Promessa de compra e venda de imóvel loteado - Inexigência de prévia interpelação - Aplicabilidade do art. 22 do Decreto-lei nº 58/37

APELAÇÃO CÍVEL - COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA - AGRAVO RETIDO - DENUNCIAÇÃO DA LIDE - DESCABIMENTO - DECRETO-LEI 745/69 - NOTIFICAÇÃO DO PR0MISSÁRIO VENDEDOR - DESNECESSIDADE - MORA EX-RE - IMÓVEL LOTEADO - INAPLICABILIDADE - CLÁUSULA DE IRREVOGABILIDADE E IRRETRATABILIDADE - CLÁUSULA RESOLUTIVA - DISTINÇÃO - OUTORGA DE ESCRITURA - INADIMPLEMENTO - RESCISÃO DO CONTRATO - CABIMENTO

- Inexistindo disposição legal ou contratual expressa garantindo à parte o direito de regresso, mostra-se incabível a denunciação da lide, sendo certo que o réu não pode utilizar-se daquela forma de intervenção de terceiros com o propósito de excluir a sua responsabilidade para atribuí-la ao denunciado.

- A finalidade da notificação premonitória, imposta pelo art. 1º do Decreto-lei 745/1969, é possibilitar ao promissário comprador a manutenção do contrato, pela purga da mora, ou a discussão judicial dos valores cobrados, no prazo de 15 (quinze) dias, razão pela qual não se exige a notificação do promissário vendedor.

- Em se tratando de promessa de compra e venda de imóvel loteado, não há que se exigir a prévia interpelação prevista no art. 1º do Decreto-lei nº 745/69, que remete ao comando do art. 22 do Decreto-lei nº 58/37, que regula a promessa de compra e venda de imóveis não loteados.

- A cláusula de irretratabilidade e irrevogabilidade do contrato não impede a rescisão pela inadimplência, mas tão-somente o arrependimento das partes pela realização do negócio.

- Não tendo o promissário vendedor cumprido a sua obrigação contratual de outorga da escritura do imóvel objeto do contrato no prazo assinalado, cabível a resolução deste.

Apelação Cível N° 1.0024.05.874852-6/001 - Comarca de Belo Horizonte - Apelante: PH Agronegócios Participações Exportações Importações Ltda. - Apelado: Brazul Transporte de Veículos Ltda. - Relator: Des. Elias Camilo

A C Ó R D Ã O

Vistos etc., acorda, em Turma, a 14ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado de Minas Gerais, incorporando neste o relatório de fls., na conformidade da ata dos julgamentos e das notas taquigráficas, à unanimidade de votos, EM NEGAR PROVIMENTO AO AGRAVO RETIDO, REJEITAR PRELIMINAR E NEGAR PROVIMENTO À APELAÇÃO.

Belo Horizonte, 14 de outubro de 2008. - Elias Camilo - Relator.

N O T A S  T A Q U I G R Á F I C A S

Produziu sustentação oral, pela apelada, a Dr.ª Cristiane Barreto Reis.

DES. ELIAS CAMILO (convocado) - Trata-se de recurso de apelação contra a sentença de f. 212-214, que concluiu pela procedência parcial do pedido, condenando a apelante a restituir à apelada a importância de R$ 500.000,00, corrigida monetariamente a partir do ajuizamento da ação, acrescida de juros de 1% ao mês, desde a citação, bem como ao pagamento da multa de 20% prevista nos contratos.

Condenou a apelante ao pagamento das custas e honorários advocatícios fixados em 10% sobre o valor da condenação.

Fundamentando sua decisão, entendeu o d. Juiz primevo que, constando expressamente dos contratos entabulados entre as partes cláusula resolutiva, a notificação tornou-se despicienda para a rescisão do contrato, em virtude do descumprimento contratual pela apelante, consubstanciado no direito à outorga da escritura no prazo assinalado.

Opostos embargos de declaração pela apelada às f. 215-218 e de f. 247-249, foram rejeitados, respectivamente, pelas decisões de f. 233 e de f. 250.

Na peça recursal de f. 234-245, pugna a apelante, preliminarmente, pelo julgamento do agravo retido interposto contra a decisão que indeferiu o pedido de denunciação à lide da empresa V&M Florestal Ltda.

Ainda preliminarmente, argúi a nulidade da notificação extrajudicial realizada pela apelada, ao fundamento de que foi efetuada sem a observância dos requisitos previstos no Decreto-lei 745/69, fato que, segundo a apelante, leva à extinção do processo sem julgamento do mérito por falta de pressupostos processuais. No mérito, sustenta que, quanto aos contratos de cessão de direitos hereditários e de posse, não há obrigação de outorga de escritura de compra e venda dos imóveis objeto da cessão, mas tão-somente a outorga da escritura da cessão dos direitos hereditários, ressaltando a falta de prazo para a lavratura desta.

Sustenta, quanto ao contrato de compra e venda, a irretratabilidade e irrevogabilidade do negócio entabulado, diante da dicção da cláusula 7ª do contrato, asseverando que o descumprimento de qualquer avença gera o direito de exigir o adimplemento da obrigação, e não a rescisão. Lado outro, sustenta que a lavratura da escritura do imóvel não ocorreu em razão de força maior ou caso fortuito, o que afasta sua responsabilidade pela rescisão do contrato e, por via de conseqüência, o pagamento da multa contratual.

Recebido o recurso em ambos os efeitos, ofertou a apelada as contra-razões de f. 252-265, pugnando pelo seu desprovimento.

Presentes os pressupostos de admissibilidade, conheço do recurso, uma vez que próprio, tempestivamente apresentado, regularmente processado e preparado.

- Agravo retido:

Insurge-se a apelante, com o agravo retido reiterado no apelo, contra a decisão de f. 174, que, reformando a decisão de f. 154, indeferiu a denunciação à lide da empresa V&M Florestal Ltda., ao fundamento de não restar configurada nenhuma das hipóteses descritas no art. 70 do CPC.

Na peça recursal de f. 179-185, sustenta a agravante ser cabível a denunciação à lide da empresa V&M Florestal Ltda., nos termos do art. 70, III, do CPC, em face do contrato de compra e venda entabulado entre esta e a agravante, tendo como objeto o mesmo imóvel da presente ação, asseverando que a referida empresa se comprometeu em fornecer os documentos indispensáveis para o registro do imóvel.

Presentes os pressupostos de admissibilidade do agravo interposto na modalidade retida, conheço do recurso.

Inicialmente, registro que a denunciação à lide é o ato de chamamento de um terceiro ao processo, quando for este garantidor do direito do denunciante, a fim de resguardá-lo no caso de ser vencido na demanda.

Não existindo nenhum dispositivo legal ou contratual que obrigue o denunciado a indenizar em ação regressiva, é inteiramente incabível a denunciação da lide nos termos do art. 70, inciso III, do Código de Processo Civil, que dispõe:

"Art. 70. A denunciação da lide é obrigatória:

III - àquele que estiver obrigado, pela lei ou pelo contrato, a indenizar, em ação regressiva, o prejuízo do que perder a demanda".

Vicente Greco Filho, citado por Aroldo Plínio Gonçalves (Da denunciação da lide, Forense, 1983, p. 202), fiel aos termos da lei, afirma:

"Só é admissível a denunciação da lide nos casos de garantia automaticamente decorrente da lei ou do contrato, ficando proibida a intromissão de fundamento novo, não constante da ação originária; a denunciação não pode transformar-se em instrumento de denegação de justiça para o autor, alheio à relação de garantia".

No caso em apreço, a agravante sustenta não haver outorgado as escrituras por não ter a empresa V&M Florestal Ltda, antiga proprietária dos imóveis objeto da presente lide, cumprido as obrigações de outorgar-lhe as escrituras devidas.

Destarte, a pretensão da agravante, na verdade, é eximir-se da culpa pelo descumprimento do contrato entabulado com a agravada sustentando a responsabilidade da denunciada. Nesse caso, porém, não cabe a intervenção, pois "não se pode, enfim, utilizar a denunciação da lide com o propósito de excluir a responsabilidade do réu para atribuí-la ao terceiro denunciado, por inocorrer direito regressivo a atuar na espécie" (THEODORO JÚNIOR, Humberto. Curso de direito processual civil. 41. ed. Rio de Janeiro: Forense, 2004, v. I, p. 118).

Como, na espécie, a agravante tenta utilizar-se da denunciação à lide como instrumento para imputar à denunciada a responsabilidade acerca dos fatos narrados na exordial, vê-se que não é a hipótese de se acolher a denunciação.

Nesse sentido:

"Ação de rescisão contratual c/c indenização. Agravo retido. Denunciação da lide. Desprovimento. Corretora de imóveis. Ilegitimidade passiva. Interesse de agir presente. Ré que não participa do negócio. Ilegitimidade de direito material. Réu que celebrou contrato como procurador. Ausência de responsabilidade.

- A finalidade da denunciação à lide não é indicar terceiro que deverá, exclusivamente, suportar a obrigação fixada na sentença, mas sim viabilizar os direitos do denunciante contra o denunciado, decidindo-se, num mesmo processo a lide principal entre autor e réu, e a secundária entre denunciante e denunciada. Como, na espécie, os apelantes tentam utilizar-se da denunciação à lide como instrumento para imputar aos denunciados a responsabilidade acerca dos fatos narrados na exordial, vê-se que não é a hipótese de se acolher a denunciação" (TJMG, Apelação Cível nº 1.0702.04.190600-0/001, 17ª Câmara Cível, Rel. Des. Eduardo Mariné da Cunha, p. em 21.08.2007).

Com tais considerações, nego provimento ao agravo retido.

- Preliminar de nulidade da notificação:

Sustenta a apelante a nulidade da notificação extrajudicial de f. 56, sob o argumento de que foi efetuada em desacordo com os requisitos previstos no Decreto-lei 745/69, uma vez que não contém a descrição das matrículas dos imóveis objeto de contratação.

Dispõe o art. 1º do Decreto-lei 745/69:

"Nos contratos a que se refere o art. 22 do Decreto-lei nº 58, de 10 de dezembro de 1937, ainda que deles conste cláusula resolutiva expressa, a constituição em mora do promissário comprador depende de prévia interpelação judicial ou por intermédio do Cartório de Registro de Títulos e Documentos com 15 (quinze) dias de antecedência".

Ora, da leitura do dispositivo legal supracitado, verifica-se a exigência de notificação para constituição em mora tão-somente do promissário comprador, e não do promissário devedor, como quer fazer entender a apelante.

De fato, tendo a notificação premonitória, instituída pelo art. 1º do Decreto-lei 745/1969, como finalidade franquear ao promissário comprador a possibilidade de manutenção do contrato, ou mesmo a discussão judicial do valor cobrado, abrindo-se-lhe, portanto, oportunidade de purgação da mora ou, no intuito de evitá-la, o questionamento do valor que lhe é cobrado através de ação judicial, descabida a pretensão da apelante, promissária vendedora, de ser notificada da própria mora, decorrente de sua inércia em fornecer a outorga da escritura.

Noutro lado, em se tratando de promessa de compra e venda de imóvel loteado, não há que se exigir a prévia interpelação prevista no art. 1º do Decreto-lei nº 745/69, que remete ao comando do art. 22 do Decreto-lei nº 58/37, que regula a promessa de compra e venda de imóveis não loteados.

In casu, para a constituição em mora do devedor, não é necessário sequer notificação, uma vez que se trata de hipótese de mora ex re, ou seja, que se verifica automaticamente por ocasião do vencimento do prazo para adimplemento da obrigação, nos termos do art. 397 do CCB/02.

Com tais considerações, deve ser rejeitada a preliminar.

- Mérito.

Inicialmente, cumpre ressaltar serem incontroversas as negociações realizadas entre as partes, quais sejam:

"1.1 [...] promessa de venda e compra, pela promitente vendedora à promissária compradora, da totalidade dos imóveis rurais denominados Fazenda Poções, Fazenda Chapadão do Bugre e Fazenda Vila dos Confins.

1.2 - Excetuam-se da totalidade do imóvel rural denominada Fazenda Poções, objeto deste contrato, as seguintes áreas:

- área rural de 27,69 ha, com matrícula 26.171 - Fazenda Canabrava do Buriti Seco;

- área rural de 99,33 ha, com matrícula 26.169 - Fazenda Poções; e

- área rural de 12,57 ha - Fazenda Santa Cruz." (sic. f. 12) no valor total de R$3.099.000,30 (três milhões, noventa e nove mil reais e trinta centavos), conforme contrato de f. 12-16; e os contratos de cessão de direito de herança das áreas excluídas do objeto do contrato de compra e venda, alhures citados, no valor respectivo de R$40.000,00, R$143.000,00 e de R$18.000,00. Sendo incontroverso, ainda, o pagamento por parte da apelada da importância de R$500.000,00 (quinhentos mil reais), a título de princípio de pagamento por todo o negócio entabulado entre as partes.

Conforme se extrai dos autos, as partes celebraram dois tipos de contratos, quais sejam: contrato particular de compra e venda e contratos de cessão de direitos hereditários e de posse.

Sustenta a apelante, quanto aos contratos de cessão de direitos hereditários, a inexistência de obrigação de outorga de escritura de compra e venda, mas a simples obrigação de outorga de escritura de cessão.

Inicialmente, registro que o negócio entabulado entre as partes só seria interessante se realizado e adimplido no todo, uma vez que de nada adiantaria para a apelada, promissária compradora, ter a propriedade ou a posse de apenas uma parte das glebas de terra, objeto dos contratos de cessão de direito, uma vez que estão dentro dos limites das glebas objeto da compra e venda, levando-nos a entender que, de fato, aqueles contratos são acessórios à promessa de compra e venda, pelo que somente se efetivariam caso este se concretizasse.

Em assim sendo, entendo razão não assistir à apelante quanto à alegação de não estar em mora na outorga das escrituras das cessões de direitos à apelada, haja vista que, apesar de sustentar que estas já estão minutadas pelo cartório de notas de Montes Claros, além de não conter sequer a sua assinatura nos referidos documentos, não trouxe aos autos qualquer prova que demonstrasse estar a apelada ciente da existência destas, nos termos do art. 333, II, do CPC, sendo certo que suas assertivas ficaram no terreno infrutífero das alegações.

Ademais, sendo os contratos de cessão de direitos hereditários acessórios do contrato de compra e venda, como defendido alhures, o prazo de sessenta dias fixados na cláusula terceira deste contrato (f. 14) também abrange o termo para outorga da escritura das cessões de direito, razão pela qual não merece reforma a decisão primeva que nesse sentido decidiu.

Sustenta a apelante que o contrato de compra e venda entabulado entre as partes tem caráter de irretratabilidade e irrevogabilidade, sendo impossível a sua rescisão.

Prevê as cláusulas 7ª e 8ª do referido contrato:

"CLÁUSULA SÉTIMA - DO CARÁTER IRREVOGÁVEL DO NEGÓCIO.

7.1- O presente negócio é feito em caráter irrevogável e irretratável, não comportando arrependimento, observando-se os termos prescritos na norma dos arts. 418 e 419 do novo Código Civil.

CLÁUSULA OITAVA - DA RESCISÃO CONTRATUAL

8.1- O presente contrato poderá ser rescindido por qualquer das partes em razão do inadimplemento contratual pela outra parte, ficando a parte infratora obrigada ao pagamento de multa, estabelecida em 20% sobre o valor total deste negócio, além das perdas e danos apurados, obrigando-se ainda, ao pagamento das despesas e custas processuais caso a outra parte verifique a necessidade de recorrer às vias judiciais para fazer valer os direitos ora celebrados" (sic - f. 15-16).

Quanto à questão, oportuna a lição de Mário Aguiar Moura, ao dizer que não há como "confundir a irretratabilidade e irrevogabilidade do contrato com a cláusula resolutiva expressa. Aqueles operam no sentido de vedar o arrependimento das partes, enquanto esta atua no sentido da rescisão do contrato por inadimplemento" (in Promessa de compra e venda, Aidê, 1987, p. 205).

Desse modo, de acordo com o contrato em exame, às partes era vedado apenas e tão-somente o arrependimento, sendo facultado a qualquer delas postular a rescisão do ajuste em razão de inadimplemento de obrigação contratual, com base inclusive na cláusula 8.1 supracitada.

Nesse sentido:

"Ação de rescisão contratual cumulada com reintegração de posse e indenização - Promessa de compra e venda - Imóvel - Caráter irrevogável e irretratável - Cláusula resolutiva - Distinção - Possibilidade jurídica - Pagamento - Inadimplemento do promissário comprador. [...]

Não se deve confundir a irretratabilidade e a irrevogabilidade do contrato com a cláusula resolutiva, pois aquelas operam no sentido de vedar o arrependimento das partes, enquanto esta atua no sentido da rescisão do contrato por inadimplemento". (TJMG, Apelação Cível nº 2.0000.00.44366-9/000, 11ª Câmara Cível, Rel.ª Des.ª Selma Marques, p. em 14.09.2004).

"Rescisão de contrato - Culpa do réu - Cláusula de irretratabilidade e irrevogabilidade - Condição resolutiva - Honorários advocatícios - Valor da causa subestimado pelo autor - Elevação deste valor em impugnação ao valor da causa - Irrelevância para fixação da verba de sucumbência. - Ainda que tácita, se a condição resolutiva se operou com o descumprimento substancial do contrato por parte do réu, não há de ser a cláusula de irretratabilidade e irrevogabilidade que obrigará a parte inocente a permanecer com o pactuado" (TJMG, Apelação Cível nº 2.0000.00.495641-6/000, 14ª Câmara Cível, Rel. Des. Dídimo Inocêncio de Paula, p. em 22.11.2005).

Por fim, sustenta a apelante que a lavratura da escritura do imóvel não ocorreu em razão de força maior e caso fortuito, qual seja o não-cumprimento por parte da antiga proprietária dos imóveis - empresa V & M Florestal Ltda. - das exigências legais para a lavratura das escrituras e registros, o que, segundo ela, afasta sua responsabilidade pela rescisão do contrato e, por via de conseqüência, o pagamento da multa contratual.

Também entendo razão não assistir à apelante, haja vista que a cláusula do contrato que trata da outorga da escritura (f. 14) não contém qualquer ressalva que o vincule ao adimplemento do contrato entabulado entre a apelante e a referida empresa V & M Florestal Ltda., razão pela qual, não tendo sido as escrituras outorgadas no prazo assinalado na referida cláusula, forçoso reconhecer procedência do pedido inicial.

Com tais considerações, rejeito a preliminar e nego provimento ao recurso.

Custas recursais, pela apelante.

Votaram de acordo com o Relator os Desembargadores Evangelina Castilho Duarte e Antônio de Pádua.

Súmula - NEGARAM PROVIMENTO AO AGRAVO RETIDO, REJEITARAM PRELIMINAR E NEGARAM PROVIMENTO À APELAÇÃO.

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