Comprador - Imóvel hipotecado - Interesse - Ação contra credor

O grupo imobiliário assumiu empréstimo junto a um banco que fora sucedido por outro banco (réu), tendo dado em garantia, por hipoteca e alienação de empreendimento, imóvel registrado. Posteriormente ao registro, o mencionado grupo vendeu unidades de apartamentos e garagens do referido imóvel, recebendo a totalidade do preço por eles, todavia não repassou os valores devidos ao banco, que manteve a hipoteca dos bens. Os autores ajuizaram ação, atualmente em grau de recurso no TJDF, onde obtiveram provimento favorável, determinando que o grupo referido proceda à baixa da hipoteca, pois já quitados por eles os bens imóveis, mesmo que o banco não tenha recebido seu crédito do grupo imobiliário, ou seja, que abra mão da sua garantia. O argumento é que eles, autores, já pagaram ao grupo imobiliário. O juiz, verificando que a pretensão dos autores fora obtida na ação movida contra aquele, declarou extinto o processo sem exame do mérito, entendendo haver falta de interesse de agir (uma vez que existe sentença acolhendo a pretensão dos autores) e falta de legitimidade passiva, pois o responsável por viabilizar a baixa da hipoteca é o grupo referido, com quem, inclusive, têm os autores relação jurídica de fato e de direito, e, sem o pagamento de tal dívida, torna-se impossível a baixa. O Tribunal local confirmou a sentença. Para ele, o banco não está legitimado para a causa, pois é estranho à relação jurídica entre os apelantes e a incorporadora. Assim, a garantia real fora regularmente constituída, com o devido registro em cartório, em data anterior à celebração dos contratos de promessa de compra e venda. Com base na Súm. n. 308-STJ, os recorrentes querem uma declaração judicial dessa ineficácia perante o beneficiário do crédito hipotecário, no caso o recorrido. O Min. Relator entendeu que os autores têm necessidade da obtenção jurisdicional de interesse substancial. Há utilidade, porque a ação, em tese, pode declarar o direito perseguido na inicial, ou seja, a liberação hipotecária do imóvel, daí o interesse no provimento jurisdicional. A nulificação da hipoteca somente pode ser oposta ao beneficiário da garantia após declaração judicial. Assim, a Turma deu provimento ao recurso para que, afastada a carência da ação, tenha curso o processo extinto pelo acórdão recorrido. REsp 895.563-DF, Rel. Min. Humberto Gomes de Barros, julgado em 6/11/2007.

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