Clipping - A nova Lei de Protesto e os condomínios

Na nova convenção condominial adequada ou atualizada aos novos ordenamentos jurídicos legais vigentes, deverão estar previstos, além dos juros de mercado, multas e protesto dos inadimplentes

Rômulo de Gouvêa - Advogado especializado em condomínio, pós-graduado em Direito Imobiliário, sócio do escritório Rômulo Gouvêa Advogados Associados

O Código Civil de 2002 ainda não está sendo corretamente aplicado, ressaltou Ricardo Fiuza, em entrevista na TV Justiça, do Superior Tribunal de Justiça, disponível na íntegra na internet.

Na entrevista, o autor alerta para a falta de aplicação ou incorreta aplicação da intenção do legislador quanto às novas regras dos condomínios. Ressalta que as alterações trazidas pelo código foram para beneficiar os condomínios e até hoje estes benefícios não foram aplicados.

Da mesma forma, sugerimos atenção ao aplicar a nova Lei de Protesto de cotas condominiais, trazida pela Lei 13.160, de 21 de julho de 2008, que proporciona o protesto da cota condominial no estado de São Paulo.

Alertamos que este protesto somente poderá ser efetuado depois de constar previamente a possibilidade na convenção do condomínio, conforme diz a própria lei. Vejamos o texto legal:

“... e ainda o crédito do condomínio, decorrente das cotas de rateio de despesas e da aplicação de multas, na forma da lei ou convenção de condomínio, devidas pelo condômino ou possuidor da unidade …”

Analisando cuidadosamente o texto legal acima, conclui-se que não existe anteriormente a esta lei outra legislação que proporciona o protesto de créditos condominiais ou aluguéis inadimplidos. Ao se referir com as palavras “na forma da lei”, se refere à lei dos títulos executivos, que expressamente podem ser protestados, entre os quais não são contemplados a taxa de condomínios ou aluguel, restando portanto a necessidade de se constar esta possibilidade na convenção do condomínio ou no contrato de aluguel, já que a lei não contempla estes dois títulos.

Portanto, para o protesto de taxa (ou cota) condominial faz-se necessário para o alcance de tal capacidade de protesto a necessária aprovação por dois terços dos condôminos na convenção condominial, como prevê o Código Civil. As convenções de condomínio deverão ser adaptadas ao novo Código Civil, que mudou radicalmente a antiga Lei de Condomínios, a Lei 4.591/64.

A obrigação legal de atualizar a convenção do condomínio consta no artigo 2.031 do novo Código Civil. Na convenção adaptada ao novo código deverá ser incluído, além da possibilidade de protesto, outras alterações como o aumento dos juros e das multas aos inadimplentes. Sem esta atualização, o condomínio não poderá protestar os boletos inadimplentes, como não poderá aplicar as novas multas e juros de mercado aos inadimplentes.

Alertamos que, caso seja efetuado protesto ou aplicado juros de mercado aos inadimplentes, sem a previsão da convenção, os protestos serão cancelados e certamente haverá uma enxurrada de ações judiciais de cancelamento de protesto.

Na nova convenção condominial adequada ou atualizada aos novos ordenamentos jurídicos legais vigentes, deverão estar previstos, além dos juros de mercado, multas e protesto dos inadimplentes, a possibilidade de rateio das despesas pela fração ideal, proibição da venda ou locação de garagem para não condômino e a multa de até cinco taxas de condomínios para os devedores reiterados.

Justificando este aspecto de obrigatoriamente constar previamente na convenção atualizada, no próprio texto legal da Lei de Protesto ora promulgada consta que o protesto da dívida de locação ou aluguel inadimplente somente poderá ocorrer se houver previamente citação no contrato de aluguel, veja o texto legal: “... bem como o crédito decorrente de aluguel e de seus encargos, desde que provado por contrato escrito...”.

Previsão legal no contrato de locação e na convenção do condomínio

Concluindo, ressaltamos que tanto os contratos de locação quanto as convenções de condomínios deverão ser adaptados às novas leis, ou seja, aos novos Lei de Protesto e Código Civil, para terem validade, passando a constar esta possibilidade depois da aprovação por dois terços dos condôminos adimplentes. A partir daí, valerão os protestos e serão legais todas as novas alterações previstas na nova lei de condomínios que veio com o novo Código Civil, em vigor desde 2003.

O princípio do direito aplicado aos contratos – denominado pacta sunt servanda – que significa que o que for contratado entre as parte em contrato é lei entre as partes, e nenhuma nova lei pode alterar o que já foi pactuado em um contrato, somente se nele houver a previsão de que novas leis que surgirem sobre as questões deverão ter validade.

Como exemplo, lembramos que nos contratos de locação existe esta previsão de variação do índice de correção, porém está constando previamente no contrato este índice de reajuste que deverá ser aprovado pelas partes. Geralmente, o índice variável é o IGP-M ou outros índices de apuração da inflação.

Da mesma forma, se o protesto não constar previamente nos contratos de locação ou das convenções de condomínios, não poderá ser concluído validamente. Portanto, tais contratos e convenções deverão ser revistos antes e proceder o protesto para que tenham validade legal. Do contrário, poderão ser cancelados pela Justiça.

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