Fiador pode exonerar-se antes da entrega das chaves se o contrato original já expirou
O Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu que, mesmo antes da entrega das
chaves do imóvel, o fiador pode exonerar-se da garantia se o prazo do
contrato original já expirou e este foi renovado por tempo indeterminado sem
a sua concordância. O entendimento é da Quinta Turma e baseou-se no Código
Civil de 1916 (CC/1916), aplicável ao caso.
A empresa fechou contrato de locação com fiador por quatro anos (junho de
1994 a junho de 1998). Esse contrato foi prorrogado por mais quatro anos,
com anuência dos fiadores. Em julho de 2002, o contrato foi novamente
prorrogado, porém, dessa vez, sem o aval dos fiadores e com prazo
indeterminado. O locatário se tornou inadimplente e, em setembro de 2002, a
empresa entrou com ação de despejo cumulada com cobrança dos aluguéis.
O fiador entrou com ação para declarar a exoneração, em dezembro do mesmo
ano. A empresa, entretanto, ajuizou ação de cobrança contra o fiador. O
Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP) considerou que o fiador já estaria
exonerado por não ter concordado expressamente com a segunda renovação do
contrato, no momento em que se tomou ciência inequívoca do desinteresse
deste.
No STJ, a defesa da empresa afirmou que a cláusula do contrato que permite a
exoneração da fiança só é válida após sentença declarar que a fiança perdeu
sua validade. Logo, os fiadores seriam responsáveis por, pelo menos, sete
meses de aluguel, já que o imóvel só foi desocupado em maio de 2004. Por
fim, afirmou haver dissídio jurisprudencial (julgados com diferentes
conclusões sobre o mesmo tema).
Voto
Entretanto, a relatora teve entendimento diverso. Inicialmente, a ministra
Laurita Vaz apontou que contratos de aluguel de imóvel utilizam o regime
jurídico válido na época da assinatura – no caso, o CC/16. A ministra
destacou que a legislação da época permitia ao fiador se exonerar a qualquer
momento, inclusive após ação de despejo com cobrança de aluguéis atrasados.
Os efeitos da exoneração só valeriam após a sentença, mas com efeitos
retroativos à data da citação válida do locador.
Ela afirmou que, se o contrato prevê a responsabilidade do fiador até a
entrega das chaves, não há exoneração automática deste pela mera prorrogação
do contrato. Entretanto, “a renúncia do fiador ao seu direito de exoneração
(...) não pode ser levado a ponto de se entender pela eterna e indeterminada
validade dessa cláusula”.
A ministra salientou que, após o prazo de validade do contrato de locação
originário, tendo ocorrido a prorrogação por tempo indeterminado, o fiador
pode se exonerar a qualquer tempo. Ela observou que, no caso de pedido da
exoneração na Justiça, os efeitos desta retroagem até a citação válida do
locador.
Na hipótese analisada, em vez da citação da empresa locadora na ação de
exoneração de fiança, o tribunal estadual fixou como termo inicial da
exoneração a data da sentença na ação de despejo, o que acabou sendo mais
benéfico para a locadora. E como o recurso analisado era da empresa, em
respeito ao princípio do non reformatio in pejus [não reformar em prejuízo],
a Quinta Turma manteve a decisão do TJSP.
REsp 900214
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