
trabalhistas, vinculadas ao respectivo patrimônio de afetação, cujos
fatos geradores tenham ocorrido até a data da decretação da falência, ou
insolvência do incorporador, as quais deverão ser pagas pelos
adquirentes em até um ano daquela deliberação, ou até a data da
concessão do habite-se, se esta ocorrer em prazo inferior.
Art. 10 - O disposto no art. 76 da Medida Provisória n. 2.158-35,
de 24 de agosto de 2001, não se aplica ao patrimônio de afetação de
incorporações imobiliárias definido pela Lei n. 4.591, de 1964.
Art. 11 - As contribuições para o PIS/PASEP e para a COFINS,
devidas pelas pessoas jurídicas, inclusive por equiparação, de que trata
o art. 31 da Lei n. 8.981, de 20 de janeiro de 1995, seguirão o mesmo
regime de reconhecimento de receitas previsto na legislação do imposto
de renda.
CAPÍTULO II - DA LETRA DE CRÉDITO IMOBILIÁRIO
Art. 12 - Os bancos comerciais, os bancos múltiplos com carteira
de crédito imobiliário, a Caixa Econômica Federal, as sociedades de
crédito imobiliário, as associações de poupança e empréstimo, as
companhias hipotecárias e demais espécies de instituições que, para as
operações a que se refere este artigo, venham a ser expressamente
autorizadas pelo Banco Central do Brasil, poderão emitir,
independentemente de tradição efetiva, Letra de Crédito Imobiliário -
LCI, lastreada por créditos imobiliários garantidos por hipoteca ou por
alienação fiduciária de coisa imóvel, conferindo aos seus tomadores
direito de crédito pelo valor nominal, juros e, se for o caso,
atualização monetária nelas estipulados.
§ 1º - A LCI será emitida sob a forma nominativa, podendo ser
transferível mediante endosso em preto, e conterá:
I - o nome da instituição emitente e as assinaturas de seus
representantes;
II - o número de ordem, o local e a data de emissão;
III - a denominação "Letra de Crédito Imobiliário";
IV - o valor nominal e a data de vencimento;
V - a forma, a periodicidade e o local de pagamento do principal, dos
juros e, se for o caso, da atualização monetária;
VI - os juros, fixos ou flutuantes, que poderão ser renegociáveis, a
critério das partes;
VII - a identificação dos créditos caucionados e seu valor;
VIII - o nome do titular; e
IX - cláusula à ordem, se endossável.
§ 2º - A critério do credor, poderá ser dispensada a emissão de
certificado, devendo a LCI sob a forma escritural ser registrada em
sistemas de registro e liquidação financeira de títulos privados
autorizados pelo Banco Central do Brasil.
Art. 13 - A LCI poderá ser atualizada mensalmente por índice de
preços, desde que emitida com prazo mínimo de trinta e seis meses.
Parágrafo único - É vedado o pagamento dos valores relativos à
atualização monetária apropriados desde a emissão, quando ocorrer o
resgate antecipado, total ou parcial, em prazo inferior ao estabelecido
neste artigo, da LCI emitida com previsão de atualização mensal por
índice de preços.
Art. 14 - A LCI poderá contar com garantia fidejussória adicional
de instituição financeira.
Art. 15 - A LCI poderá ser garantida por um ou mais créditos
imobiliários, mas a soma do principal das LCI emitidas não poderá
exceder o valor total dos créditos imobiliários em poder da instituição
emitente.
§ 1º - A LCI não poderá ter prazo de vencimento superior ao prazo de
quaisquer dos créditos imobiliários que lhe servem de lastro.
§ 2º - O crédito imobiliário caucionado poderá ser substituído por outro
crédito da mesma natureza por iniciativa do emitente da LCI, nos casos
de liquidação ou vencimento antecipados do crédito, ou por solicitação
justificada do credor da letra.
Art. 16 - O endossante da LCI responderá pela veracidade do
título, mas contra ele não será admitido direito de cobrança regressiva.
Art. 17 - O Banco Central do Brasil poderá estabelecer o prazo
mínimo e outras condições para emissão e resgate de LCI, observado o
disposto no art. 13 desta Lei.
CAPÍTULO III - DA CÉDULA DE CRÉDITO IMOBILIÁRIO
Art. 18 - É instituída a Cédula de Crédito Imobiliário - CCI para
representar créditos imobiliários.
§ 1º - A CCI será emitida pelo credor do crédito imobiliário e poderá
ser integral, quando representar a totalidade do crédito, ou
fracionária, quando representar parte dele, não podendo a soma das CCI
fracionárias emitidas em relação a cada crédito exceder o valor total do
crédito que elas representam.
§ 2º - As CCI fracionárias poderão ser emitidas simultaneamente ou não,
a qualquer momento antes do vencimento do crédito que elas representam.
§ 3º - A CCI poderá ser emitida com ou sem garantia, real ou
fidejussória, sob a forma escritural ou cartular.
§ 4º - A emissão da CCI sob a forma escritural far-se-á mediante
escritura pública ou instrumento particular, devendo esse instrumento
permanecer custodiado em instituição financeira e registrado em sistemas
de registro e liquidação financeira de títulos privados autorizados pelo
Banco Central do Brasil.
§ 5º - Sendo o crédito imobiliário garantido por direito real, a emissão
da CCI será averbada no Registro de Imóveis da situação do imóvel, na
respectiva matrícula, devendo dela constar, exclusivamente, o número, a
série e a instituição custodiante.
§ 6º - A averbação da emissão da CCI e o registro da garantia do crédito
respectivo, quando solicitados simultaneamente, serão considerados como
ato único para efeito de cobrança de emolumentos.
§ 7º - A constrição judicial que recaia sobre crédito representado por
CCI será efetuada nos registros da instituição custodiante ou mediante
apreensão da respectiva cártula.
§ 8º - O credor da CCI deverá ser imediatamente intimado de constrição
judicial que recaia sobre a garantia real do crédito imobiliário
representado por aquele título.
§ 9º - No caso de CCI emitida sob a forma escritural, caberá à
instituição custodiante identificar o credor, para o fim da intimação
prevista no § 8º.
Art. 19 - A CCI deverá conter:
I - a denominação "Cédula de Crédito Imobiliário", quando emitida
cartularmente;
II - o nome, a qualificação e o endereço do credor e do devedor e, no
caso de emissão escritural, também o do custodiante;
III - a identificação do imóvel objeto do crédito imobiliário, com a
indicação da respectiva matrícula no Registro de Imóveis competente e do
registro da constituição da garantia, se for o caso;
IV - a modalidade da garantia, se for o caso;
V - o número e a série da cédula;
VI - o valor do crédito que representa;
VII - a condição de integral ou fracionária e, nessa última hipótese,
também a indicação da fração que representa;
VIII - o prazo, a data de vencimento, o valor da prestação total, nela
incluídas as parcelas de amortização e juros, as taxas, seguros e demais
encargos contratuais de responsabilidade do devedor, a forma de reajuste
e o valor das multas previstas contratualmente, com a indicação do local
de pagamento;
IX - o local e a data da emissão;
X - a assinatura do credor, quando emitida cartularmente;
XI - a autenticação pelo Oficial do Registro de Imóveis competente, no
caso de contar com garantia real; e
XII - cláusula à ordem, se endossável.
Art. 20 - A CCI é título executivo extrajudicial, exigível pelo
valor apurado de acordo com as cláusulas e condições pactuadas no
contrato que lhe deu origem.
Parágrafo único - O crédito representado pela CCI será exigível mediante
ação de execução, ressalvadas as hipóteses em que a lei determine
procedimento especial, judicial ou extrajudicial para satisfação do
crédito e realização da garantia.
Art. 21 - A emissão e a negociação de CCI independe de
autorização do devedor do crédito imobiliário que ela representa.
Art. 22 - A cessão do crédito representado por CCI poderá ser
feita por meio de sistemas de registro e de liquidação financeira de
títulos privados autorizados pelo Banco Central do Brasil.
§ 1º - A cessão do crédito representado por CCI implica automática
transmissão das respectivas garantias ao cessionário, sub-rogando-o em
todos os direitos representados pela cédula, ficando o cessionário, no
caso de contrato de alienação fiduciária, investido na propriedade
fiduciária.
§ 2º - A cessão de crédito garantido por direito real, quando
representado por CCI emitida sob a forma escritural, está dispensada de
averbação no Registro de Imóveis, aplicando-se, no que esta Lei não
contrarie, o disposto nos artigos 286 e seguintes da Lei n. 10.406, de
10 de janeiro de 2002 - Código Civil Brasileiro.
Art. 23 - A CCI, objeto de securitização nos termos da Lei n.
9.514, de 20 de novembro de 1997, será identificada no respectivo Termo
de Securitização de Créditos, mediante indicação do seu valor, número,
série e instituição custodiante, dispensada a enunciação das informações
já constantes da Cédula ou do seu registro na instituição custodiante.
Parágrafo único - O regime fiduciário de que trata a Seção VI do
Capítulo I da Lei n. 9.514, de 1997, no caso de emissão de Certificados
de Recebíveis Imobiliários lastreados em créditos representados por CCI,
será registrado na instituição custodiante, mencionando o patrimônio
separado a que estão afetados, não se aplicando o disposto no parágrafo
único do art. 10 da mencionada Lei.
Art. 24 - O resgate da dívida representada pela CCI prova-se com
a declaração de quitação, emitida pelo credor, ou, na falta desta, por
outros meios admitidos em direito.
Art. 25 - É vedada a averbação da emissão de CCI com garantia
real quando houver prenotação ou registro de qualquer outro ônus real
sobre os direitos imobiliários respectivos, inclusive penhora ou
averbação de qualquer mandado ou ação judicial.
CAPÍTULO IV - DA CÉDULA DE CRÉDITO BANCÁRIO
Art. 26 - A Cédula de Crédito Bancário é título de crédito
emitido, por pessoa física ou jurídica, em favor de instituição
financeira ou de entidade a esta equiparada, representando promessa de
pagamento em dinheiro, decorrente de operação de crédito, de qualquer
modalidade.
§ 1º - A instituição credora deve integrar o Sistema Financeiro
Nacional, sendo admitida a emissão da Cédula de Crédito Bancário em
favor de instituição domiciliada no exterior, desde que a obrigação
esteja sujeita exclusivamente à lei e ao foro brasileiros.
§ 2º - A Cédula de Crédito Bancário em favor de instituição domiciliada
no exterior poderá ser emitida em moeda estrangeira.
Art. 27 - A Cédula de Crédito Bancário poderá ser emitida, com ou
sem garantia, real ou fidejussória, cedularmente constituída.
Parágrafo único - A garantia constituída será especificada na Cédula de
Crédito Bancário, observadas as disposições deste Capítulo e, no que não
forem com elas conflitantes, as da legislação comum ou especial
aplicável.
Art. 28 - A Cédula de Crédito Bancário é título executivo
extrajudicial e representa dívida em dinheiro, certa, líquida e
exigível, seja pela soma nela indicada, seja pelo saldo devedor
demonstrado em planilha de cálculo, ou nos extratos da conta corrente,
elaborados conforme previsto no § 2º.
§ 1º - Na Cédula de Crédito Bancário poderão ser pactuados:
I - os juros sobre a dívida, capitalizados ou não, os critérios de sua
incidência e, se for o caso, a periodicidade de sua capitalização, bem
como as despesas e os demais encargos decorrentes da obrigação;
II - os critérios de atualização monetária ou de variação cambial como
permitido em lei;
III - os casos de ocorrência de mora e de incidência das multas e
penalidades contratuais, bem como as hipóteses de vencimento antecipado
da dívida;
IV - os critérios de apuração e de ressarcimento, pelo emitente ou por
terceiro garantidor, das despesas de cobrança da dívida e dos honorários
advocatícios, judiciais ou extrajudiciais, sendo que os honorários
advocatícios extrajudiciais não poderão superar o limite de dez por
cento do valor total devido;
V - quando for o caso, a modalidade de garantia da dívida, sua extensão
e as hipóteses de substituição de tal garantia;
VI - as obrigações a serem cumpridas pelo credor;
VII - a obrigação do credor de emitir extratos da conta corrente ou
planilhas de cálculo da dívida, ou de seu saldo devedor, de acordo com
os critérios estabelecidos na própria Cédula de Crédito Bancário,
observado o disposto no § 2º; e
VIII - outras condições de concessão do crédito, suas garantias ou
liquidação, obrigações adicionais do emitente ou do terceiro garantidor
da obrigação, desde que não contrariem as disposições desta Lei.
§ 2º - Sempre que necessário, a apuração do valor exato da obrigação, ou
de seu saldo devedor, representado pela Cédula de Crédito Bancário, será
feita pelo credor, por meio de planilha de cálculo e, quando for o caso,
de extrato emitido pela instituição financeira, em favor da qual a
Cédula de Crédito Bancário foi originalmente emitida, documentos esses
que integrarão a Cédula, observado que:
I - os cálculos realizados deverão evidenciar de modo claro, preciso e
de fácil entendimento e compreensão, o valor principal da dívida, seus
encargos e despesas contratuais devidos, a parcela de juros e os
critérios de sua incidência, a parcela de atualização monetária ou
cambial, a parcela correspondente a multas e demais penalidades
contratuais, as despesas de cobrança e de honorários advocatícios
devidos até a data do cálculo e, por fim, o valor total da dívida; e
II - a Cédula de Crédito Bancário representativa de dívida oriunda de
contrato de abertura de crédito bancário em conta corrente será emitida
pelo valor total do crédito posto à disposição do emitente, competindo
ao credor, nos termos deste parágrafo, discriminar nos extratos da conta
corrente ou nas planilhas de cálculo, que serão anexados à Cédula, as
parcelas utilizadas do crédito aberto, os aumentos do limite do crédito
inicialmente concedido, as eventuais amortizações da dívida e a
incidência dos encargos nos vários períodos de utilização do crédito
aberto.
§ 3º - O credor que, em ação judicial, cobrar o valor do crédito
exeqüendo em desacordo com o expresso na Cédula de Crédito Bancário,
fica obrigado a pagar ao devedor o dobro do cobrado a maior, que poderá
ser compensado na própria ação, sem prejuízo da responsabilidade por
perdas e danos.
Art. 29 - A Cédula de Crédito Bancário deve conter os seguintes
requisitos essenciais:
I - a denominação "Cédula de Crédito Bancário";
II - a promessa do emitente de pagar a dívida em dinheiro, certa,
líquida e exigível no seu vencimento ou, no caso de dívida oriunda de
contrato de abertura de crédito bancário, a promessa do emitente de
pagar a dívida em dinheiro, certa, líquida e exigível, correspondente ao
crédito utilizado;
III - a data e o lugar do pagamento da dívida e, no caso de pagamento
parcelado, as datas e os valores de cada prestação, ou os critérios para
essa determinação;
IV - o nome da instituição credora, podendo conter cláusula à ordem;
V - a data e o lugar de sua emissão; e
VI - a assinatura do emitente e, se for o caso, do terceiro garantidor
da obrigação, ou de seus respectivos mandatários.
§ 1º - A Cédula de Crédito Bancário será transferível mediante endosso
em preto, ao qual se aplicarão, no que couberem, as normas do direito
cambiário, caso em que o endossatário, mesmo não sendo instituição
financeira ou entidade a ela equiparada, poderá exercer todos os
direitos por ela conferidos, inclusive cobrar os juros e demais encargos
na forma pactuada na Cédula.
§ 2º - A Cédula de Crédito Bancário será emitida por escrito, em tantas
vias quantas forem as partes que nela intervierem, assinadas pelo
emitente e pelo terceiro garantidor, se houver, ou por seus respectivos
mandatários, devendo cada parte receber uma via.
§ 3º - Somente a via do credor será negociável, devendo constar nas
demais vias a expressão "não negociável".
§ 4º - A Cédula de Crédito Bancário pode ser aditada, retificada e
ratificada mediante documento escrito, datado, com os requisitos
previstos no caput, passando esse documento a integrar a Cédula para
todos os fins.
Art. 30 - A constituição de garantia da obrigação representada
pela Cédula de Crédito Bancário é disciplinada por esta Lei, sendo
aplicáveis as disposições da legislação comum ou especial que não forem
com ela conflitantes.
Art. 31 - A garantia da Cédula de Crédito Bancário poderá ser
fidejussória ou real, neste último caso constituída por bem patrimonial
de qualquer espécie, disponível e alienável, móvel ou imóvel, material
ou imaterial, presente ou futuro, fungível ou infungível, consumível ou
não, cuja titularidade pertença ao próprio emitente ou a terceiro
garantidor da obrigação principal.
Art. 32 - A constituição da garantia poderá ser feita na própria
Cédula de Crédito Bancário ou em documento separado, neste caso
fazendo-se, na Cédula, menção a tal circunstância.
Art. 33 - O bem constitutivo da garantia deverá ser descrito e
individualizado de modo que permita sua fácil identificação.
Parágrafo único - A descrição e individualização do bem constitutivo da
garantia poderá ser substituída pela remissão a documento ou certidão
expedida por entidade competente, que integrará a Cédula de Crédito
Bancário para todos os fins.
Art. 34 - A garantia da obrigação abrangerá, além do bem
principal constitutivo da garantia, todos os seus acessórios,
benfeitorias de qualquer espécie, valorizações a qualquer título, frutos
e qualquer bem vinculado ao bem principal por acessão física,
intelectual, industrial ou natural.
§ 1º - O credor poderá averbar, no órgão competente para o registro do
bem constitutivo da garantia, a existência de qualquer outro bem por ela
abrangido.
§ 2º - Até a efetiva liquidação da obrigação garantida, os bens
abrangidos pela garantia não poderão, sem prévia autorização escrita do
credor, ser alterados, retirados, deslocados ou destruídos, nem poderão
ter sua destinação modificada, exceto quando a garantia for constituída
por semoventes ou por veículos, automotores ou não, e a remoção ou o
deslocamento desses bens for inerente à atividade do emitente da Cédula
de Crédito Bancário, ou do terceiro prestador da garantia.
Art. 35 - Os bens constitutivos de garantia pignoratícia ou
objeto de alienação fiduciária poderão, a critério do credor, permanecer
sob a posse direta do emitente ou do terceiro prestador da garantia, nos
termos da cláusula de constituto possessório, caso em que as partes
deverão especificar o local em que o bem será guardado e conservado até
a efetiva liquidação da obrigação garantida.
§ 1º - O emitente e, se for o caso, o terceiro prestador da garantia
responderão solidariamente pela guarda e conservação do bem constitutivo
da garantia.
§ 2º - Quando a garantia for prestada por pessoa jurídica, esta indicará
representantes para responder nos termos do § 1º.
Art. 36 - O credor poderá exigir que o bem constitutivo da
garantia seja coberto por seguro até a efetiva liquidação da obrigação
garantida, em que o credor será indicado como exclusivo beneficiário da
apólice securitária e estará autorizado a receber a indenização para
liquidar ou amortizar a obrigação garantida.
Art. 37 - Se o bem constitutivo da garantia for desapropriado, ou
se for danificado ou perecer por fato imputável a terceiro, o credor
sub-rogar-se-á no direito à indenização devida pelo expropriante ou pelo
terceiro causador do dano, até o montante necessário para liquidar ou
amortizar a obrigação garantida.
Art. 38 - Nos casos previstos nos artigos 36 e 37 desta Lei,
facultar-se-á ao credor exigir a substituição da garantia, ou o seu
reforço, renunciando ao direito à percepção do valor relativo à
indenização.
Art. 39 - O credor poderá exigir a substituição ou o reforço da
garantia, em caso de perda, deterioração ou diminuição de seu valor.
Parágrafo único - O credor notificará por escrito o emitente e, se for o
caso, o terceiro garantidor, para que substituam ou reforcem a garantia
no prazo de quinze dias, sob pena de vencimento antecipado da dívida
garantida.
Art. 40 - Nas operações de crédito rotativo, o limite de crédito
concedido será recomposto, automaticamente e durante o prazo de vigência
da Cédula de Crédito Bancário, sempre que o devedor, não estando em mora
ou inadimplente, amortizar ou liquidar a dívida.
Art. 41 - A Cédula de Crédito Bancário poderá ser protestada por
indicação, desde que o credor apresente declaração de posse da sua única
via negociável, inclusive no caso de protesto parcial.
Art. 42 - A validade e eficácia da Cédula de Crédito Bancário não
dependem de registro, mas as garantias reais, por ela constituídas,
ficam sujeitas, para valer contra terceiros, aos registros ou averbações
previstos na legislação aplicável, com as alterações introduzidas por
esta Lei.
Art. 43 - As instituições financeiras, nas condições
estabelecidas pelo Conselho Monetário Nacional, podem emitir título
representativo das Cédulas de Crédito Bancário por elas mantidas em
depósito, do qual constarão:
I - o local e a data da emissão;
II - o nome e a qualificação do depositante das Cédulas de Crédito
Bancário;
III - a denominação "Certificado de Cédulas de Crédito Bancário";
IV - a especificação das cédulas depositadas, o nome dos seus emitentes
e o valor, o lugar e a data do pagamento do crédito por elas
incorporado;
V - o nome da instituição emitente;
VI - a declaração de que a instituição financeira, na qualidade e com as
responsabilidades de depositária e mandatária do titular do certificado,
promoverá a cobrança das Cédulas de Crédito Bancário, e de que as
cédulas depositadas, assim como o produto da cobrança do seu principal e
encargos, somente serão entregues ao titular do certificado, contra
apresentação deste;
VII - o lugar da entrega do objeto do depósito; e
VIII - a remuneração devida à instituição financeira pelo depósito das
cédulas objeto da emissão do certificado, se convencionada.
§ 1º - A instituição financeira responde pela origem e autenticidade das
Cédulas de Crédito Bancário depositadas.
§ 2º - Emitido o certificado, as Cédulas de Crédito Bancário e as
importâncias recebidas pela instituição financeira a título de pagamento
do principal e de encargos não poderão ser objeto de penhora, arresto,
seqüestro, busca e apreensão, ou qualquer outro embaraço que impeça a
sua entrega ao titular do certificado, mas este poderá ser objeto de
penhora, ou de qualquer medida cautelar por obrigação do seu titular.
§ 3º - O certificado poderá ser emitido sob a forma escritural, sendo
regido, no que for aplicável, pelo contido nos artigos 34 e 35 da Lei n.
6.404, de 15 de dezembro de 1976.
§ 4º - O certificado poderá ser transferido mediante endosso ou termo de
transferência, se escritural, devendo, em qualquer caso, a transferência
ser datada e assinada pelo seu titular ou mandatário com poderes
especiais e averbada junto à instituição financeira emitente, no prazo
máximo de dois dias.
§ 5º - As despesas e os encargos decorrentes da transferência e
averbação do certificado serão suportados pelo endossatário ou
cessionário, salvo convenção em contrário.
Art. 44 - Aplica-se às Cédulas de Crédito Bancário, no que não
contrariar o disposto nesta Lei, a legislação cambial, dispensado o
protesto para garantir o direito de cobrança contra endossantes, seus
avalistas e terceiros garantidores.
Art. 45 - Os títulos de crédito e direitos creditórios,
representados sob a forma escritural ou física, que tenham sido objeto
de desconto, poderão ser admitidos a redesconto junto ao Banco Central
do Brasil, observando-se as normas e instruções baixadas pelo Conselho
Monetário Nacional.
§ 1º - Os títulos de crédito e os direitos creditórios de que trata o
caput considerar-se-ão transferidos, para fins de redesconto, à
propriedade do Banco Central do Brasil, desde que inscritos em termo de
tradição eletrônico constante do Sistema de Informações do Banco Central
- SISBACEN, ou, ainda, no termo de tradição previsto no § 1º do art. 5º
do Decreto n. 21.499, de 9 de junho de 1932, com a redação dada pelo
art. 1º do Decreto n. 21.928, de 10 de outubro de 1932.
§ 2º - Entendem-se inscritos nos termos de tradição referidos no § 1º os
títulos de crédito e direitos creditórios neles relacionados e
descritos, observando-se os requisitos, os critérios e as formas
estabelecidas pelo Conselho Monetário Nacional.
§ 3º - A inscrição produzirá os mesmos efeitos jurídicos do endosso,
somente se aperfeiçoando com o recebimento, pela instituição financeira
proponente do redesconto, de mensagem de aceitação do Banco Central do
Brasil, ou, não sendo eletrônico o termo de tradição, após a assinatura
das partes.
§ 4º - Os títulos de crédito e documentos representativos de direitos
creditórios, inscritos nos termos de tradição, poderão, a critério do
Banco Central do Brasil, permanecer na posse direta da instituição
financeira beneficiária do redesconto, que os guardará e conservará em
depósito, devendo proceder, como comissária del credere, à sua cobrança
judicial ou extrajudicial.
CAPÍTULO V - DOS CONTRATOS DE FINANCIAMENTO DE IMÓVEIS
Art. 46 - Nos contratos de comercialização de imóveis, de
financiamento imobiliário em geral e nos de arrendamento mercantil de
imóveis, bem como nos títulos e valores mobiliários por eles originados,
com prazo mínimo de trinta e seis meses, é admitida estipulação de
cláusula de reajuste, com periodicidade mensal, por índices de preços
setoriais ou gerais ou pelo índice de remuneração básica dos depósitos
de poupança.
§ 1º - É vedado o pagamento dos valores relativos à atualização
monetária apropriados nos títulos e valores mobiliários, quando ocorrer
o resgate antecipado, total ou parcial, em prazo inferior ao
estabelecido no caput.
§ 2º - Os títulos e valores mobiliários a que se refere o caput
serão cancelados pelo emitente na hipótese de resgate antecipado em que
o prazo a decorrer for inferior a trinta e seis meses.
§ 3º - Não se aplica o disposto no § 1º, no caso de quitação ou
vencimento antecipados dos créditos imobiliários que lastreiem ou tenham
originado a emissão dos títulos e valores mobiliários a que se refere o
caput.
Art. 47 - São nulos de pleno direito quaisquer expedientes que,
de forma direta ou indireta, resultem em efeitos equivalentes à redução
do prazo mínimo de que trata o caput do art. 46.
Parágrafo único - O Conselho Monetário Nacional poderá disciplinar o
disposto neste artigo.
Art. 48 - Fica vedada a celebração de contratos com cláusula de
equivalência salarial ou de comprometimento de renda, bem como a
inclusão de cláusulas desta espécie em contratos já firmados, mantidas,
para os contratos firmados até a data de entrada em vigor da Medida
Provisória n. 2.223, de 4 de setembro de 2001, as disposições
anteriormente vigentes.
Art. 49 - No caso do não-pagamento tempestivo, pelo devedor, dos
tributos e das taxas condominiais incidentes sobre o imóvel objeto do
crédito imobiliário respectivo, bem como das parcelas mensais
incontroversas de encargos estabelecidos no respectivo contrato e de
quaisquer outros encargos que a lei imponha ao proprietário ou ao
ocupante de imóvel, poderá o juiz, a requerimento do credor, determinar
a cassação de medida liminar, de medida cautelar ou de antecipação dos
efeitos da tutela que tenha interferido na eficácia de cláusulas do
contrato de crédito imobiliário correspondente ou suspendido encargos
dele decorrentes.
Art. 50 - Nas ações judiciais que tenham por objeto obrigação
decorrente de empréstimo, financiamento ou alienação imobiliários, o
autor deverá discriminar na petição inicial, dentre as obrigações
contratuais, aquelas que pretende controverter, quantificando o valor
incontroverso, sob pena de inépcia.
§ 1º - O valor incontroverso deverá continuar sendo pago no tempo e modo
contratados.
§ 2º - A exigibilidade do valor controvertido poderá ser suspensa
mediante depósito do montante correspondente, no tempo e modo
contratados.
§ 3º - Em havendo concordância do réu, o autor poderá efetuar o depósito
de que trata o § 2º deste artigo, com remuneração e atualização nas
mesmas condições aplicadas ao contrato:
I - na própria instituição financeira credora, oficial ou não; ou
II - em instituição financeira indicada pelo credor, oficial ou não,
desde que estes tenham pactuado nesse sentido.
§ 4º - O juiz poderá dispensar o depósito de que trata o § 2º em caso de
relevante razão de direito e risco de dano irreparável ao autor, por
decisão fundamentada na qual serão detalhadas as razões jurídicas e
fáticas da ilegitimidade da cobrança no caso concreto.
§ 5º - É vedada a suspensão liminar da exigibilidade da obrigação
principal sob a alegação de compensação com valores pagos a maior, sem o
depósito do valor integral desta.
Art. 51 - Sem prejuízo das disposições do Código Civil, as
obrigações em geral também poderão ser garantidas, inclusive por
terceiros, por cessão fiduciária de direitos creditórios decorrentes de
contratos de alienação de imóveis, por caução de direitos creditórios ou
aquisitivos decorrentes de contratos de venda ou promessa de venda de
imóveis e por alienação fiduciária de coisa imóvel.
Art. 52 - Uma vez protocolizados todos os documentos necessários
à averbação ou ao registro dos atos e dos títulos a que se referem esta
Lei e a Lei n. 9.514, de 1997, o oficial de Registro de Imóveis
procederá ao registro ou à averbação, dentro do prazo de quinze dias.
CAPÍTULO VI - DISPOSIÇÕES FINAIS
Alterações da Lei de Incorporações
Art. 53 - O Título II da Lei n. 4.591, de 16 de dezembro de 1964,
passa a vigorar acrescido dos seguintes Capítulo e artigos:
"CAPÍTULO I-A - DO PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO
Art. 31-A - A critério do incorporador, a incorporação poderá ser
submetida ao regime da afetação, pelo qual o terreno e as acessões
objeto de incorporação imobiliária, bem como os demais bens e direitos a
ela vinculados, manter-se-ão apartados do patrimônio do incorporador e
constituirão patrimônio de afetação, destinado à consecução da
incorporação correspondente e à entrega das unidades imobiliárias aos
respectivos adquirentes.
§ 1º - O patrimônio de afetação não se comunica com os demais bens,
direitos e obrigações do patrimônio geral do incorporador ou de outros
patrimônios de afetação por ele constituídos e só responde por dívidas e
obrigações vinculadas à incorporação respectiva.
§ 2º - O incorporador responde pelos prejuízos que causar ao patrimônio
de afetação.
§ 3º - Os bens e direitos integrantes do patrimônio de afetação somente
poderão ser objeto de garantia real em operação de crédito cujo produto
seja integralmente destinado à consecução da edificação correspondente e
à entrega das unidades imobiliárias aos respectivos adquirentes.
§ 4º - No caso de cessão, plena ou fiduciária, de direitos creditórios
oriundos da comercialização das unidades imobiliárias componentes da
incorporação, o produto da cessão também passará a integrar o patrimônio
de afetação, observado o disposto no § 6º.
§ 5º - As quotas de construção correspondentes a acessões vinculadas a
frações ideais serão pagas pelo incorporador até que a responsabilidade
pela sua construção tenha sido assumida por terceiros, nos termos da
parte final do § 6º do art. 35.
§ 6º - Os recursos financeiros integrantes do patrimônio de afetação
serão utilizados para pagamento ou reembolso das despesas inerentes à
incorporação.
§ 7º - O reembolso do preço de aquisição do terreno somente poderá ser
feito quando da alienação das unidades autônomas, na proporção das
respectivas frações ideais, considerando-se tão-somente os valores
efetivamente recebidos pela alienação.
§ 8º - Excluem-se do patrimônio de afetação:
I - os recursos financeiros que excederem a importância necessária à
conclusão da obra (art. 44), considerando-se os valores a receber até
sua conclusão e, bem assim, os recursos necessários à quitação de
financiamento para a construção, se houver; e
II - o valor referente ao preço de alienação da fração ideal de terreno
de cada unidade vendida, no caso de incorporação em que a construção
seja contratada sob o regime por empreitada (art. 55) ou por
administração (art. 58).
§ 9º - No caso de conjuntos de edificações de que trata o art. 8º,
poderão ser constituídos patrimônios de afetação separados, tantos
quantos forem os:
I - subconjuntos de casas para as quais esteja prevista a mesma data de
conclusão (art. 8º, alínea "a"); e
II - edifícios de dois ou mais pavimentos (art. 8º , alínea "b").
§ 10 - A constituição de patrimônios de afetação separados de que trata
o § 9º deverá estar declarada no memorial de incorporação.
§ 11 - Nas incorporações objeto de financiamento, a comercialização das
unidades deverá contar com a anuência da instituição financiadora ou
deverá ser a ela cientificada, conforme vier a ser estabelecido no
contrato de financiamento.
§ 12 - A contratação de financiamento e constituição de garantias,
inclusive mediante transmissão, para o credor, da propriedade fiduciária
sobre as unidades imobiliárias integrantes da incorporação, bem como a
cessão, plena ou fiduciária, de direitos creditórios decorrentes da
comercialização dessas unidades, não implicam a transferência para o
credor de nenhuma das obrigações ou responsabilidades do cedente, do
incorporador ou do construtor, permanecendo estes como únicos
responsáveis pelas obrigações e pelos deveres que lhes são imputáveis.
Art. 31-B - Considera-se constituído o patrimônio de afetação mediante
averbação, a qualquer tempo, no Registro de Imóveis, de termo firmado
pelo incorporador e, quando for o caso, também pelos titulares de
direitos reais de aquisição sobre o terreno.
Parágrafo único - A averbação não será obstada pela existência de ônus
reais que tenham sido constituídos sobre o imóvel objeto da incorporação
para garantia do pagamento do preço de sua aquisição ou do cumprimento
de obrigação de construir o empreendimento.
Art. 31-C - A Comissão de Representantes e a instituição financiadora da
construção poderão nomear, às suas expensas, pessoa física ou jurídica
para fiscalizar e acompanhar o patrimônio de afetação.
§ 1º - A nomeação a que se refere o caput não transfere para o
nomeante qualquer responsabilidade pela qualidade da obra, pelo prazo de
entrega do imóvel ou por qualquer outra obrigação decorrente da
responsabilidade do incorporador ou do construtor, seja legal ou a
oriunda dos contratos de alienação das unidades imobiliárias, de
construção e de outros contratos eventualmente vinculados à
incorporação.
§ 2º - A pessoa que, em decorrência do exercício da fiscalização de que
trata o caput deste artigo, obtiver acesso às informações
comerciais, tributárias e de qualquer outra natureza referentes ao
patrimônio afetado responderá pela falta de zelo, dedicação e sigilo
destas informações.
§ 3º - A pessoa nomeada pela instituição financiadora deverá fornecer
cópia de seu relatório ou parecer à Comissão de Representantes, a
requerimento desta, não constituindo esse fornecimento quebra de sigilo
de que trata o § 2º deste artigo.
Art. 31-D - Incumbe ao incorporador:
I - promover todos os atos necessários à boa administração e à
preservação do patrimônio de afetação, inclusive mediante adoção de
medidas judiciais;
II - manter apartados os bens e direitos objeto de cada incorporação;
III - diligenciar a captação dos recursos necessários à incorporação e
aplicá-los na forma prevista nesta Lei, cuidando de preservar os
recursos necessários à conclusão da obra;
IV - entregar à Comissão de Representantes, no mínimo a cada três meses,
demonstrativo do estado da obra e de sua correspondência com o prazo
pactuado ou com os recursos financeiros que integrem o patrimônio de
afetação recebidos no período, firmados por profissionais habilitados,
ressalvadas eventuais modificações sugeridas pelo incorporador e
aprovadas pela Comissão de Representantes;
V - manter e movimentar os recursos financeiros do patrimônio de
afetação em conta de depósito aberta especificamente para tal fim;
VI - entregar à Comissão de Representantes balancetes coincidentes com o
trimestre civil, relativos a cada patrimônio de afetação;
VII - assegurar à pessoa nomeada nos termos do art. 31-C o livre acesso
à obra, bem como aos livros, contratos, movimentação da conta de
depósito exclusiva referida no inciso V deste artigo e quaisquer outros
documentos relativos ao patrimônio de afetação; e
VIII - manter escrituração contábil completa, ainda que esteja
desobrigado pela legislação tributária.
Art. 31-E - O patrimônio de afetação extinguir-se-á pela:
I - averbação da construção, registro dos títulos de domínio ou de
direito de aquisição em nome dos respectivos adquirentes e, quando for o
caso, extinção das obrigações do incorporador perante a instituição
financiadora do empreendimento;
II - revogação em razão de denúncia da incorporação, depois de
restituídas aos adquirentes as quantias por eles pagas (art. 36), ou de
outras hipóteses previstas em lei; e
III - liquidação deliberada pela assembléia geral nos termos do art.
31-F, § 1º.
Art. 31-F - Os efeitos da decretação da falência ou da insolvência civil
do incorporador não atingem os patrimônios de afetação constituídos, não
integrando a massa concursal o terreno, as acessões e demais bens,
direitos creditórios, obrigações e encargos objeto da incorporação.
§ 1º - Nos sessenta dias que se seguirem à decretação da falência ou da
insolvência civil do incorporador, o condomínio dos adquirentes, por
convocação da sua Comissão de Representantes ou, na sua falta, de um
sexto dos titulares de frações ideais, ou, ainda, por determinação do
juiz prolator da decisão, realizará assembléia geral, na qual, por
maioria simples, ratificará o mandato da Comissão de Representantes ou
elegerá novos membros, e, em primeira convocação, por dois terços dos
votos dos adquirentes ou, em segunda convocação, pela maioria absoluta
desses votos, instituirá o condomínio da construção, por instrumento
público ou particular, e deliberará sobre os termos da continuação da
obra ou da liquidação do patrimônio de afetação (art. 43, inciso III);
havendo financiamento para construção, a convocação poderá ser feita
pela instituição financiadora.
§ 2º - O disposto no § 1º aplica-se também à hipótese de paralisação das
obras prevista no art. 43, inciso VI.
§ 3º - Na hipótese de que tratam os §§ 1º e 2º, a Comissão de
Representantes ficará investida de mandato irrevogável para firmar com
os adquirentes das unidades autônomas o contrato definitivo a que
estiverem obrigados o incorporador, o titular do domínio e o titular dos
direitos aquisitivos do imóvel objeto da incorporação em decorrência de
contratos preliminares.
§ 4º - O mandato a que se refere o § 3º será válido mesmo depois de
concluída a obra.
§ 5º - O mandato outorgado à Comissão de Representantes confere poderes
para transmitir domínio, direito, posse e ação, manifestar a
responsabilidade do alienante pela evicção e imitir os adquirentes na
posse das unidades respectivas.
§ 6º - Os contratos definitivos serão celebrados mesmo com os
adquirentes que tenham obrigações a cumprir perante o incorporador ou a
instituição financiadora, desde que comprovadamente adimplentes,
situação em que a outorga do contrato fica condicionada à constituição
de garantia real sobre o imóvel, para assegurar o pagamento do débito
remanescente.
§ 7º - Ainda na hipótese dos §§ 1º e 2º, a Comissão de Representantes
ficará investida de mandato irrevogável para, em nome dos adquirentes, e
em cumprimento da decisão da assembléia geral que deliberar pela
liquidação do patrimônio de afetação, efetivar a alienação do terreno e
das acessões, transmitindo posse, direito, domínio e ação, manifestar a
responsabilidade pela evicção, imitir os futuros adquirentes na posse do
terreno e das acessões.
§ 8º - Na hipótese do § 7º, será firmado o respectivo contrato de venda,
promessa de venda ou outra modalidade de contrato compatível com os
direitos objeto da transmissão.
§ 9º - A Comissão de Representantes cumprirá o mandato nos termos e nos
limites estabelecidos pela deliberação da assembléia geral e prestará
contas aos adquirentes, entregando-lhes o produto líquido da alienação,
no prazo de cinco dias da data em que tiver recebido o preço ou cada
parcela do preço.
§ 10 - Os valores pertencentes aos adquirentes não localizados deverão
ser depositados em Juízo pela Comissão de Representantes.
§ 11 - Caso decidam pela continuação da obra, os adquirentes ficarão
automaticamente sub-rogados nos direitos, nas obrigações e nos encargos
relativos à incorporação, inclusive aqueles relativos ao contrato de
financiamento da obra, se houver.
§ 12 - Para os efeitos do § 11 deste artigo, cada adquirente responderá
individualmente pelo saldo porventura existente entre as receitas do
empreendimento e o custo da conclusão da incorporação na proporção dos
coeficientes de construção atribuíveis às respectivas unidades, se outro
critério de rateio não for deliberado em assembléia geral por dois
terços dos votos dos adquirentes, observado o seguinte:
I - os saldos dos preços das frações ideais e acessões integrantes da
incorporação que não tenham sido pagos ao incorporador até a data da
decretação da falência ou da insolvência civil passarão a ser pagos à
Comissão de Representantes, permanecendo o somatório desses recursos
submetido à afetação, nos termos do art. 31-A, até o limite necessário à
conclusão da incorporação;
II - para cumprimento do seu encargo de administradora da incorporação,
a Comissão de Representantes fica investida de mandato legal, em caráter
irrevogável, para, em nome do incorporador ou do condomínio de
construção, conforme o caso, receber as parcelas do saldo do preço e dar
quitação, bem como promover as medidas extrajudiciais ou judiciais
necessárias a esse recebimento, praticando todos os atos relativos ao
leilão de que trata o art. 63 ou os atos relativos à consolidação da
propriedade e ao leilão de que tratam os artigos 26 e 27 da Lei n.
9.514, de 20 de novembro de 1997, devendo realizar a garantia e aplicar
na incorporação todo o produto do recebimento do saldo do preço e do
leilão;
III - consideram-se receitas do empreendimento os valores das parcelas a
receber, vincendas e vencidas e ainda não pagas, de cada adquirente,
correspondentes ao preço de aquisição das respectivas unidades ou do
preço de custeio de construção, bem como os recursos disponíveis
afetados; e
IV - compreendem-se no custo de conclusão da incorporação todo o custeio
da construção do edifício e a averbação da construção das edificações
para efeito de individualização e discriminação das unidades, nos termos
do art. 44.
§ 13 - Havendo saldo positivo entre as receitas da incorporação e o
custo da conclusão da incorporação, o valor correspondente a esse saldo
deverá ser entregue à massa falida pela Comissão de Representantes.
§ 14 - Para assegurar as medidas necessárias ao prosseguimento das obras
ou à liquidação do patrimônio de afetação, a Comissão de Representantes,
no prazo de sessenta dias, a contar da data de realização da assembléia
geral de que trata o § 1º, promoverá, em leilão público, com observância
dos critérios estabelecidos pelo art. 63, a venda das frações ideais e
respectivas acessões que, até a data da decretação da falência ou
insolvência não tiverem sido alienadas pelo incorporador.
§ 15 - Na hipótese de que trata o § 14, o arrematante ficará sub-rogado,
na proporção atribuível à fração e acessões adquiridas, nos direitos e
nas obrigações relativas ao empreendimento, inclusive nas obrigações de
eventual financiamento, e, em se tratando da hipótese do art. 39 desta
Lei, nas obrigações perante o proprietário do terreno.
§ 16 - Dos documentos para anúncio da venda de que trata o § 14 e, bem
assim, o inciso III do art. 43, constarão o valor das acessões não pagas
pelo incorporador (art. 35, § 6º) e o preço da fração ideal do terreno e
das acessões (artigos 40 e 41).
§ 17 - No processo de venda de que trata o § 14, serão asseguradas,
sucessivamente, em igualdade de condições com terceiros:
I - ao proprietário do terreno, nas hipóteses em que este seja pessoa
distinta da pessoa do incorporador, a preferência para aquisição das
acessões vinculadas à fração objeto da venda, a ser exercida nas vinte e
quatro horas seguintes à data designada para a venda; e
II - ao condomínio, caso não exercida a preferência de que trata o
inciso I, ou caso não haja licitantes, a preferência para aquisição da
fração ideal e acessões, desde que deliberada em assembléia geral, pelo
voto da maioria simples dos adquirentes presentes, e exercida no prazo
de quarenta e oito horas a contar da data designada para a venda.
§ 18 - Realizada a venda prevista no § 14, incumbirá à Comissão de
Representantes, sucessivamente, nos cinco dias que se seguirem ao
recebimento do preço:
I - pagar as obrigações trabalhistas, previdenciárias e tributárias,
vinculadas ao respectivo patrimônio de afetação, observada a ordem de
preferência prevista na legislação, em especial o disposto no art. 186
do Código Tributário Nacional;
II - reembolsar aos adquirentes as quantias que tenham adiantado, com
recursos próprios, para pagamento das obrigações referidas no inciso I;
III - reembolsar à instituição financiadora a quantia que esta tiver
entregue para a construção, salvo se outra forma for convencionada entre
as partes interessadas;
IV - entregar ao condomínio o valor que este tiver desembolsado para
construção das acessões de responsabilidade do incorporador (§ 6º do
art. 35 e § 5º do art. 31-A), na proporção do valor obtido na venda;
V - entregar ao proprietário do terreno, nas hipóteses em que este seja
pessoa distinta da pessoa do incorporador, o valor apurado na venda, em
proporção ao valor atribuído à fração ideal; e
VI - entregar à massa falida o saldo que porventura remanescer.
§ 19 - O incorporador deve assegurar à pessoa nomeada nos termos do art.
31-C, o acesso a todas as informações necessárias à verificação do
montante das obrigações referidas no § 12, inciso I, do art. 31-F
vinculadas ao respectivo patrimônio de afetação.
§ 20 - Ficam excluídas da responsabilidade dos adquirentes as obrigações
relativas, de maneira direta ou indireta, ao imposto de renda e à
contribuição social sobre o lucro, devidas pela pessoa jurídica do
incorporador, inclusive por equiparação, bem como as obrigações oriundas
de outras atividades do incorporador não relacionadas diretamente com as
incorporações objeto de afetação." (NR)
Art. 54 - A Lei n. 4.591, de 1964, passa a vigorar com as
seguintes alterações:
"Art. 32 - ...
§ 2º - Os contratos de compra e venda, promessa de venda, cessão ou
promessa de cessão de unidades autônomas são irretratáveis e, uma vez
registrados, conferem direito real oponível a terceiros, atribuindo
direito a adjudicação compulsória perante o incorporador ou a quem o
suceder, inclusive na hipótese de insolvência posterior ao término da
obra. ..." (NR)
"Art. 43 - ...
VII - em caso de insolvência do incorporador que tiver optado pelo
regime da afetação e não sendo possível à maioria prosseguir na
construção, a assembléia geral poderá, pelo voto de 2/3 (dois terços)
dos adquirentes, deliberar pela venda do terreno, das acessões e demais
bens e direitos integrantes do patrimônio de afetação, mediante leilão
ou outra forma que estabelecer, distribuindo entre si, na proporção dos
recursos que comprovadamente tiverem aportado, o resultado líquido da
venda, depois de pagas as dívidas do patrimônio de afetação e deduzido e
entregue ao proprietário do terreno a quantia que lhe couber, nos termos
do art. 40; não se obtendo, na venda, a reposição dos aportes efetivados
pelos adquirentes, reajustada na forma da lei e de acordo com os
critérios do contrato celebrado com o incorporador, os adquirentes serão
credores privilegiados pelos valores da diferença não reembolsada,
respondendo subsidiariamente os bens pessoais do incorporador." (NR)
"Art. 50 - Será designada no contrato de construção ou eleita em
assembléia geral uma Comissão de Representantes composta de três
membros, pelo menos, escolhidos entre os adquirentes, para
representá-los perante o construtor ou, no caso do art. 43, ao
incorporador, em tudo o que interessar ao bom andamento da incorporação,
e, em especial, perante terceiros, para praticar os atos resultantes da
aplicação dos artigos 31-A a 31-F. ...
§ 2º - A assembléia geral poderá, pela maioria absoluta dos votos dos
adquirentes, alterar a composição da Comissão de Representantes e
revogar qualquer de suas decisões, ressalvados os direitos de terceiros
quanto aos efeitos já produzidos. ..." (NR)
Alterações de Leis sobre Alienação Fiduciária
Art. 55 - A Seção XIV da Lei n. 4.728, de 14 de julho de
1965, passa a vigorar com a seguinte redação:
"Seção XIV - Alienação Fiduciária em Garantia no Âmbito do Mercado
Financeiro e de Capitais
Art. 66-B - O contrato de alienação fiduciária celebrado no âmbito do
mercado financeiro e de capitais, bem como em garantia de créditos
fiscais e previdenciários, deverá conter, além dos requisitos definidos
na Lei n. 10.406, de 10 de janeiro de 2002 - Código Civil, a taxa de
juros, a cláusula penal, o índice de atualização monetária, se houver, e
as demais comissões e encargos.
§ 1º - Se a coisa objeto de propriedade fiduciária não se identifica por
números, marcas e sinais no contrato de alienação fiduciária, cabe ao
proprietário fiduciário o ônus da prova, contra terceiros, da
identificação dos bens do seu domínio que se encontram em poder do
devedor.
§ 2º - O devedor que alienar, ou der em garantia a terceiros, coisa que
já alienara fiduciariamente em garantia, ficará sujeito à pena prevista
no art. 171, § 2º, I, do Código Penal.
§ 3º - É admitida a alienação fiduciária de coisa fungível e a cessão
fiduciária de direitos sobre coisas móveis, bem como de títulos de
crédito, hipóteses em que, salvo disposição em contrário, a posse direta
e indireta do bem objeto da propriedade fiduciária ou do título
representativo do direito ou do crédito é atribuída ao credor, que, em
caso de inadimplemento ou mora da obrigação garantida, poderá vender a
terceiros o bem objeto da propriedade fiduciária independente de leilão,
hasta pública ou qualquer outra medida judicial ou extrajudicial,
devendo aplicar o preço da venda no pagamento do seu crédito e das
despesas decorrentes da realização da garantia, entregando ao devedor o
saldo, se houver, acompanhado do demonstrativo da operação realizada.
§ 4º - No tocante à cessão fiduciária de direitos sobre coisas móveis ou
sobre títulos de crédito aplica-se, também, o disposto nos artigos 18 a
20 da Lei n. 9.514, de 20 de novembro de 1997.
§ 5º - Aplicam-se à alienação fiduciária e à cessão fiduciária de que
trata esta Lei os artigos 1.421, 1.425, 1.426, 1.435 e 1.436 da Lei n.
10.406, de 10 de janeiro de 2002.
§ 6º - Não se aplica à alienação fiduciária e à cessão fiduciária de que
trata esta Lei o disposto no art. 644 da Lei n. 10.406, de 10 de janeiro
de 2002." (NR)
Art. 56 - O Decreto-Lei n. 911, de 1º de outubro de 1969, passa a
vigorar com as seguintes alterações:
"Art. 3º - ...
§ 1º - Cinco dias após executada a liminar mencionada no caput,
consolidar-se-ão a propriedade e a posse plena e exclusiva do bem no
patrimônio do credor fiduciário, cabendo às repartições competentes,
quando for o caso, expedir novo certificado de registro de propriedade
em nome do credor, ou de terceiro por ele indicado, livre do ônus da
propriedade fiduciária.
§ 2º - No prazo do § 1º, o devedor fiduciante poderá pagar a
integralidade da dívida pendente, segundo os valores apresentados pelo
credor fiduciário na inicial, hipótese na qual o bem lhe será restituído
livre do ônus.
§ 3º - O devedor fiduciante apresentará resposta no prazo de quinze dias
da execução da liminar.
§ 4º - A resposta poderá ser apresentada ainda que o devedor tenha se
utilizado da faculdade do § 2º, caso entenda ter havido pagamento a
maior e desejar restituição.
§ 5º - Da sentença cabe apelação apenas no efeito devolutivo.
§ 6º - Na sentença que decretar a improcedência da ação de busca e
apreensão, o juiz condenará o credor fiduciário ao pagamento de multa,
em favor do devedor fiduciante, equivalente a cinqüenta por cento do
valor originalmente financiado, devidamente atualizado, caso o bem já
tenha sido alienado.
§ 7º - A multa mencionada no § 6º não exclui a responsabilidade do
credor fiduciário por perdas e danos.
§ 8º - A busca e apreensão prevista no presente artigo constitui
processo autônomo e independente de qualquer procedimento posterior." (NR)
"Art. 8º-A - O procedimento judicial disposto neste Decreto-Lei
aplica-se exclusivamente às hipóteses da Seção XIV da Lei n. 4.728, de
14 de julho de 1965, ou quando o ônus da propriedade fiduciária tiver
sido constituído para fins de garantia de débito fiscal ou
previdenciário." (NR)
Art. 57 - A Lei n. 9.514, de 1997, passa a vigorar com as
seguintes alterações:
"Art. 5º - ...
§ 2º - As operações de comercialização de imóveis, com pagamento
parcelado, de arrendamento mercantil de imóveis e de financiamento
imobiliário em geral poderão ser pactuadas nas mesmas condições
permitidas para as entidades autorizadas a operar no SFI." (NR)
"Art. 8º - ...
I - a identificação do devedor e o valor nominal de cada crédito que
lastreie a emissão, com a individuação do imóvel a que esteja vinculado
e a indicação do Cartório de Registro de Imóveis em que esteja
registrado e respectiva matrícula, bem como a indicação do ato pelo qual
o crédito foi cedido; ..." (NR)
"Art. 16 - ...
§ 3º - Os emolumentos devidos aos Cartórios de Registros de Imóveis para
cancelamento do regime fiduciário e das garantias reais existentes serão
cobrados como ato único." (NR)
"Art. 22 - ...
Parágrafo único - A alienação fiduciária poderá ter como objeto bens
enfitêuticos, sendo também exigível o pagamento do laudêmio se houver a
consolidação do domínio útil no fiduciário." (NR)
"Art. 26 - ...
§ 7º - Decorrido o prazo de que trata o § 1º sem a purgação da mora, o
oficial do competente Registro de Imóveis, certificando esse fato,
promoverá a averbação, na matrícula do imóvel, da consolidação da
propriedade em nome do fiduciário, à vista da prova do pagamento por
este, do imposto de transmissão inter vivos e, se for o caso, do
laudêmio.
§ 8º - O fiduciante pode, com a anuência do fiduciário, dar seu direito
eventual ao imóvel em pagamento da dívida, dispensados os procedimentos
previstos no art. 27." (NR)
"Art. 27 - ...
§ 7º - Se o imóvel estiver locado, a locação poderá ser denunciada com o
prazo de trinta dias para desocupação, salvo se tiver havido
aquiescência por escrito do fiduciário, devendo a denúncia ser realizada
no prazo de noventa dias a contar da data da consolidação da propriedade
no fiduciário, devendo essa condição constar expressamente em cláusula
contratual específica, destacando-se das demais por sua apresentação
gráfica.
§ 8º - Responde o fiduciante pelo pagamento dos impostos, taxas,
contribuições condominiais e quaisquer outros encargos que recaiam ou
venham a recair sobre o imóvel, cuja posse tenha sido transferida para o
fiduciário, nos termos deste artigo, até a data em que o fiduciário vier
a ser imitido na posse." (NR)
"Art. 37-A - O fiduciante pagará ao fiduciário, ou a quem vier a
sucedê-lo, a título de taxa de ocupação do imóvel, por mês ou fração,
valor correspondente a um por cento do valor a que se refere o inciso VI
do art. 24, computado e exigível desde a data da alienação em leilão até
a data em que o fiduciário, ou seus sucessores, vier a ser imitido na
posse do imóvel." (NR)
"Art. 37-B - Será considerada ineficaz, e sem qualquer efeito perante o
fiduciário ou seus sucessores, a contratação ou a prorrogação de locação
de imóvel alienado fiduciariamente por prazo superior a um ano sem
concordância por escrito do fiduciário." (NR)
"Art. 38 - Os contratos de compra e venda com financiamento e alienação
fiduciária, de mútuo com alienação fiduciária, de arrendamento
mercantil, de cessão de crédito com garantia real poderão ser celebrados
por instrumento particular, a eles se atribuindo o caráter de escritura
pública, para todos os fins de direito." (NR)
Alterações no Código Civil
Art. 58 - A Lei n. 10.406, de 2002 - Código Civil passa a vigorar
com as seguintes alterações:
"Art. 819-A -(VETADO)"
"Art. 1.331 - ...
§ 3º - A cada unidade imobiliária caberá, como parte inseparável, uma
fração ideal no solo e nas outras partes comuns, que será identificada
em forma decimal ou ordinária no instrumento de instituição do
condomínio. ..." (NR)
"Art. 1.336 - ...
I - contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas
frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção;
§ 1º - (VETADO) ..." (NR)
"Art. 1.351 - Depende da aprovação de 2/3 (dois terços) dos votos dos
condôminos a alteração da convenção; a mudança da destinação do
edifício, ou da unidade imobiliária, depende da aprovação pela
unanimidade dos condôminos." (NR)
"Art. 1.368-A - As demais espécies de propriedade fiduciária ou de
titularidade fiduciária submetem-se à disciplina específica das
respectivas leis especiais, somente se aplicando as disposições deste
Código naquilo que não for incompatível com a legislação especial." (NR)
"Art. 1.485 - Mediante simples averbação, requerida por ambas as partes,
poderá prorrogar-se a hipoteca, até 30 (trinta) anos da data do
contrato. Desde que perfaça esse prazo, só poderá subsistir o contrato
de hipoteca reconstituindo-se por novo título e novo registro; e, nesse
caso, lhe será mantida a precedência, que então lhe competir." (NR)
Alterações na Lei de Registros Públicos
Art. 59 - A Lei n. 6.015, de 31 de dezembro de 1973, passa a
vigorar com as seguintes alterações:
"Art. 167 - ...
II - ...
21) da cessão de crédito imobiliário." (NR)
"Art. 212 - Se o registro ou a averbação for omissa, imprecisa ou não
exprimir a verdade, a retificação será feita pelo Oficial do Registro de
Imóveis competente, a requerimento do interessado, por meio do
procedimento administrativo previsto no art. 213, facultado ao
interessado requerer a retificação por meio de procedimento judicial.
Parágrafo único - A opção pelo procedimento administrativo previsto no
art. 213 não exclui a prestação jurisdicional, a requerimento da parte
prejudicada.
"Art. 213 - O oficial retificará o registro ou a averbação:
I - de ofício ou a requerimento do interessado nos casos de:
a) omissão ou erro cometido na transposição de qualquer elemento do
título;
b) indicação ou atualização de confrontação;
c) alteração de denominação de logradouro público, comprovada por
documento oficial;
d) retificação que vise a indicação de rumos, ângulos de deflexão ou
inserção de coordenadas georeferenciadas, em que não haja alteração das
medidas perimetrais;
e) alteração ou inserção que resulte de mero cálculo matemático feito a
partir das medidas perimetrais constantes do registro;
f) reprodução de descrição de linha divisória de imóvel confrontante que
já tenha sido objeto de retificação;
g) inserção ou modificação dos dados de qualificação pessoal das partes,
comprovada por documentos oficiais, ou mediante despacho judicial quando
houver necessidade de produção de outras provas;
II - a requerimento do interessado, no caso de inserção ou alteração de
medida perimetral de que resulte, ou não, alteração de área, instruído
com planta e memorial descritivo assinado por profissional legalmente
habilitado, com prova de anotação de responsabilidade técnica no
competente Conselho Regional de Engenharia e Arquitetura - CREA, bem
assim pelos confrontantes.
§ 1º - Uma vez atendidos os requisitos de que trata o caput do art. 225,
o oficial averbará a retificação.
§ 2º - Se a planta não contiver a assinatura de algum confrontante, este
será notificado pelo Oficial de Registro de Imóveis competente, a
requerimento do interessado, para se manifestar em quinze dias,
promovendo-se a notificação pessoalmente ou pelo correio, com aviso de
recebimento, ou, ainda, por solicitação do Oficial de Registro de
Imóveis, pelo Oficial de Registro de Títulos e Documentos da comarca da
situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-la.
§ 3º - A notificação será dirigida ao endereço do confrontante constante
do Registro de Imóveis, podendo ser dirigida ao próprio imóvel contíguo
ou àquele fornecido pelo requerente; não sendo encontrado o confrontante
ou estando em lugar incerto e não sabido, tal fato será certificado pelo
oficial encarregado da diligência, promovendo-se a notificação do
confrontante mediante edital, com o mesmo prazo fixado no § 2º,
publicado por duas vezes em jornal local de grande circulação.
§ 4º - Presumir-se-á a anuência do confrontante que deixar de apresentar
impugnação no prazo da notificação.
§ 5º - Findo o prazo sem impugnação, o oficial averbará a retificação
requerida; se houver impugnação fundamentada por parte de algum
confrontante, o oficial intimará o requerente e o profissional que
houver assinado a planta e o memorial a fim de que, no prazo de cinco
dias, se manifestem sobre a impugnação.
§ 6º - Havendo impugnação e se as partes não tiverem formalizado
transação amigável para solucioná-la, o oficial remeterá o processo ao
juiz competente, que decidirá de plano ou após instrução sumária, salvo
se a controvérsia versar sobre o direito de propriedade de alguma das
partes, hipótese em que remeterá o interessado para as vias ordinárias.
§ 7º - Pelo mesmo procedimento previsto neste artigo poderão ser
apurados os remanescentes de áreas parcialmente alienadas, caso em que
serão considerados como confrontantes tão-somente os confinantes das
áreas remanescentes.
§ 8º - As áreas públicas poderão ser demarcadas ou ter seus registros
retificados pelo mesmo procedimento previsto neste artigo, desde que
constem do registro ou sejam logradouros devidamente averbados.
§ 9º - Independentemente de retificação, dois ou mais confrontantes
poderão, por meio de escritura pública, alterar ou estabelecer as
divisas entre si e, se houver transferência de área, com o recolhimento
do devido imposto de transmissão e desde que preservadas, se rural o
imóvel, a fração mínima de parcelamento e, quando urbano, a legislação
urbanística.
§ 10 - Entendem-se como confrontantes não só os proprietários dos
imóveis contíguos, mas, também, seus eventuais ocupantes; o condomínio
geral, de que tratam os artigos 1.314 e seguintes do Código Civil, será
representado por qualquer dos condôminos e o condomínio edilício, de que
tratam os artigos 1.331 e seguintes do Código Civil, será representado,
conforme o caso, pelo síndico ou pela Comissão de Representantes.
§ 11 - Independe de retificação:
I - a regularização fundiária de interesse social realizada em Zonas
Especiais de Interesse Social, nos termos da Lei n. 10.257, de 10 de
julho de 2001, promovida por Município ou pelo Distrito Federal, quando
os lotes já estiverem cadastrados individualmente ou com lançamento
fiscal há mais de vinte anos;
II - a adequação da descrição de imóvel rural às exigências dos artigos
176, §§ 3º e 4º, e 225, § 3º, desta Lei.
§ 12 - Poderá o oficial realizar diligências no imóvel para a
constatação de sua situação em face dos confrontantes e localização na
quadra.
§ 13 - Não havendo dúvida quanto à identificação do imóvel, o título
anterior à retificação poderá ser levado a registro desde que requerido
pelo adquirente, promovendo-se o registro em conformidade com a nova
descrição.
§ 14 - Verificado a qualquer tempo não serem verdadeiros os fatos
constantes do memorial descritivo, responderão os requerentes e o
profissional que o elaborou pelos prejuízos causados, independentemente
das sanções disciplinares e penais.
§ 15 - Não são devidos custas ou emolumentos notariais ou de registro
decorrentes de regularização fundiária de interesse social a cargo da
administração pública."
"Art. 214 - ...
§ 1º - A nulidade será decretada depois de ouvidos os atingidos.
§ 2º - Da decisão tomada no caso do § 1º caberá apelação ou agravo
conforme o caso.
§ 3º - Se o juiz entender que a superveniência de novos registros poderá
causar danos de difícil reparação poderá determinar de ofício, a
qualquer momento, ainda que sem oitiva das partes, o bloqueio da
matrícula do imóvel.
§ 4º - Bloqueada a matrícula, o oficial não poderá mais nela praticar
qualquer ato, salvo com autorização judicial, permitindo-se, todavia,
aos interessados a prenotação de seus títulos, que ficarão com o prazo
prorrogado até a solução do bloqueio.
§ 5º - A nulidade não será decretada se atingir terceiro de boa-fé que
já tiver preenchido as condições de usucapião do imóvel." (NR)
Alteração na Lei do FGTS
Art. 60 - O caput do art. 9º da Lei n. 8.036, de 11 de maio de
1990, passa a vigorar com a seguinte redação:
"Art. 9º - As aplicações com recursos do FGTS poderão ser realizadas
diretamente pela Caixa Econômica Federal e pelos demais órgãos
integrantes do Sistema Financeiro da Habitação - SFH, exclusivamente
segundo critérios fixados pelo Conselho Curador do FGTS, em operações
que preencham os seguintes requisitos:" (NR)
Alterações na Lei de Locações
Art. 61 -A Lei n. 8.245, de 18 de outubro de 1991, passa a
vigorar com as seguintes alterações:
"Art. 32 - ...
Parágrafo único - Nos contratos firmados a partir de 1º de outubro de
2001, o direito de preferência de que trata este artigo não alcançará
também os casos de constituição da propriedade fiduciária e de perda da
propriedade ou venda por quaisquer formas de realização de garantia,
inclusive mediante leilão extrajudicial, devendo essa condição constar
expressamente em cláusula contratual específica, destacando-se das
demais por sua apresentação gráfica." (NR)
"Art. 39 - (VETADO)"
Alterações na Lei de Protesto de Títulos e Documentos de Dívida
Art. 62 - (VETADO)
Normas Complementares a esta Lei
Art. 63 - Nas operações envolvendo recursos do Sistema Financeiro
da Habitação e do Sistema Financeiro Imobiliário, relacionadas com a
moradia, é vedado cobrar do mutuário a elaboração de instrumento
contratual particular, ainda que com força de escritura pública.
Art. 64 - (VETADO)
Art. 65 - O Conselho Monetário Nacional e a Secretaria da Receita
Federal, no âmbito das suas respectivas atribuições, expedirão as
instruções que se fizerem necessárias à execução das disposições desta
Lei.
Vigência
Art. 66 - Esta Lei entra em vigor na data de sua publicação.
Revogações
Art. 67 - Ficam revogadas as Medidas Provisórias n. 2.160-25, de
23 de agosto de 2001, 2.221, de 4 de setembro de 2001, e 2.223, de 4 de
setembro de 2001, e os artigos 66 e 66-A da Lei n. 4.728, de 14 de julho
de 1965.
Brasília, 2 de agosto de 2004; 183º da Independência e 116º da
República.
LUIZ INÁCIO LULA DA SILVA
Márcio Thomaz Bastos
Antonio Palocci Filho
Marina Silva
Olívio de Oliveira Dutra
José Dirceu de Oliveira e Silva
Álvaro Augusto Ribeiro Costa |
