Contrato de promessa de compra e venda não faz prova da propriedade de bem penhorado

Acompanhando voto da desembargadora Deoclecia Amorelli Dias, a 10ª Turma do TRT-MG manteve sentença que determinou a penhora de um terreno das sócias da executada, cuja suposta aquisição pelo terceiro embargante (quem não é parte no processo, mas intervém alegando ter sido prejudicado com a decisão) ocorreu através de instrumento particular de compromisso de compra e venda não registrado em cartório de imóveis.

Os embargantes alegavam ser os atuais proprietários do imóvel e, por isso, reivindicaram a nulidade da penhora. Argumentaram que o bem penhorado pertencia às ex-sócias da empresa e não à instituição de ensino executada, sendo que somente um ano e quatro meses depois da aquisição do bem é que foi declarado o encerramento das atividades da sociedade, o que afastaria a hipótese de fraude à execução.

Segundo explicações da relatora, a condição para que o compromisso de compra e venda adquira conteúdo de direito real é que seja lavrada a escritura do bem em cartório de registro de imóveis, constituindo a publicidade do ato. Não sendo registrado, o título adquire meramente caráter de direito pessoal, não possuindo, portanto, eficácia perante terceiros. Para que a propriedade do imóvel seja transferida de forma definitiva é imprescindível o registro do título translativo no Registro de Imóveis. Enquanto essa providência não for tomada, o vendedor continuará sendo considerado o proprietário do bem, nos termos do artigo 1.245 e parágrafo 1º do Código Civil.

Ou seja, o documento de promessa de compra e venda de imóvel não levado a registro no cartório imobiliário não é título válido em face de todas as pessoas, possuindo eficácia apenas para pessoas determinadas (por ex, vendedores, compradores, seus herdeiros e sucessores). Assim, a falta de comprovação do registro justifica a permanência da penhora que recaiu sobre o terreno, uma vez que o contrato de promessa de compra e venda celebrado entre os agravantes e as executadas não foi eficaz para efetivar a transmissão da propriedade.

A relatora constatou ainda indícios de fraude à execução, já que a suposta aquisição do bem penhorado ocorreu após a propositura da ação trabalhista. “Vislumbram-se, portanto, a fraude à execução e a ineficácia da transferência do domínio. Assim, a pretensa posse dos agravantes, fundada em título não averbado, não afasta a constrição operada” – concluiu a desembargadora, negando provimento ao recurso.

( AP nº 00189-2008-073-03-00-0 )

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