Inquilino preterido na venda do imóvel pode pedir reparação mesmo sem contrato averbado
A averbação do contrato de locação no cartório de registro imobiliário não é
condição obrigatória para que o inquilino possa reclamar indenização pelos
prejuízos sofridos com a violação do seu direito de preferência na compra do
imóvel. Esse foi o entendimento unânime adotado pela Terceira Turma do
Superior Tribunal de Justiça (STJ) ao julgar recurso de uma empresa de
fundição do Rio Grande do Sul, que diz ter sido preterida na venda do imóvel
onde mantinha sua unidade de processamento de sucata.
O terreno alugado ficava ao lado de imóvel próprio da fundição, no qual
funciona seu parque industrial – destinatário da matéria-prima processada
pela unidade de sucata. Com isso, a empresa tinha interesse na compra, mas o
proprietário vendeu o imóvel a terceiro, o que a obrigou a transferir a
unidade de sucata para outro local. Segundo a fundição, o locador não a
notificou previamente para que pudesse exercer seu direito de preferência na
compra do imóvel.
Em ação de reparação por perdas e danos contra o ex-proprietário, a fundição
afirmou que a compra lhe permitiria unificar os terrenos, perfazendo uma
área total de mais de 50 mil metros quadrados, “o que implicaria acentuada
valorização dos dois imóveis”. Por ter sido preterida no negócio, disse que
sofreu prejuízos representados pelas benfeitorias que havia feito no imóvel,
pelos gastos com a desocupação e a reinstalação da unidade em outro local,
além dos aluguéis despendidos desde que lhe foi negada a possibilidade de
exercer a preferência de compra.
O pedido de indenização foi rejeitado tanto pelo juiz de primeira instância
quanto pelo Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul. Para o tribunal, a
fundição não teria direito à indenização por eventuais prejuízos decorrentes
da inobservância do direito de preferência porque o contrato de locação não
estava averbado perante o registro de imóveis. “O registro do contrato junto
à matrícula do imóvel locado é pressuposto indispensável ao exercício da
preferência”, afirmou a corte gaúcha.
Averbação
A ministra Nancy Andrighi, relatora do recurso interposto pela fundição no
STJ, entendeu que a averbação do contrato de locação não é imprescindível
para a reparação por perdas e danos. Segundo ela, o artigo 33 da Lei do
Inquilinato (Lei n. 8.245/1991) estabelece que o locatário preterido no seu
direito de preferência poderá reclamar reparação por perdas e danos ou
entrar com ação pedindo a adjudicação compulsória do imóvel.
Só neste último caso a averbação tem importância. Diz a lei que o locador
poderá exigir o imóvel para si desde que deposite o preço e demais despesas
de transferência e entre com a ação de adjudicação no prazo de seis meses
após o registro do negócio em cartório, e “desde que o contrato de locação
esteja averbado pelo menos trinta dias antes da alienação junto à matrícula
do imóvel”.
De acordo com a ministra, “a lei determina que a averbação do contrato
locatício no registro de imóveis é imprescindível quando a pretensão do
locatário for a de adquirir o imóvel locado, porque a averbação reveste o
direito de preferência de eficácia real e permite ao inquilino haver para si
o imóvel locado. Quando a pretensão é somente de índole reparatória, a
averbação do contrato não é requisito para que o inquilino obtenha do
locador o ressarcimento pelos prejuízos sofridos, pois, nessa hipótese, a
violação do direito de preferência terá efeitos meramente obrigacionais”.
REsp 1216009
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