Clipping - Garantias em incorporações imobiliárias

Thiago Bonaccorsi Fernandino - Advogado, sócio do escritório Bonaccorsi, Machado e Moreira %u2013 Visão empresarial Advogados e Consultores, pós-graduado em direito de empresa pelo CAD %u2013 Universidade Gama Filho e em direito processual civil aplicado pelo Centro de Estudos da Área Jurídica Federal (Ceajufe), membro das comissões de Defesa do Consumidor e Direito Imobiliário da Ordem dos Advogados do Brasil (OAB-MG)

Com o advento da Medida Provisória 2.221, de 4 de setembro de 2001, foi incorporado ao nosso ordenamento jurídico o patrimônio de afetação, modificando dispositivos da Lei 4.591/64, com o fito de garantir segurança aos promitentes adquirentes e efetividade das incorporações imobiliárias, segregando os riscos de uma eventual “quebra” do incorporador.

A ideia do legislador foi trazer para o mercado imobiliário um novo sistema de direito real de garantia, no intuito de proteger adicionalmente os adquirentes de unidades autônomas, bem como facilitar as condições de aquisição dessas unidades, seja por meio da queda do preço, ou de melhores condições de financiamento.

O regime de afetação é instituído a critério do incorporador, antes ou depois do registro do memorial de incorporação. Dessa forma, pode-se dizer que a submissão do empreendimento ao regime de afetação é uma faculdade do incorporador e não uma obrigatoriedade, no qual o mesmo opta em constituir esse patrimônio autônomo, destacado do seu patrimônio e/ou de terceiros.

Esse novo sistema de direito real de garantia permite ao incorporador destacar do seu patrimônio um conjunto de bens que será reconhecido com patrimônio de afetação. Salienta-se que esse patrimônio autônomo é constituído pelos recursos obtidos com a comercialização das futuras unidades, pelas benfeitorias a serem segregadas às suas receitas ou com o próprio imóvel que será objeto da edificação do empreendimento.

Embora o legislador tenha estabelecido a faculdade do incorporador, o patrimônio de afetação, quando for devidamente instituído, tornará aquele empreendimento um sucesso de vendas. Isso ocorrerá por dois motivos: gerará total transparência e segurança aos futuros adquirentes, uma vez que os mesmos terão participação efetiva na administração e fiscalização das contas, e, ao mesmo tempo, resguardará todos os valores ali investidos na comercialização daquele empreendimento no caso de eventual “quebra” do incorporador.

Nessa seara, a fim de ratificar a garantia e segurança dos pretensos adquirentes de boa-fé, o artigo 31-A prevê que “o terreno e as acessões da incorporação imobiliária, bem como os demais bens e direitos a ela vinculados, manter-se-ão, apartados do patrimônio do incorporador e constituirão patrimônio de afetação, destinado à consecução da incorporação correspondente e à entrega das unidades imobiliárias aos respectivos adquirentes”.

Assim, esses bens constituídos, caracterizados como patrimônio de afetação, não se comunicarão com o patrimônio geral do incorporador nem de outros parceiros/terceiros, respondendo apenas por dívidas e obrigações vinculadas à incorporação respectiva. Deve-se ressaltar que, além dos benefícios mencionados acima em prol dos adquirentes, trouxe a Lei 10.931/04 novos mecanismos fiscais a fim de gerar estímulos ao incorporador na submissão do empreendimento ao regime de afetação.

Destarte, com o advento dessa nova lei, revogou-se a MP 2.221/01, bem como incorporou ao corpo da Lei 4.591/64, criando condições especiais para a tributação dos empreendimentos que estejam submetidos a esse regime de garantia, criando-se o que se denomina de regime especial tributário do patrimônio de afetação.

Porém, apesar de terem sido criados novos estímulos na adesão ao patrimônio de afetação, o legislador foi tímido na elaboração da Lei 10.931/04, vez que repetiu a redação da antiga MP 2.221/01, considerando que não foi estabelecida a obrigatoriedade da instituição do regime de afetação, mas sim, novamente, deixou como sendo uma faculdade do incorporador no que tange à opção por esse novo sistema.

Nesse diapasão, dispõe o artigo 1º da referida lei: “Fica instituído o regime especial de tributação aplicável às incorporações imobiliárias, em caráter opcional e irretratável enquanto perdurarem direitos de crédito ou obrigações do incorporador junto aos adquirentes dos imóveis que compõem a incorporação”.

Dessa forma, pode-se dizer que, apesar de não ser uma faculdade do incorporador, é indubitável que a opção pela instituição do patrimônio de afetação somente tem a contribuir para a expansividade dos negócios e fomento do mercado imobiliário, consolidando, cada vez mais, a segurança e efetividade nas transações imobiliárias.

Portanto, o empreendimento submetido a esse novo regime de garantia, denominado patrimônio de afetação, sem dúvida, atenderá de forma equânime e justa aos interesses dos envolvidos naquela relação comercial. De um lado, o comprador, que terá segurança e garantia nos seus investimentos; do outro, o incorporador, que se beneficiará com a efetividade e sucesso do seu negócio imobiliário.

Nota de responsabilidade

As informações aqui veiculadas têm intuito meramente informativo e reportam-se às fontes indicadas. A SERJUS não assume qualquer responsabilidade pelo teor do que aqui é veiculado. Qualquer dúvida, o consulente deverá consultar as fontes indicadas.