Conselho Superior da Magistratura divulga Acórdão sobre Reconhecimento de firmas das partes promovida por notário estrangeiro, sem a posterior regularização consular em instrumento público

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos de APELAÇÃO CÍVEL Nº 1.259-6/0, da Comarca da CAPITAL, em que são apelantes VIRGÍLIO DE JESUS MARTINS DE ALMEIDA e BENIGNA MOREIRA e apelado o 7º OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS da referida Comarca.

ACORDAM os Desembargadores do Conselho Superior da Magistratura, por votação unânime, em negar provimento ao recurso, de conformidade com os votos do Desembargador Relator e do Desembargador Revisor que ficam fazendo parte integrante do presente julgado.

Participaram do julgamento os Desembargadores VIANA SANTOS, Presidente do Tribunal de Justiça, MARCO CÉSAR, Vice-Presidente do Tribunal de Justiça, LUIZ TÂMBARA, Decano, CIRO CAMPOS, LUIS GANZERLA e MAIA DA CUNHA, respectivamente, Presidentes da Seção Criminal, de Direito Público e de Direito Privado do Tribunal de Justiça.

São Paulo, 30 de junho de 2010.
(a) MUNHOZ SOARES, Corregedor Geral da Justiça e Relator

V O T O

Registro de Imóveis – Dúvida julgada procedente – Instrumento particular de compra e venda com alienação fiduciária – Reconhecimento das firmas das partes promovida por notário estrangeiro, sem a posterior regularização consular – Qualificação das partes da compra e venda e da alienação fiduciária sem indicação do atual estado civil que também não foi comprovado no momento da apresentação do título – Contrato, ainda, que não preenche, integralmente, os requisitos da Lei nº 9.514/97 – Recurso não provido.

Trata-se de apelação interposta por Virgílio de Jesus Martins de Almeida e Benigna Moreira contra r. sentença que julgou procedente dúvida registrária e manteve a recusa do registro de instrumento particular de compra e venda e constituição de alienação fiduciária sobre fração ideal de 25% do imóvel objeto da matrícula nº 35.675 do 7º Registro de Imóveis da Comarca da Capital, por considerar que o contrato não preenche integralmente o requisito do artigo 24 da Lei nº 9.514/97, que as firmas das partes no instrumento não estão reconhecidas por notário brasileiro e que as qualificações dos contratantes estão incompletas, omitindo-se suas profissões e estados civis.

Os apelantes alegam, em suma (fls. 111/118), que por mero esquecimento faltou a indicação, no instrumento particular de compra e venda e constituição de alienação fiduciária em garantia, que os vendedores Francisco Augusto de Jesus Martins de Almeida e Maria Dolores da Conceição Moreira de Almeida são casados entre si, o mesmo ocorrendo com os compradores Virgílio de Jesus Martins de Almeida e Benigna Moreira. Asseveram que esse lapso, porém, não impede o registro porque o estado civil das partes poderá ser comprovado com a apresentação de certidão atualizada de seus respectivos casamentos.

Esclarecem que encontram dificuldades para a elaboração de nova via do contrato e obtenção de assinaturas dos vendedores, porque são estrangeiros. Ademais, no caso de eventual divórcio ou separação o imóvel seria partilhado entre os próprios vendedores, ao passo que os compradores, que já são proprietários de fração ideal de 75%, receberão o quinhão objeto da compra e venda no estado civil que atualmente têm e, portanto, somente em caso de futura alienação isolada deverão comprovar o estado civil que tiverem naquela época. Por outro lado, o contrato indica o valor da avaliação da fração ideal dada em alienação fiduciária, para fins de leilão público, estando presente o requisito do artigo 27, inciso IV, da Lei nº 9.514/97. Por fim, as firmas das partes foram reconhecidas por notário de Portugal, na forma da legislação daquele País, o que supre o requisito previsto no artigo 221, inciso

II, da Lei de Registros Públicos. Requerem a reforma da r. sentença para que a dúvida seja julgada improcedente.

É o relatório.

Anoto, inicialmente, que na r. sentença apelada não foram mantidas as exigências de indicação das profissões das partes no instrumento particular de compra e venda e alienação fiduciária, o que tem fundamento no fato de que tanto os vendedores como os compradores já são proprietários de frações ideais do imóvel que, por sua vez, está suficientemente descrito, mediante indicação do número da matrícula que lhe corresponde e do local onde situado (rua, número, bairro e cidade), no título apresentado para registro (fls. 22 e 37/39).

Com efeito, a certidão da matrícula nº 35.675 do 7º Registro de Imóveis da Capital comprova que, atualmente, o imóvel é de co-propriedade das partes do instrumento particular de compra e venda e alienação fiduciária, na proporção de quinhão de 75% de titularidade de Virgílio de Jesus Martins de Almeida e Benigna de Almeida, qualificados como casados pelo regime da comunhão de bens, e quinhão de 25% de titularidade de Francisco Augusto de Jesus Martins de Almeida e Maria Dolores da Conceição Moreira de Almeida, também casados pelo regime da comunhão de bens (fls. 37/39).

Isso, contudo, não demonstra o atual estado civil dos co-proprietários do imóvel, porque o registro da aquisição dos quinhões que hoje detém foi realizado em 09 de setembro de 1999, tendo como título formal de partilha expedido em 13 de agosto do mesmo ano.

E a prova do estado civil das partes na época em que foi celebrado o contrato de compra e venda não podia ser dispensada porque constitui requisito decorrente da especialidade subjetiva do Registro Imobiliário e porque eventual alteração, se ocorrida, poderia implicar na necessidade de consentimento do novo cônjuge, conforme o regime adotado em casamento subseqüente à aquisição já registrada na matrícula nº 35.675 do 7º Registro de Imóveis da Capital.

A ausência da indicação do estado civil no instrumento particular de compromisso de compra e venda, contudo, não impede que seja suprida pela apresentação de certidões atualizadas dos casamentos de Virgílio de Jesus Martins de Almeida com Benigna de Almeida e de Francisco Augusto de Jesus Martins de Almeida com Maria Dolores da Conceição Moreira de Almeida, mormente diante da preexistência, neste caso concreto, de informação tabular quanto a esses casamentos contida na matrícula nº 35.675.

Essa prova, porém, não foi promovida de maneira concomitante com a apresentação do contrato para registro e não pode ser realizada no curso da dúvida.

Assim porque, conforme decidido por este Colendo Conselho Superior da Magistratura na Apelação Cível nº 001.186.6/7-00, da Comarca de Araraquara, em v. acórdão de que foi Relator o Desembargador Reis Kuntz: “(...) a dúvida somente comporta pronunciamento sobre o registro, ou não, de título pré-constituído em relação à suscitação, implicando eventual admissão de sua complementação no curso do procedimento em indevida prorrogação do prazo de validade da prenotação, em prejuízo de eventuais apresentantes de títulos representativos de direitos contraditórios posteriormente protocolados”.

Em igual sentido encontra-se o v. acórdão prolatado por este Colendo Conselho Superior da Magistratura na Apelação Cível nº 482-6/0, da Comarca de Santa Isabel, em que foi Relator o Desembargador Gilberto Passos de Freitas, com o seguinte teor:
“Dúvida registrária é só para dirimir o dissenso, entre o registrador e o apresentante, sobre a prática de ato de registro, referente a título determinado que, para esse fim (registro) foi protocolado e prenotado.

Logo, não se admite, no seu curso, diligências ou dilação de provas destinadas à complementação de título desqualificado, à apuração de fatos extratabulares demonstrativos de situação jurídica de loteamento ou à promoção de medidas de saneamento de vício que macula o parcelamento do solo.

A razão dessa restrição cognitiva, ademais, é evitar a indevida prorrogação do prazo da prenotação, consoante firme orientação deste Conselho Superior da Magistratura: “A dilação probatória em procedimento desta natureza prorrogaria indevidamente o prazo da prenotação, potencializando prejuízo para o direito de prioridade de terceiros, que também tivessem prenotado outros títulos que refletissem direitos contraditórios” (Apelação Cível nº 027583-0/7, Santa Rosa do Viterbo, j. 30.10.1995, rel. Des. Alves Braga, in Revista de Direito Imobiliário 39/297-298). Confira, ainda, Apelação Cível nº 97.090-0/4, São José do Rio Preto, j. 12.12.2002, Rel. Des. Luiz Tâmbara; Apelação Cível nº 000.176.6/4-00, Socorro, j. 16.09.2004, Rel. Des. José Mário Antonio Cardinale”.

Os reconhecimentos das firmas das partes no instrumento particular de compra e venda e alienação fiduciária, por sua vez, é requisito previsto no artigo 221, inciso II, da Lei nº 6.015/73, cuja incidência não é negada pelos apelantes.

Ocorre que os reconhecimentos das firmas lançadas pelas partes no instrumento particular de compra e venda e alienação fiduciária foram realizados por notária portuguesa (fls. 27 e 33), ou seja, por “autoridade estrangeira”, e não contam com a regularização consular (efetuada pelo Consulado do Brasil no país estrangeiro) prevista no artigo 3º do Decreto nº 84.451/80, requisito destinado a comprovar a origem estatal do ato notarial e a confirmar a legitimidade da autoridade que o emitiu.

Afasta-se, portanto, a exigência de comprovação do reconhecimento das firmas das partes por tabelião brasileiro, uma vez que produzido e assinado o documento em país estrangeiro, o que não implica, entretanto, na dispensa desse reconhecimento que sendo promovido por notário estrangeiro deverá conter a respectiva regularização consular.

Por outro lado, no que se refere à exigências formuladas pelo Sr. 7º Oficial de Registro de Imóveis da Capital para o registro da alienação fiduciária, somente foi mantida, na r. sentença apelada, a consistente na indicação do valor do imóvel para efeito de venda em leilão público, caso o débito não seja pago (fls. 105/107).

O instrumento particular de compra e venda e alienação fiduciária, em seu item 2, contém a avaliação da fração ideal dada em garantia, para efeito específico de venda em leilão público (22/23), mas não especifica os critérios para a revisão da avaliação, como determina o artigo 24, inciso VI, da Lei nº 9.514/97.

E este Colendo Conselho Superior da Magistratura, apreciando a obrigatoriedade de atendimento dos requisitos do artigo 24 da Lei nº 9.514/97 para o registro de alienação fiduciária de imóvel, decidiu na Apelação Cível nº 580-6/8, da Comarca de São José dos Campos, em v. acórdão de que foi Relator o Desembargador Gilberto Passos de Freitas, que:

2. Cumpre consignar, desde logo, que incumbe à Registradora, ao examinar a escritura pública de alienação fiduciária, verificar se foram observados os requisitos formais do contrato previstos no artigo 24 da Lei 9.514/97, os quais são obrigatórios.

De acordo com as lições do Desembargador Francisco Eduardo Loureiro, “...o artigo 24 da lei 9.514/97 trata dos requisitos formais. Toda garantia real deve ser especializada, uma vez que é de interesse não só do credor e do vendedor, mas de terceiros, aos quais cabe o direito de saber qual é o patrimônio disponível do devedor para que possam negociar com ele.” (Aula magna ministrada no IV Seminário de Direito Notarial e Registral de São Paulo).

Este Colendo Conselho Superior da Magistratura, na Apelação Cível nº 254-6/0 da Comarca de Avaré, cujo relator foi o Desembargador José Mário Antonio Cardinale, Corregedor Geral da Justiça na época, ao decidir a respeito do mesmo tema, assim dispôs: “...anoto que ao oficial registrador compete verificar a presença dos requisitos do contrato de alienação fiduciária como condição para o registro, em cumprimento do princípio da legalidade, afigurando-se correta a recusa quando ausentes aqueles previstos em lei. Neste sentido a seguinte lição de José de Mello Junqueira: “Todos esses elementos exigidos pelo art. 24 são obrigatórios e devem constar do contrato, e ainda o prazo de carência previsto no § 2º do art. 26. “São requisitos de validade para o título de constituição da propriedade fiduciária e que deverão ser observados, rigorosamente, pelas partes, Tabeliães e Registros de Imóveis e para que nasça o direito e garantia real nele representado.” (Alienação Fiduciária de Coisa Móvel, Ed. ARISB, 1998, pág. 46).”

Prossegue o v. acórdão dispondo que:

Com efeito, nos termos do art. 24, VI, da Lei 9.514/97, o contrato deverá conter cláusula em que se faça “a indicação para efeito de venda em público leilão, do valor do imóvel e dos critérios para a respectiva revisão.” Nestas condições, ao contratar a alienação fiduciária, as partes deverão estabelecer uma avaliação prévia do imóvel e o critério de revisão do respectivo valor; este será o valor do lance mínimo pelo qual o imóvel será oferecido no primeiro leilão, na hipótese de o devedor, depois de notificado, deixar de purgar a mora; devem as partes, também, estabelecer os critérios de revisão do preço de venda, podendo para tanto utilizar índices de medição da depreciação monetária ou outros indicadores que sirvam de parâmetro para aferição dos preços no mercado imobiliário.

Mostra-se correta, portanto, neste ponto, a r. sentença apelada.
Ante o exposto, nego provimento ao recurso.

(a) MUNHOZ SOARES, Corregedor Geral da Justiça e Relator

V O T O

Acompanho o nobre Relator.

A comprovação do estado civil das partes é exigência incontornável, e decorre do princípio da especialidade subjetiva.

No processo de registro, a qualificação do título é feita pelo Oficial à vista dos documentos apresentados pelo interessado, de que resultou, na espécie, a formulação da citada exigência a ser satisfeita.

Uma vez que os apresentantes com ela não se conformaram, suscitou-se a dúvida e, antes do seu julgamento em primeiro grau, eles juntaram novos documentos, que não foram submetidos à prévia e imprescindível qualificação pelo registrador, fato que os próprios apelantes admitiram a fls. 59/60.

Assim, como a aferição da legalidade da desqualificação deve ter por parâmetro o exato momento em que a dúvida é suscitada, esses novos documentos não podem ser analisados nesta instância recursal.

Por sua vez, o artigo 24 da Lei nº 9.514/97 estabelece os requisitos de validade para o título de constituição da propriedade fiduciária, dentre os quais, em seu inciso VI, exige-se a indicação, para efeito de venda em público leilão, do valor do imóvel e dos critérios para a respectiva revisão.

O instrumento particular apresentado a registro avalia a fração ideal dada em garantia, para fins de leilão público, em R$20.000,00 (vinte mil reais), mas é omisso quanto aos critérios para revisão da avaliação (cláusula 2 - fls. 23).

Subsiste, portanto, essa exigência formulada genericamente pelo registrador no item 2.c da nota de devolução, e melhor especificada na suscitação da dúvida (fls. 04).
Também se impõe a legalização consular do reconhecimento de firma dos contratantes, realizado pela notária portuguesa (fls. 27), nos termos do artigo 221, II, da Lei nº 6.015/73.

A respeito da forma como essa legalização deve ser feita, transcrevo, por sua inteira pertinência à espécie, trecho de acórdão da Corte Especial do Colendo Superior Tribunal de Justiça, da lavra do eminente Ministro Teori Albino Zavascki, no julgamento do processo de Sentença Estrangeira Contestada nº 587 - CH, de 11 de fevereiro de 2008:

“Questiona-se o atendimento, no caso, do requisito estabelecido pelo art. 5º, IV, da Resolução STJ nº 09, de 05.05.05, segundo o qual “Constituem requisitos indispensáveis à homologação de sentença estrangeira: (...) IV - estar autenticada pelo cônsul brasileiro e acompanhada de tradução por tradutor oficial ou juramentado no Brasil “.

A controvérsia deve ser resolvida à luz das Normas de Serviço Consular e Jurídico – NSCJ – do Ministério das Relações Exteriores, que regem as atividades consulares e às quais estão submetidas as autoridades administrativas que atuam no exterior. Tais normas, constantes do Manual de Serviço Consular e Jurídico – MSCJ, publicadas no sítio do MRE (endereço eletrônico www.abe.mre.gov.br/informacoes-gerais/manual-do-servico-consular-e-juridico ) foram aprovadas pela Instrução de Serviço n. 2, de 11/07/2000, expedida pelo Ministro de Estado das Relações Exteriores, no uso das atribuições conferidas pelo artigo 1.º, inciso II, do Anexo I do Decreto 3.414, de 14/04/2000, hoje substituído pelo Decreto 5.979, de 06/12/2006, e em observância ao Decreto 84.788, de 16/06/1980, que delegou competência ao referido Ministro de Estado para aprovar e modificar as normas reguladoras das atividades consulares brasileiras.

No Capítulo 1º do MSCJ constam os seguintes dispositivos:

“1.1.1 As atividades consulares e jurídicas, na Secretaria de Estado e nas Repartições no exterior, são reguladas pela legislação em vigor e pelas Normas de Serviço Consular e Jurídico.

1.1.2 As Normas de Serviço regulam, sistematizam, consolidam e uniformizam as atividades relativas a assuntos consulares e jurídicos dos órgãos do Ministério das Relações Exteriores.

1.1.3 As Normas de Serviço terão força obrigatória e serão compulsoriamente observadas pelos órgãos do Ministério das Relações Exteriores no desempenho das atividades por elas reguladas.

1.1.4 As Normas de Serviço serão expedidas pelo Diretor-Geral de Assuntos Consulares, Jurídicos e de Assistência a Brasileiros no Exterior, após aprovação do Secretário-Geral das Relações Exteriores e, a critério deste, do Ministro de Estado das Relações Exteriores.

1.1.5 Quando for necessário a sua melhor compreensão, a Norma de Serviço poderá ser acompanhada de modelo, cuja existência será indicada ao final da mesma.”

Pois bem, ao tratar dos Atos Notariais e de Registro Civil (Capítulo 4º), referido Manual utiliza o termo “legalização” para se referir ao ato no qual a autoridade consular brasileira confere fé a documentos produzidos no exterior. Tal “legalização”, por sua vez, pode ser realizada nas modalidades de reconhecimento de assinatura (como a apresentada nos presentes autos) e de autenticação, conforme a natureza do documento a ser legalizado. Eis os dispositivos pertinentes:

“4.1.12 Documento a ser exibido em Juízo, ou para qualquer fim legal, deve ser necessariamente legalizado pela Autoridade Consular, sem o que não fará fé.
(...)

4.7.1 Para que um documento originário do exterior tenha efeito no Brasil é necessária a legalização, pela Autoridade Consular brasileira, do original expedido em sua jurisdição consular, seja por reconhecimento de assinatura, seja por autenticação do próprio documento.

4.7.2 Caso o documento não esteja redigido em português, a tradução deverá ser feita obrigatoriamente no Brasil, por tradutor público juramentado, após a legalização do documento original pela Autoridade Consular brasileira, exceto no caso de certificado de naturalização, conforme previsto no Capítulo 5º do MSCJ.

4.7.3 A Autoridade Consular somente deverá aceitar documentos originais e expedidos em sua jurisdição para o reconhecimento das assinaturas que neles constarem. Esse reconhecimento validará o documento somente quanto à identidade e à condição do emitente.

4.7.4 A Autoridade Consular poderá autenticar documento de jurisdição diversa após autenticação prévia por parte de autoridade da Chancelaria local, ou de notário público local”.

Na linguagem consular, como se vê, a “legalização” é o ato representativo da autenticação oficial de documentos produzidos no exterior, e que se opera ou mediante ato de reconhecimento de assinatura ou de autenticação em sentido estrito. Em qualquer dos casos, o ato representa o atestado oficial da autoridade consular brasileira que dá fé pública sobre a da autenticidade formal do documento. Não é possível deduzir dessas normas operativas qualquer elemento apto a subsidiar a tese defendida pelo contestante, no sentido da existência de uma certa hierarquia entre as modalidades de legalização, na qual a autenticação prevaleceria sobre o reconhecimento de firma. Ao contrário, o item 4.7.1 da norma transcrita evidencia claramente a equivalência dos efeitos decorrentes de ambos os atos. Na verdade, trata-se de duas modalidades de autenticação, cada qual adequada a situações determinadas.

Dizem as Normas de Serviço:

“4.7.9 Documentos assinados serão legalizados em uma das seguintes formas:
1) Quando assinado na presença da Autoridade Consular: “Reconheço verdadeira a assinatura, neste (ou no anexo) documento, com ....... páginas, de .................... (nome e função), em .............(local) ........... . E, para constar onde convier, mandei passar o presente, que assinei e fiz selar, com o selo deste Consulado. Dispensada a legalização da assinatura consular de acordo com o artigo 2º, do Decreto 84451, de 31/01/80”.
2) Quando assinado fora da Repartição Consular e verificado por semelhança:
“Reconheço verdadeira, por semelhança, a assinatura, neste (ou no anexo) documento, com ....... páginas, de .................... (nome e função), em ............. (local) ........... . E, para constar onde convier, mandei passar o presente, que assinei e fiz selar, com o selo deste Consulado. Dispensada a legalização da assinatura consular de acordo com o artigo 2º, do Decreto 84.451, de 31/01/80”.

4.7.5 Compete à Autoridade Consular reconhecer as assinaturas apostas pessoalmente ou constantes dos registros da Repartição Consular:

1) de autoridades estrangeiras que desempenhem suas funções na jurisdição consular;

2) de tabeliães ou notários em exercício na jurisdição consular, ou de qualquer outra autoridade competente, de acordo com a lei local, independentemente de qualquer atestação de qualidade por autoridade pública;

3) de autoridades de organismos internacionais de que o Brasil faça parte e que funcionem na jurisdição consular;

4) de diretores e secretários de estabelecimentos de ensino que funcionem na jurisdição consular;

5) de brasileiros; e

6) de estrangeiros portadores de carteira RNE válida”.

A autenticação em sentido estrito constitui, por sua vez, modo de “legalização” reservado a documentos que não contenham assinatura, ou nos quais ela é impressa ou constem selos secos. Veja-se:

“4.7.14 Em documentos não-assinados ou em que conste assinatura impressa, ou selos secos, etc. poderá a Autoridade Consular, após certificar-se da veracidade do documento, legalizá-lo na seguinte forma: “O presente documento é autêntico, expedido por (nome da entidade expedidora local) e válido no (país). Dispensada a legalização da assinatura da Autoridade Consular, de acordo com o artigo 2º do Decreto 84.451/80.”
Em qualquer dessas modalidades é obrigatória a inserção da ressalva de que “a presente legalização não implica aceitação do teor do documento “, salvo nas hipóteses de registros de nascimentos, casamentos e óbitos, a saber:

“4.7.10 No reconhecimento de assinaturas e na autenticação de documentos estrangeiros, salvo nos casos de registro de nascimento, de casamento e de óbito, deverá sempre constar a seguinte anotação: “A presente legalização não implica aceitação do teor do documento.”

Por fim, tratando especificamente da sentença estrangeira de divórcio, constam do MSCJ (Capítulo 4º, Seção 3ª) as seguintes normas:

“4.3.19 A sentença estrangeira de divórcio resultante de casamento realizado entre brasileiros ou entre brasileiro e estrangeiro, deverá ser homologada no Brasil pelo Supremo Tribunal Federal. Somente após a homologação poderá ser feito o registro de novo casamento. Para proceder à homologação, deverá a parte interessada encaminhar ao Brasil, a fim de requerer ao Supremo Tribunal Federal, por intermédio de advogado habilitado:

1) a procuração em favor do advogado a ser constituído;

2) original da sentença estrangeira de divórcio, legalizada pela Repartição Consular;

3) o original da certidão consular de casamento, ou do original da certidão estrangeira de casamento;

4) caso possível, declaração de concordância, dada pelo ex-cônjuge, com firma reconhecida.

4.3.20 Todos os documentos estrangeiros mencionados na norma acima deverão ser legalizados pela Autoridade Consular do local onde se originaram e, se não escritos em língua portuguesa, traduzidos no Brasil por tradutor público juramentado”.

É à luz dessas disposições normativas que se deve interpretar a expressão “autenticada”, constante do art. 5º, inciso IV, da Resolução STJ nº 9, de 05/05/2005. Tal autenticação tem o mesmo significado de “legalização”, utilizado na linguagem da norma expedida pelo Ministério das Relações Exteriores, para significar o ato expedido pela autoridade consular brasileira atestando e dando fé pública da regularidade formal do documento produzido no estrangeiro.”

Finalmente, embora a nota de devolução contenha referência genérica à necessidade de observância dos artigos 24 e 27 da Lei nº 9.514/97, o registrador, ao suscitar a dúvida, foi mais específico, ao asseverar que o contrato omite indicação das “cláusulas dispondo sobre os procedimentos de que trata o art. 27 e seus parágrafos (artigo 24, inciso VII), notadamente os prazos para realização do primeiro e segundo públicos leilões, em caso de consolidação do imóvel em nome dos credores fiduciários, fazendo simples referência ao artigo em sua cláusula 3.4” (sic - vide fls. 04/05).

Essa exigência subsiste.

De acordo com o artigo 24, VII, da Lei nº 9.514/97, o contrato que serve de título ao negócio fiduciário deve conter cláusula dispondo sobre os procedimentos de que trata o art. 27.

A cláusula 3.4 do instrumento contratual (fls. 24) prevê singelamente que, “não purgada a mora no prazo legal, consolidarse- á a propriedade em nome dos vendedores, que tratarão de promover o leilão do bem, nos termos do artigo 27 da Lei nº 9.514 de 20 de novembro de 1.997”.

Essa mera remissão a dispositivo legal é insuficiente.

É mister que a cláusula regule expressa e integralmente o procedimento do leilão público para alienação do imóvel, inclusive com descrição dos prazos para sua realização e respectivos termos iniciais.

Nesse sentido, há precedentes deste Egrégio Conselho Superior da Magistratura.

Na Apelação Cível 580-6/8, Rel. Des. Gilberto Passos de Freitas, j. 19.4.07, observou-se que, “quanto ao inciso VII do artigo 24, que exige cláusula referente aos procedimentos de que trata o artigo 27, além de ser necessária a adequação da questão referente ao valor do imóvel propriamente dito, para fins do primeiro leilão, e o valor da dívida, com os acréscimos previstos em lei, para fins do segundo leilão, nos termos acima expostos, é preciso considerar que o artigo 37 A da Lei 9.514/97, com redação dada pela Lei 10.931/2004, determina que: “O fiduciante pagará ao fiduciário, ou a quem vier a sucedê-lo, a título de taxa de ocupação do imóvel, por mês ou fração, valor correspondente a um por cento do valor a que se refere o inciso VI do art. 24, computado e exigível desde a data da alienação em leilão até a data em que o fiduciário, ou seus sucessores, vier a ser imitido na posse do imóvel”.

E, como decidido na Apelação Cível nº 254-6/0, Rel. Des. José Mário Antonio Cardinale, j. 20.4.05, “o silêncio das partes sobre o procedimento a ser adotado para a alienação do imóvel em leilão público, depois da consolidação da propriedade no credor fiduciário (artigo 27), também impede o registro pretendido”.

Nego, pois, provimento ao recurso.

(a) MARCO CÉSAR MÜLLER VALENTE, Vice-Presidente do Tribunal de Justiça. (D.J.E. de 18.10.2010)

Fonte : Assessoria de Imprensa

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