Clipping - Direito de preferência

                                                                                                                Ivanildo Figueiredo

No contrato de locação de imóvel, o locatário ou inquilino tem o direito legal de preferência de adquirir a casa, apartamento ou loja comercial que detém a posse direta decorrente da relação locatícia.

Caso o proprietário pretenda vender o imóvel alugado, a preferência para a sua aquisição é do locatário. Nesse sentido, assim dispõe o art. 27 da Lei de Locação (Lei 8.245/1991): "No caso de venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de direitos ou dação em pagamento, o locatário tem preferência para adquirir o imóvel locado, em igualdade de condições com terceiros, devendo o locador dar-lhe conhecimento do negócio mediante notificação judicial, extrajudicial ou outro meio de ciência inequívoca".

O locador deve notificar o locatário de todas as condições da venda, e das propostas eventualmente recebidas de terceiros. O locatário tem o prazo de 30 dias para se manifestar se aceita ou recusa a proposta. O silêncio do locatário importa em desinteresse na compra, caducando o seu direito de preferência (art. 28).

A Lei 8.245 estabelece também, no seu art. 8º que "se o imóvel for alienado durante a locação, o adquirente poderá denunciar o contrato, com o prazo de 90 dias para a desocupação, salvo se a locação for por tempo determinado e o contrato contiver cláusula de vigência em caso de alienação e estiver averbado junto à matrícula do imóvel". No caso desse artigo 8º, o locatário não exerceu o seu direito de preferência, mas se o contrato de locação foi registrado no cartório de imóveis, e celebrado por tempo determinado, o adquirente deve respeitar o prazo do contrato, não podendo retomar o imóvel. Cabe esclarecer que esse ato no cartório de imóveis é de registro (Lei 6.015/73, art. 167, I, item 3), e não de averbação, como se refere a Lei de Locação.

O ato de averbação previsto na Lei 6.015/73 (art. 167, II, item 16) é aquele em que o contrato de locação deve ser levado ao cartório de registro imobiliário para assegurar ao locatário que, caso seja ele preterido no direito de preferência, ele poderá, depositando em juízo o valor do preço pago pelo terceiro, adjudicar para si o imóvel, conforme previsto no art. 33 da Lei 8.245/91: "O locatário preterido no seu direito de preferência poderá reclamar do alienante as perdas e danos ou, depositando o preço e demais despesas do ato de transferência, haver para si o imóvel locado, se o requerer no prazo de seis meses, a contar do registro do ato no cartório de imóveis, desde que o contrato de locação esteja averbado pelo menos 30 dias antes da alienação junto à matrícula do imóvel."

Entende o Superior Tribunal de Justiça que "a não-averbação do contrato de locação no competente cartório de registro de imóveis, previsto no art. 33 da Lei 8.245/91, impede tão-somente o exercício do direito de preferência do locatário preterido, sendo desnecessária a averbação quando se tratar de pedido de indenização de perdas e danos."

(STJ, 5ª Turma, REsp 578.174-RS, Rel. Min. Arnaldo Esteves Lima, DJU 12/09/2006).

Ivanildo Figueiredo é professor da Faculdade de Direito do Recife/UFPE e tabelião do 8º Ofício de Notas da Capital

(Jornal do Commercio/ PE, Seção Economia, 19/02/2009)

Nota de responsabilidade

As informações aqui veiculadas têm intuito meramente informativo e reportam-se às fontes indicadas. A SERJUS não assume qualquer responsabilidade pelo teor do que aqui é veiculado. Qualquer dúvida, o consulente deverá consultar as fontes indicadas.