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Mesmo em caso de arrematação, o comprador
de um imóvel é responsável pelo pagamento dos encargos condominiais
incidentes sobre ele, anteriores ou não à aquisição. A conclusão é da
Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ), que não conheceu do
recurso da arrematante Filomena Armentano Bottino, de Niterói, do Rio de
Janeiro, contra o Condomínio do Edifício Luxemburgo.
A ação de cobrança das cotas condominiais foi proposta pelo condomínio
contra a ex-proprietária do imóvel, na 9ª Vara Cível da comarca de
Niterói. Como o referido imóvel estava hipotecado a Caixa de Previdência
dos Funcionários do Banco do Brasil – Previ foi levado a leilão e
arrematado por Filomena.
"A ré adquiriu o imóvel em tela, por valor muito próximo ao da
avaliação, sendo naquele ato, apregoado pelo Sr. Leiloeiro, que a venda
se daria em caráter livre e desembaraçado de quaisquer ônus e a dívida
condominial, única existente, obviamente, seria paga com os frutos da
praça, e, por seu turno, intransmissível", afirmou o advogado. "Caso
contrário, ninguém seria louco em adquirir o bem", acrescentou.
Apesar da oposição do condomínio, o produto da arrematação foi
reivindicado pela Previ, tendo o juiz decidido favoravelmente ao pedido.
O condomínio renovou, então, a cobrança contra a arrematante. Em
primeira instância, o pedido foi julgado improcedente.
Ao julgar a apelação, no entanto, o Tribunal de Justiça do Rio de
Janeiro, modificou a sentença. "Da responsabilidade do adquirente, a
qualquer título,da unidade residencial, o pagamento dos débitos
condominiais a ela aderidos, não se socorreria a apelada nem mesmo da
circunstância de ausência de menção dos encargos do respectivo edital de
praça, sobremodo porque a execução se dava exatamente para satisfação
desse débito – dos quais, assim, tinha conhecimento", afirmou o
desembargador Maurício Caldas, em seu voto.
Ainda segundo ele, a execução não teria sido possível sem a prova da
quitação das obrigações condominiais. "Aceitando, sem tal prova,
adquirir o bem, sujeitou-se a adquirente ao ônus de sua própria desídia,
que não pode pretender increpar ao edital, se os termos do parágrafo
único, do artigo 4º, da Lei de Condomínios lhe impunha a cautela que,
ademais, desprezou, sabedor que era – insista-se – ao comparecer a
execução, das dívidas que recaíam sobre o imóvel", acrescentou, ao dar
provimento a apelação, condenando a arrematante a pagar ao condomínio a
importância de R$ 16.083,54, acrescidos de correção monetária, e juros
de mora de 0,5% ao mês, desde a citação.
No recurso especial para o STJ, a arrematante alegou, entre outras
coisas, violação ao artigo 535, II e artigo 686, V, do Código de
Processo Civil, além de divergência jurisprudencial. Ao julgar, a Quarta
Turma não conheceu do recurso, afastando as alegações de violação e
afirmando que a decisão do TJRJ seguiu a mesma direção do entendimento
do STJ. "O adquirente, mesmo no caso de arrematação, deve responder
pelos encargos condominiais incidentes sobre o imóvel, ainda que
anteriores à alienação", reafirmou o ministro Fernando Gonçalves,
relator do recurso no STJ. |
