Na capa das escrituras antigas costumava-se ler: quem não registra, não é dono. Era uma recomendação dos tabeliães alertando aos compradores para legalizar a transação. A obrigatoriedade do registro de imóveis para comprovar a propriedade constava em 1916 e foi confirmada na reedição do Código Civil, em 2002. Ainda assim, nem todo mundo que passa a escritura de um bem para o próprio nome e não o registra está ciente do risco que corre. A obrigação de checar o registro de incorporação de um empreendimento também protege mutuários de dissabores futuros.

Para efeitos legais, enquanto o novo dono não registrar o imóvel no nome dele, a propriedade é do vendedor. Se este morrer, seus herdeiros podem requerer a posse do imóvel. Ou, ainda, se os bens do vendedor forem colocados em disponibilidade pela Justiça, os credores farão de tudo para recuperar o que perderam. Provar que o imóvel foi comprado e pago, mas não foi registrado, até será possível, mas não isentará o comprador de gastos com advogados.

Pela experiência do oficial do Cartório de 1º Ofício de Registro de Imóveis de Belo Horizonte, Fernando Pereira do Nascimento, a desatenção com o registro de imóveis acontece com mais frequência do que se pensa. Com o aquecimento das compras e vendas de imóveis seria de imaginar que os mais descuidados com a obrigação fossem os compradores da casa própria, mas não é isso que acontece.

Normalmente, são pessoas com maior poder aquisitivo que não dependem de financiamento para comprar o imóvel. Mesmo porque, para obter o financiamento, a pessoa tem que registrar", analisa o advogado.

O que mais acontece, de acordo com ele, é que a pessoa passe pelo menos um ano sem registrar. Mas também há quem deixe para fazer o registro só quando vai vender o imóvel. Se para qualquer tempo sem registro o adquirente corre risco, ele é maior ainda quando a compra foi realizada há 20 ou 30 anos antes. Nesse caso, pode haver mais dificuldades de comprovar a efetivação da transação comercial devido ao grande intervalo de tempo.

Mas nem só por desatenção ou por mania de deixar tudo para depois é que o brasileiro não registra seu imóvel. Conforme Nascimento, também há muita desinformação, normalmente devido à crença de que o lavramento da escritura é suficiente para garantir a posse. O fato é que para fazer o registro, o proprietário terá que ter passado a escritura do imóvel que formaliza a vontade das partes de vender e comprar. Para emitir o documento, o tabelião vai exigir a conferência da destinação do imóvel, se há ônus sobre ele e examina os documentos do comprador, do vendedor e se o vendedor tem capacidade jurídica.

Para passar a escritura também é conferido o recolhimento de impostos devidos, como o Imposto sobre Transmissão de Bens Imobiliários (TIBI).

De posse da escritura, o proprietário tem condições de registrar o imóvel. Pela emissão de cada documento, ele paga 2,1% sobre o valor do imóvel. Para um imóvel de R$ 100 mil, o custo de ambos fica por volta de R$ 2.200, por exemplo.

A importância do registro de qualquer imóvel ou empreendimento no cartório é que qualquer interessado pode consultar a regularidade do bem, que passa a ser aberta ao interesse público. Um dos casos em que o registro se mostra de fundamental importância é para os compradores de apartamentos na planta, quando se trata da incorporação de um empreendimento.

Para registrar a obra no cartório, a construtora precisa informar todos os detalhes dos apartamentos, como número de garagens ou tipos de acabamentos. O memorial descritivo entregue aos compradores poderá ser comparado com o que foi informado ao cartório. Em caso de discordância, a empresa poderá ser acionada na Justiça para cumprir o que prometeu fazer.

Conforme o oficial do 1º Ofício de Belo Horizonte, a Justiça vem agindo com firmeza com as construtoras para que elas cumpram a obrigação do registro. "A 2ª Vara da Comarca de Porto Belo, em Santa Catarina, condenou uma construtora a pagar uma multa de R$ 2 milhões por vender imóveis sem registrar o empreendimento", exemplifica.

O administrador de empresas Rodrigo Sá, 34 anos, diz que aprendeu a lição e vai consultar o registro do empreendimento quando for comprar seu segundo imóvel. Na compra do primeiro, de uma grande construtora do segmento popular, a experiência foi amarga."No memorial descritivo, eles informaram que eu tinha direito a 10,35 metros de área de garagem. Quando a obra terminou, isso não se confirmou, porque não havia terreno disponível", diz. Ele informa que se soubesse do registro do empreendimento feito no cartório poderia ter acompanhado a obra e comparado com o memorial descritivo que lhe foi entregue.

De acordo com Sá, agora a construtora tenta negociar com os compradores que possuem mais de uma garagem a cessão de uma para quem ficou sem nenhuma. Mas para fazer isso, além de obter a concordância dos mutuários, a empresa terá que fazer a alteração pertinente no registro do empreendimento no cartório. Com o atraso, embora a obra esteja pronta, grande parte dos moradores não pôde se mudar.

Fernando Nascimento aponta que a imagem que a população fez do cartório durante muitos anos precisa mudar para facilitar a proximidade com a entidade. Em dezembro passado, o 1º Cartório de Registro de Imóveis de Belo Horizonte registrou 98% de satisfação em pesquisa realizada com o público. Para o oficial do cartório, as boas relações com os frequentadores fazem parte da responsabilidade social da instituição.