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REGISTRO DE IMÓVEIS - CONSTRUÇÕES OU BENFEITORIAS - REGISTRO ANTERIOR - AVERBAÇÃO NO NOVO REGISTRO - OBRIGATORIEDADE
- Embora, em princípio, não deva o oficial exigir a menção de construções ou benfeitorias como requisito para o registro do imóvel, devendo restringir-se à verificação da regularidade formal em comparação com o registro anterior, quando há no registro anterior referência a construções, estas, necessariamente, haverão de constar de averbação no novo registro.
Apelação Cível nº 273.629-6/00 - Comarca de Governador Valadares - Relator: Des. Geraldo Augusto.
ACÓRDÃO
Vistos etc., acorda, em Turma, a Primeira Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado de Minas Gerais, incorporando neste o relatório de fls., na conformidade da ata dos julgamentos e das notas taquigráficas, à unanimidade de votos, em rejeitar preliminar e negar provimento.
Belo Horizonte, 10 de setembro de 2002. - Geraldo Augusto - Relator.
NOTAS TAQUIGRÁFICAS
O Sr. Des. Geraldo Augusto - Conhece-se do recurso ante a presença dos requisitos exigidos à sua admissibilidade.
Tratam os autos da suscitação de dúvida pelo Oficial de Cartório do Registro de Imóveis em torno dos pedidos formulados por Antônio Gomes Precci, e sua mulher Maria José de Freitas Precci, e Sebastião Amaurílio Fernandes e sua mulher, Betânia Silva Fernandes, em razão da inexistência de averbação de todas as construções constantes da planta e também da ausência de informação em qual parte do terreno desmembrado ficaria a construção já averbada no registro imobiliário.
A sentença julgou procedente a dúvida suscitada pelo Oficial do Registro de Imóveis, declarando correta a decisão em não se proceder ao registro sem a definição correta de a quem pertencem as benfeitorias edificadas no imóvel, vez que a construção faz parte do imóvel, e condenou os suscitados ao pagamento das custas processuais.
Irresignados insurgiram-se os vencidos, pretendendo, preliminarmente, a nulidade da sentença, ao argumento, em resumo, de que a mesma não teria examinado a matéria objeto da dúvida, mas outra.
Quanto ao mérito, aduzem os apelantes que a escritura se mostra perfeita e legítima, tendo em vista que dela consta a descrição do imóvel em questão, sendo certo que, da área total do imóvel sobre a qual está edificada a casa residencial, foi vendida uma parte de 1.381,00 m2, perfeitamente identificada, discriminada e informada na escritura pública, inclusive seu perímetro, sem qualquer menção a benfeitoria de qualquer natureza, sendo claro, portanto, que a casa residencial então permaneceu vinculada à área remanescente em poder do vendedor.
Anotam os apelantes que a casa não foi objeto do negócio jurídico, o qual ficou restrito à área descrita no documento público levado a registro, e a dúvida declarada pelo Oficial teve como suporte o esdrúxulo entendimento de que para o registro da escritura pública seria obrigatória a averbação de edificação existente.
Examina-se a preliminar.
A assentada doutrina e a iterativa jurisprudência são no sentido de que seria citra petita e, portanto, nula a sentença que não completou e não esgotou a prestação jurisdicional, deixando de decidir o pedido ou algum deles, no caso de mais de um.
Com efeito, a esse respeito se pronunciou o STJ:
"Nula é a sentença que, julgando improcedente a ação, abstém-se de examinar um dos fundamentos apresentados como causa de pedir. Não se tem o vício como sanado, em virtude de não ser pedida a integração da sentença, pela via dos embargos declaratórios. Impossibilidade de o fundamento ser examinado apenas em segundo grau" (STJ - 3ª Turma, REsp 14.825-PR, Rel. Min. Eduardo Ribeiro, j. em 11.11.91, deram provimento, v.u., DJU de 2.12.91, p. 17.539, 1ª col., em).
Na hipótese dos autos, a questão preliminar levantada seria a de nulidade de sentença porque não teria decidido sobre o objeto da dúvida.
Entretanto, na detida análise da decisão, tal não se vê. A sentença está fundamentada e motivada, embasando regular e cuidadosamente a conclusão exatamente em torno das dúvidas suscitadas pelo Oficial do Registro de Imóveis, inexistindo qualquer elemento concreto que possa eivá-la de nulidade.
Anota-se que, se procedente ou não a dúvida suscitada, a matéria há, é de mérito e deve ser assim analisada.
Rejeita-se a preliminar.
Quanto ao mérito, vê-se que a dúvida do referido oficial teve sua origem no fato de se encontrar em seus registros um lote (nº 7), com área total de 3.276,00 e área construída de 846,79, e de que, na escrituração do projeto de desdobro do referido terreno, ficaram omissos dados relativos ao lote 7-B, que, em razão do referido desmembramento do referido terreno original, teria ficado com área total de 1.381,80 e área de construção com 79,45, enquanto o lote 7-A, ficara com área de 1.894,20 e área construída de 767,34, sendo, no seu entendimento, em razão do princípio da continuidade registrária, necessário o registro integral das áreas e da averbação das construções, devidamente especificadas.
De plano, vê-se que o documento levado ao registro foi a escritura de fls. 12/14, segundo a qual Antônio Gomes Precci e s/m vendem a Sebastião Amaurílio Fernandes e s/m parte de um imóvel total descrito como sendo lote 07, quarteirão 115, com área total de 3.276,00 e benfeitoria nele edificada constituída por uma casa residencial, também descrita, com procedência do registro/matrícula nº 14.271, individualizando a referida parte vendida da seguinte forma:
"tem contratado vender parte do mesmo, ou seja, uma área de 1.381,00 m2..., conforme projeto de desdobro elaborado pelo Eng. Admardo da Rocha, inscrito no CREA sob o nº 26.791/D, devidamente aprovado pela Prefeitura Municipal local, em dada de 20.06.1997, como efetivamente vende..." (fls.12).
Como se vê, ainda que o próprio desdobro não tenha sido o objeto de pedido de registro, mas apenas a compra e venda de parte do imóvel constituído pelo terreno, vê-se que o referido projeto de desdobro foi a referência utilizada na escritura registranda para a perfeita identificação do imóvel.
E, no projeto relativo ao desdobro do referido lote nº 07, da quadra 115, segundo o qual o referido imóvel se transformou em dois imóveis distintos: lotes 7-A e 7-B, da quadra 115; consta que, na parte da área vendida e identificada como lote 7-B, da área total de 1.381,80 estaria uma construção com área de 79,45, ficando o lote 7-A com a área remanescente de 1.894,20 e área construída de 767,34 (fls. 10).
Assim, muito embora, em princípio, não deva o oficial exigir a menção de benfeitorias como o requisito para o registro, devendo restringir-se à verificação da regularidade em comparação com o registro anterior, quando, como na hipótese dos autos, há no registro anterior referência a construções, estas, necessariamente haverão de constar de averbação do novo registro.
Ora, na hipótese, com o desdobramento do imóvel, houve, efetivamente, a alteração da área construída, que, ao que consta, também restou desmembrada, daí a justificável dúvida.
E, de fato, como se vê, a aludida escritura pública levada a registro restou omissa quanto à referida construção de 79,45 m2, embora tenha feito referência expressa ao projeto de desdobro e consoante o qual houve modificação/divisão da área total construída, embora, em relação especificamente à casa residencial situada na Av. Washington Luiz, 1.715, dividida em quatro quartos, sala, copa, cozinha e demais dependências descritas, certo que não foi objeto da venda, permanecendo, pois, com os vendedores e parte integrante do lote 7-A.
Com efeito, não tendo constado da referida escritura de compra e venda que a casa residencial edificada no lote nº 07 e conforme descrito na escritura tivesse sido objeto da venda aos compradores do lote desmembrado 7-B, certo que há diferenças entre a área edificada no registro anterior original (846,79 m2) e a atual, a qual foi também dividida, restando 767,34 para o lote 7-A e 79,45 para o lote B, e esta situação deve estar bem clara quando do registro, sendo certo ainda que, além da matrícula, devem, na hipótese específica, obrigatoriamente, ser objeto de averbação, o desmembramento e a edificação, para que se cumpram o princípio da continuidade registrária e o disposto na Lei nº 6.015/73.
A escritura pública deve corresponder à verdade material para a elaboração do registro e, na hipótese, como se viu, necessário constar da referida escritura especificamente quanto à área construída, desde que objeto daquela matrícula.
Com tais razões, nega-se provimento à apelação, mantendo-se a sentença hostilizada por seus e por estes fundamentos.
O Sr. Des. Orlando Carvalho - De acordo.
O Sr. Des. Francisco Lopes de Albuquerque - De acordo.
Súmula - REJEITARAM PRELIMINAR E NEGARAM PROVIMENTO.
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