|
Loteamento -
Subdivisão de uma área em lotes que não implica, necessariamente, na
venda imediata dos mesmos
1) Introdução
Trata a presente questão de dúvida sobre a necessidade, ou não, de
preenchimento e envio de Declaração sobre Operações Imobiliárias - DOI,
em decorrência do registro do loteamento de terrenos.
2) Considerações iniciais
De início, não pode deixar de ser dito que a Declaração sobre Operações
Imobiliárias - DOI deve ser emitida sempre que haja transmissão de
imóveis ou de direitos sobre imóveis, em obediência às normas legais
pertinentes ao tema.
O Decreto-Lei nº 1.510, de 27 de dezembro de 1976, em seu art. 15
estabelece:
“Art 15 - Os serventuários da Justiça responsáveis por Cartório de
Notas ou de Registro de Imóveis, Títulos e Documentos, ficam obrigados a
fazer comunicação à Secretaria da Receita Federal dos documentos
lavrados, anotados, averbados ou registrados em seus Cartórios e que
caracterizam aquisição ou alienação de imóveis por pessoas físicas,
conforme definidos no art. 2º § 1º do Decreto-lei nº 1.381, de 23 de
dezembro de 1974.” (grifei)
Trata-se do Diploma legal instituidor da obrigatoriedade da comunicação,
à Receita Federal, por meio da DOI, das operações imobiliárias cujos
documentos são lavrados ou registrados por notários e oficiais de
registro (de imóveis ou de títulos e documentos), sendo certo que a
comunicação é motivada pela presença de elemento indispensável ao seu
preenchimento e posterior entrega: a aquisição ou alienação de imóveis.
Inexistindo a transmissão de imóvel, não há se falar no cumprimento da
obrigação tributária acessória de que trata o dispositivo acima
referido.
Remete-nos, o art. 15, do Decreto-Lei nº 1.510/76, para melhor
compreensão de sua abrangência, ao § 1º, do Decreto-Lei nº 1.381, de 23
de dezembro de 1974, que elenca os atos que caracterizam aquisição ou
alienação de imóveis.
Confira a sua redação:
“Art 2º - Para os efeitos do disposto neste Decreto-lei,
consideram-se:
I - Imóveis - os definidos no artigo 43, do Código Civil e os direitos à
sua aquisição;
II - Data de aquisição ou de alienação - aquela em que for celebrado o
contrato inicial da operação imobiliária correspondente, ainda que
através de instrumento particular;
III - Ano calendário - período de doze meses consecutivos contados de 1º
de janeiro a 31 de dezembro.
§ 1º - Caracterizam-se a aquisição e a alienação pelos atos de
compra e venda, de permuta, de transferência do domínio útil de imóveis
foreiros, de cessão de direitos, de promessas dessas operações, de
adjudicação ou arrematação em hasta pública, pela procuração em causa
própria, ou por outros contratos afins em que haja transmissão de
imóveis ou de direitos sobre imóveis.” (grifei)
É certo que o rol apresentado pelo § 1º, do art. 2º, do Decreto-Lei nº
1.381/74 não se encerra em si mesmo. Não se trata de uma lista taxativa,
é verdade, contudo somente comporta inclusões que atendam os requisitos
fixados pelo último de seus itens. Caso o ato não seja de compra e
venda, de permuta, de transferência do domínio útil de
imóveis foreiros, de cessão de direitos, de promessas
dessas operações, de adjudicação ou arrematação em hasta pública,
ou pela procuração em causa própria, mencionados de forma
expressa pelo dispositivo sob a mira de nossa análise, somente poderão
ser abrangidas pelos seus efeitos normativos, e por isso sujeitas à
comunicação à Receita Federal, as operações formalizadas por
contratos em que haja transmissão de imóveis ou de direitos sobre
imóveis.
A Secretaria da Receita Federal torna possível o cumprimento do que a
legislação estabelece, editando instruções normativas que disciplinam a
matéria.
O ato administrativo atualmente em vigor é a IN-SRF nº 324/2003, que
aprova a versão 5.0 do Programa Gerador da DOI, e ao mesmo tempo, o
regulamento, assim considerado o conjunto de regras que norteiam o
preenchimento e envio da declaração, contidas no “Conteúdo da Ajuda da
DOI”, função disponível no próprio aplicativo.
No item “Quem está obrigado a apresentar” há orientação que corrobora a
idéia até aqui defendida. Trata-se de mensagem, cujo teor reproduzo a
seguir, que não nos deixa qualquer dúvida quanto à desnecessidade do
preenchimento da DOI, bem assim o seu envio à Receita Federal, nos casos
em que não ocorra a transmissão de imóvel.
“De acordo com o art. 8º da Lei 10.426, de 24 de abril de 2002, os
serventuários da Justiça, deverão informar as operações imobiliárias
anotadas, averbadas, lavradas, matriculadas ou registradas nos Cartório
de Notas, de Registro de Imóveis e de Títulos e Documentos sob sua
responsabilidade, mediante a apresentação de Declaração sobre Operações
Imobiliárias (DOI), em meio magnético, nos termos estabelecidos pela
Secretaria da Receita Federal. Deverá ser emitida uma declaração para
cada imóvel alienado/adquirido, a saber:
I - Cartório de Ofício de Notas - emitir DOI, quando da lavratura do
instrumento que tenha por objeto a alienação de imóveis, fazendo constar
do respectivo instrumento a expressão "EMITIDA A DOI";
II - Cartório de Registro de Imóveis - emitir DOI, quando o título
levado a registro tiver sido:
a) celebrado por instrumento particular;
b) celebrado por instrumento particular com força de escritura pública;
c) emitido por autoridade judicial (adjudicações, herança, legado e
meação);
d) decorrente de arrematação em hasta pública;
e) lavrado pelo Cartório de Ofício de Notas e não constar a expressão
"EMITIDA A DOI";
III - Cartório de Títulos e Documentos - emitir DOI, quando efetuar
registros de documentos que envolvam alienações de imóveis, celebradas
por instrumento particular, apondo carimbo no respectivo instrumento,
com a expressão "EMITIDA A DOI"
Observações:
1. Compreende-se por "instrumento" o documento que efetiva os atos
lavrados pelos Cartórios de Ofícios de Notas, de Registro de Imóveis e
Títulos e Documentos, relativos às operações imobiliárias previstas
no Decreto-lei nº 1.381/74, art. 2º, parágrafo 1º, relacionados a
seguir:
a) compra e venda;
b) permuta;
c) transferência do domínio útil de imóveis foreiros;
d) cessão de direitos;
e) promessas das operações relacionadas nas letras a, b, c e d;
f) adjudicação ou arrematação em hasta pública;
g) procuração em causa própria;
h) outros contratos afins em que haja transmissões de imóveis ou
direitos sobre imóveis.” (grifei)
3) Loteamento segundo a Lei nº 6.766/79
A Lei nº 6.766, de 1979, que dispõe sobre o parcelamento do solo urbano,
em seu art. 2º e §§, estabelece os conceitos de loteamento e
desmembramento, considerando-os como as duas formas possíveis de
subdivisão de glebas em lotes, para os fins de parcelamento do solo
urbano.
Resta-nos certo, então, que, o parcelamento do solo urbano poderá ser
feito mediante loteamento ou desmembramento.
Quanto aos conceitos, consta no referido Diploma:
Loteamento - Considera-se loteamento a subdivisão de gleba em lotes
destinados a edificação, com abertura de novas vias de circulação, de
logradouros públicos ou prolongamento, modificação ou ampliação das vias
existentes.
Desmembramento - Considera-se desmembramento a subdivisão de gleba em
lotes destinados a edificação, com aproveitamento do sistema viário
existente, desde que não implique na abertura de novas vias e
logradouros públicos, nem no prolongamento, modificação ou ampliação dos
já existentes.
4) Loteamento segundo entendimento da Secretaria da Receita
Federal
No item “Tipo da Transação” do “Conteúdo da Ajuda da DOI”, como já
informado antes, disponível no Programa Gerador da DOI - Versão 5.0, a
Secretaria da Receita Federal lança o seu conceito de loteamento fazendo
uso da seguinte redação:
“15 - LOTEAMENTO: É a divisão de um imóvel em lotes, para
comercialização e venda, sendo realizada segundo legislação especial,
reguladora da divisão, a fim de que assim se possam efetivar as vendas
dos lotes em que o imóvel foi fracionado.”
Não é só. A Receita, na Questão nº 598, do Perguntas e Respostas - IRPF
2003, disponível no site
http://www.receita.fazenda.gov.br/, assim se manifesta sobre o
assunto:
“598 - O que se considera como loteamento e desmembramento de
terrenos?
Desmembramento é a subdivisão de uma gleba (área) em lotes para
edificação, na qual seja aproveitado o sistema viário oficial local,
isto é, não se abrem vias, ruas ou logradouros públicos nem se ampliam
ou modificam os existentes, para que as edificações e os acessos a elas
sejam factíveis.
Loteamento é a subdivisão de uma gleba (área) em lotes, destinados a
edificações, com abertura de novas vias de circulação e de logradouros
públicos ou de ampliação, modificação ou prolongamento dos existentes.
Atenção:
A promoção de loteamento por pessoa física, seja de terreno urbano ou
rural, a equipara à pessoa jurídica para os efeitos do imposto de renda.
A subdivisão ou desmembramento de imóvel rural, havido após 30/06/1977,
em mais de 10 (dez) lotes, ou alienação de mais de 10 (dez) quinhões ou
frações ideais do terreno, equipara-se a loteamento e, em conseqüência,
equipara a pessoa física à pessoa jurídica, exceto se a divisão ou
desmembramento se efetivar por força de partilha amigável ou judicial,
em decorrência de herança, legado, doação como adiantamento da legítima,
ou extinção de condomínio.
(Lei nº 6.766, de 1979, art. 2º e §§;RIR/1999, art. 153; PN CST nº 6, de
1986)”
5) Conclusão
Claro está que o ato de registro previsto no item 19, do inciso I, do
art. 167, da Lei de Registros Públicos, prevê o registro do loteamento
enquanto subdivisão de uma gleba em lotes. Este ato não se confunde com
o de registro dos contratos em que formalizadas as transmissões da
propriedade imobiliária relativas a alienação de cada um dos lotes. O
ato de registro do loteamento deve ocorrer antes do de registro dos
contratos de alienação, aliás, com fulcro no disposto no art. 37, da Lei
nº 6.766/79, loteamentos não registrados não estão prontos ao objetivo
pretendido pelo loteador, qual seja o de vender as unidades resultantes
do loteamento, sendo que se desrespeitada tal condição, impõe o art. 38
do mesmo Diploma, deve o pagamento das prestações, no caso de venda a
prazo, ser suspenso até que a falta do registro do loteamento seja
suprida.
Eis a redação dos arts. 37 e 38 (caput), da Lei do Parcelamento
do Solo Urbano:
“Art. 37 - É vedado vender ou prometer vender parcela de loteamento
ou desmembramento não registrado.
Art. 38 - Verificado que o loteamento ou desmembramento não se acha
registrado ou regularmente executado ou notificado pela Prefeitura
Municipal, ou pelo Distrito Federal quando for o caso, deverá o
adquirente do lote suspender o pagamento das prestações restantes e
notificar o loteador para suprir a falta.”
Assim, por todo o que foi exposto, do ato de registro do loteamento
não decorre a obrigatoriedade de preenchimento e envio da DOI, até
porque faltar-lhe-ia elementos essenciais ao seu preenchimento, como
alienante(s) e adquirentes(s), quedando-se sem explicação plausível o
fato de loteamento, e pelas mesmas razões e fundamentos aqui
apresentados, também a incorporação, constarem como opções ao
declarante, no Programa da DOI, entre os tipos de transação possíveis,
quando da feitura da comunicação.
(Antônio Herance Filho – Boletins Informativos Ltda. –
www.seracinr.com.br) |
