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É imprescindível a prévia avaliação de imóvel penhorado em execução hipotecária em que se cobra dívida de empréstimo pelo Sistema Financeiro de Habitação (SFH). A conclusão é da Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ). Segundo os ministros, a avaliação prévia do imóvel penhorado evita grave prejuízo ao devedor e o enriquecimento ilícito do credor. Com o julgamento do STJ, o imóvel pertencente aos mutuários Cesar Augusto e Inara Klein, penhorado para pagamento do financiamento pelo SFH feito junto ao Sul Brasileiro Crédito Imobiliário S/A, será avaliado para, depois disso, ir à praça (leilão) por duas vezes, como determinado pela Justiça de primeira e segunda instâncias e confirmado pelo STJ.
O Sul Brasileiro Crédito Imobiliário S/A entrou com uma ação de execução hipotecária contra Cesar Augusto e Inara Klein, de Novo Hamburgo (RS). De acordo com a ação, o casal teria atrasado o pagamento de prestações mensais de amortização de um empréstimo feito com recursos do Sistema Financeiro de Habitação. Segundo o Sul Brasileiro, a dívida, em dezembro de 1991, já alcançava o valor de Cr$ 6.189.750,91.
O Juízo da Terceira Vara Cível de Novo Hamburgo determinou a penhora de um prédio residencial pertencente ao casal. A sentença determinou a prévia avaliação do bem e a realização de duas praças. Questionando a necessidade de avaliação prévia e a realização de duas praças, o Sul Brasileiro entrou com um agravo (tipo de recurso), mas o Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul manteve a decisão de primeiro grau.
Segundo o TJ-RS, no caso, não estão indicados valores atualizados da dívida, razão para a exigência da avaliação prévia. Além disso, para o TJ, não se pode deixar de observar que, “na eventualidade de se encontrar diferença entre o preço considerado justo e o valor do saldo devedor, o remanescente pertence ao exeqüido”. Com a decisão, o Sul Brasileiro recorreu ao STJ reiterando as alegações de “desnecessidade da avaliação do imóvel e da realização de duas praças nas execuções hipotecárias regidas pela Lei 5.741/71”.
O ministro Ruy Rosado de Aguiar rejeitou o recurso mantendo a determinação da prévia avaliação do imóvel e a realização das duas praças. O relator destacou decisões do STJ no mesmo sentido entendendo como imprescindível a prévia avaliação, ordem que não contraria a Lei 5.741/71. Para o ministro, a falta de avaliação impede a existência no processo de execução de um parâmetro para que o Juízo possa medir o valor do lanço (lance) ou da própria adjudicação (transferência do bem penhorado). “Na verdade, se for significativa a diferença entre o valor do bem e o do lanço eventualmente oferecido, cabe ao juiz rejeitar a oferta. Do mesmo modo, se o saldo devedor pelo qual se queira efetivar a adjudicação em favor do credor hipotecário for substancialmente menor do que a soma do valor do bem que integrará o patrimônio do credor com o das prestações já pagas pelo devedor, igualmente caberá ao juiz evitar que se concretize ato em prejuízo grave do devedor, com enriquecimento indevido”.
Ruy Rosado também rejeitou o questionamento do Sul Brasileiro quanto à realização de duas praças do imóvel. Segundo o ministro, o artigo 6º da Lei 5.741/71 diz “em praça pública” e não em “única praça” ou “uma praça”. Portanto, “não está proibida a realização de duas praças como estipula o CPC. O saldo devedor, limite mínimo para a venda do imóvel, não afasta a possibilidade de realização de duas praças ao devedor comum, não se concebe possa o mutuário de crédito hipotecário (vinculado ao SFH) ter tratamento diverso”, concluiu o ministro.
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