Artigo - Imposto na ponta do lápis

Cálculo do valor do imóvel para fins de cobrança do ITBI considera áreas do terreno e da construção, depreciação, localização, melhorias públicas e padrão de acabamento

O esquecimento do Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) no momento de fazer as contas para a compra da casa própria pode desequilibrar o orçamento familiar. Isso porque ele corresponde a 2,5% sobre o valor pago declarado ou determinado pela prefeitura. Sempre com a predominância do maior valor. Isso significa que um imóvel de R$ 200 mil deve pagar R$ 5 mil de ITBI. Fora as demais taxas. A Prefeitura de Belo Horizonte (PBH) informa que aplica o dinheiro arrecadado no Orçamento Participativo, Programa Estrutural em Áreas de Risco, Bolsa-Escola, Orçamento Participativo da Habitação, Programa de Creches, Miguilim, restaurante popular, transporte urbano e limpeza pública.

No cálculo do valor do imóvel são considerados a área de terreno e da construção, fração ideal do terreno, depreciação (fator de redução em função da idade da construção), localização, melhorias públicas existentes na rua em que o imóvel estiver localizado (água, luz, telefone, arborização), padrão de acabamento do imóvel e tipo de ocupação, que é a destinação dada ao imóvel. Por exemplo, se funcionar um consultório médico em uma casa, a ocupação considerada será de loja.

O cálculo é feito por um sistema computadorizado. Segundo Sérgio Miranda Gomes, gerente de estudos, planejamento e apuração de valores imobiliários da Secretaria de Arrecadações da PBH, erros são possíveis. “A quantidade de cálculos, tendo em vista que são 650 mil imóveis cadastrados em BH, pode ocasionar em erro”, admite. Mas ele frisa que todo proprietário que se sentir prejudicado pode solicitar uma reavaliação do imóvel. Nesse caso, um fiscal irá até o local em busca de um resultado mais preciso.

O computador trabalha da seguinte forma: com a metragem do terreno, inclinação, endereço e outros dados, faz um cálculo sobre o valor do metro quadrado da área. Depois esse valor é multiplicado pela área do imóvel. O valor do metro quadrado é projetado a partir de uma média dos valores dos imóveis naquela área. Construções em que visitas pessoais já foram realizadas e levando-se em consideração as melhorias apontadas acima. Por fim, o resultado é mais uma vez multiplicado por uma tabela de depreciação, para diferenciar imóveis mais antigos dos mais recentes.

CRITÉRIOS

Durante a avaliação para determinar o valor do metro quadrado da área construída são levados em consideração aspectos como presença de piscina, área de lazer e número de vagas de garagem. Tudo pontua para diferenciar as construções em cinco diferentes padrões. Quanto mais elevado, maior o valor embutido. “O Belvedere, por exemplo, é considerado de padrão cinco”, exemplifica Sérgio. A área total para cálculo do ITBI inclui a garagem e a parte que cabe ao apartamento da área comum de um edifício.

Sérgio desaconselha a prática de declarar um valor inferior ao pago à prefeitura. “Se ele pagar o ITBI sobre R$ 30 mil, tendo pago R$ 100 mil, o cartório não fará o registro. Vai detectar o erro. Além de possíveis complicações em caso de financiamento”, afirma.

A variação se distingue daquela com cunho comercial, que muitas vezes é mais detalhista. Características como altura e frente para a rua são mais relevantes. De acordo com Reinaldo Altimiras Nogueira Branco, conselheiro do Conselho Regional dos Corretores de Imóveis de Minas Gerais (Creci-MG), essas características, em geral, são mais valorizadas. “Quanto mais alto, melhor a luminosidade, ventilação, a vista e a privacidade. E os fundos podem dar para a área de lazer, que geralmente provoca barulho”, explica.

Mas essa regra pode ser quebrada. Se a rua for muito barulhenta, o imóvel de fundo pode ser mais valorizado. Ou se no pôr-do-sol os apartamentos de fundos oferecerem uma melhor vista. Uma unidade do 3º andar pode ser mais valorizada se oferecer maior número vagas de estacionamento ou área privativa. Ou em prédios sem elevadores, como lembra o presidente da Câmara do Mercado Imobiliário, Ariano Cavalcanti. A variação entre duas unidades idênticas de um mesmo edifício pode variar de 10% a 15% por conta desses fatores.

Saiba mais

Só está isento de pagar ITBI imóveis com valor até R$ 26.309,33. Mesmo quem vende para comprar outro em seguida tem que pagar. Assim como todo imposto, é um tributo desvinculado de qualquer atividade estatal específica. Apesar de ser denominado imposto sobre transmissão, a lei permite a cobrança tanto na cessão quanto na transmissão. Para que se possa fazer o registro de um imóvel adquirido, é obrigatório que antes se pague o ITBI. O imposto é cobrado sobre transmissão/cessão de bens imóveis, ou seja, transações que envolvam imóveis. Não pode ser cobrado ITBI se a transmissão for referente a herança (causa-morte) ou quando for decorrente de doação. Nesses casos, será cobrado ITCD pela Fazenda pública estadual.
 

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