Artigo - Cédulas de Crédito Imobiliário
Marcelo Salaroli*
Conceito de cédulas
Vamos falar sobre as cédulas de crédito imobiliário, o conceito, a
importância, os requisitos instrumentais, a maneira como se expressa a
vontade do emitente por meio do instrumento, a competência dos registros, os
requisitos negociais – a vontade expressa das partes nos requisitos
instrumentais tem de estar conformada aos requisitos impostos por lei –, e
os efeitos especiais que algumas garantias cedulares têm apresentado.
Preocupei-me em buscar diretamente da lei o conceito de cédulas, já que
somos operadores do Direito. Para nossa surpresa, há uma variedade de
cédulas, cada uma com sua especificidade. O Conselho Superior da
Magistratura, a doutrina, a jurisprudência, e mesmo nós registradores,
costumamos dizer que cédula é sempre uma coisa só. Temos de tomar cuidado
porque são vários tipos de cédulas e leis que as instituíram, e cada uma
delas guardando sua especificidade.
Basicamente, são quatro leis que se referem às cédulas: o decreto-lei 167,
de 14 de fevereiro de 1967, que trata da Cédula de Crédito Rural; o
decreto-lei 413/69, que trata da Cédula de Crédito Industrial, e por tabela,
da Cédula de Crédito Comercial e Cédula de Crédito à Exportação; a lei
8.929/94, que instituiu a Cédula de Produto Rural; e a lei 10.931/04, que
trata da Cédula de Crédito Bancário e que trouxe muitas transformações na
matéria de cédulas.
Destaquei dois tipos de cédulas que não iremos aprofundar por conta de suas
especificidades, as cédulas hipotecárias e as cédulas de crédito
imobiliário. As cédulas que instituem garantias reais são emitidas pelo
vendedor sem a participação do credor, mas essas duas cédulas trazem uma
peculiaridade comum, são emitidas pelo credor para representar um crédito já
constituído de modo a fazê-lo circular. São cédulas averbadas – e não
registradas – junto ao mesmo objeto que registrou a garantia real. A
garantia real já está constituída, por exemplo, uma alienação fiduciária ou
uma hipoteca, e desse crédito hipotecário, o credor emite uma cédula para
circulação no mercado financeiro.
Da imensa variedade de cédulas extraí o conceito de que a cédula é um título
de crédito que se expressa sempre na promessa de pagamento, com exceção da
cédula de produto rural, que se expressa numa promessa de entrega de
produtos. No entanto, é um título de crédito impróprio porque não está
submetido integralmente às regras do Direito cambial, que é subsidiário para
emitir as cédulas. As cédulas têm negociação completa na lei que as
institui. Essa lei cria diversas exceções, por isso é importante reiterar o
aviso de se consultar sempre a lei de cédulas para saber o que ela dispõe.
As cédulas também têm outra especificidade, elas sempre têm garantia real.
Quando não têm garantia real, elas recebem o nome de nota de crédito
industrial ou nota de crédito rural. Infelizmente, existem exceções no
sistema, a própria cédula de crédito bancário pode ser constituída sem levar
o nome de cédula ou de nota porque não tem garantia real. Em regra, se o
legislador fosse mais rigoroso, manteria o padrão de que se for cédula, tem
garantia real.
As cédulas são um instrumento poderoso a favor do credor para constituir
garantias dotadas de efeitos especiais, como impenhorabilidade e
inalienabilidade. Isso sempre foi feito para proteger determinados setores
da economia, com os financiamentos rurais, o crédito rural, possivelmente o
crédito industrial e o crédito à exportação. As cédulas ficavam vinculadas a
esse tipo de financiamento, até que veio a cédula de crédito bancário. A
atividade bancária é uma atividade econômica, mas não está vinculada a
nenhum setor estrito da economia. Qualquer linha de financiamento é passível
de cédula de crédito bancário. As outras cédulas estão bem alinhadas
conforme o tipo de financiamento instituído por lei. Em linhas gerais, esse
é o conceito de cédulas.
Cédula de crédito imobiliário
Nosso tema é a cédula de crédito imobiliário, poderoso instrumento do
mercado financeiro, das atividades econômicas. No entanto, as atividades
econômicas precisam de segurança, o mercado clama por segurança, e somos
nós, registradores e notários, que provemos essa segurança. A segurança está
no registro de imóveis, porém, não adianta o registro imaginar que está
sozinho ou que é o fim em si mesmo. Não que o registro de imóveis dependa do
mercado, mas há uma relação de interdependência, de colaboração, ou de
reciprocidade, que permite que os dois juntos construam um instrumento
eficiente para a sociedade.
O registro de imóveis oferece segurança, mas, às vezes, ela é custosa em
formalidade e tempo. No entanto, a lei compôs de forma bastante interessante
essa informalidade do mercado e a necessidade de praticidade e rapidez do
mercado no registro de imóveis. Isso fica muito claro na matéria de cédulas.
Outra coisa importante é que as cédulas têm acesso ao registro imobiliário.
É um título idôneo para gerar um direito real, se cumpridos os requisitos
legais. Fazemos notas devolutivas para cumprir um requisito legal, para
atender aos fins do registro imobiliário e para dar garantia ao próprio
credor.
Sendo a cédula um título que tem acesso ao registro imobiliário, a primeira
pergunta que se faz é por qual porta ela entra no registro de imóveis? O
artigo 221 da lei 6.015/73, que trata das escrituras públicas, dos títulos
judiciais, prevê que as cédulas se aproximam mais do instrumento particular.
Ao analisar esse artigo, vemos que o instrumento particular, para ter acesso
ao registro imobiliário, requer assinatura de testemunhas e reconhecimento
de firmas.
O título de crédito é um instrumento particular, por isso é necessário sim
exigir a assinatura das testemunhas e o reconhecimento das firmas. No
entanto, esses requisitos foram dispensados por estarem sujeitos ao direito
cambial. A própria corregedoria já disse que não eram necessários o
reconhecimento de firmas e a assinatura de testemunhas por tratar-se de um
título de crédito que tem previsão de acesso ao registro imobiliário no
artigo 221 da lei 6.015, bem como na lei que instituiu as cédulas. A própria
lei, ao elencar o rol de requisitos, não previu essa necessidade.
Se o emitente é pessoa jurídica, devemos exigir prova de representação de
quem assina? Fiz uma pesquisa em diversos cartórios e descobri que cada
cartório procede de forma diferente, há cartórios que exigem e outros não.
Na verdade, a lei não exige expressamente a verificação de prova de
representação, portanto não cabe a nós exigi-la. Pelo mesmo motivo que foi
dispensado o reconhecimento de firma, também deve ser dispensada a prova de
representação de quem assina. Não sabemos se quem assinou é realmente o
representante que está na procuração. Se for um fraudador do sistema ele vai
assinar uma escritura falsa, portanto a exigência seria inócua.
Requisitos instrumentais
Cada cédula tem seu rol de instrumentos comuns: denominação da cédula,
promessa expressa de pagamento, data e lugar de emissão, assinatura de
próprio punho, nome do credor, cláusula de obrigatoriedade dos seguros dos
bens objetos da garantia prevista na lei que instituiu as cédulas de crédito
industrial. Apresentação da via não-negociável, ou seja, por ser um título
de crédito, a cédula tem capacidade de circular. Como se trata de
instrumento particular, o registro de imóveis fica com uma via que leva o
carimbo de não-negociável e é assinada pelas partes.
Se essa via não levasse o carimbo de não-negociável, lançaria insegurança
jurídica no mercado. O título de crédito, pelo princípio da cartularidade,
representa a própria dívida. Portanto, o registro de imóveis tem de ser
extremamente eficiente ao verificar a presença da via não-negociável. Mesmo
que não fosse uma exigência da lei, o registro de imóveis estaria obrigado a
fazer a verificação. Todas as vias devem estar rubricadas – o que é uma
exigência expressa dos bancos –, e todas as partes integrantes – anexos –
devem ser apresentados. Esses são requisitos instrumentais fundamentais.
Algumas regras que servem de orientação
Daquela diversidade de cédulas, algumas regras funcionam bem como
orientação. Para saber em qual cartório se registra essa diversidade de
cédulas é necessário saber o motivo pelo qual se está registrando a cédula,
se em razão da própria cédula ou se em razão de sua garantia.
A segunda pergunta importante é se vamos registrar no local da situação dos
bens ou se vamos registrar no local de domicílio do devedor, ou ainda, se
são necessários ambos os registros. Vale lembrar que o registro em local
equivocado é nulo e não surtirá efeitos. É fundamental observar a atribuição
do registro.
A terceira questão é se o registro deve ser feito no cartório de registro de
imóveis, no registro de títulos e documentos, ou em ambos. Todas essas
respostas estão na lei. O registro é feito no registro de imóveis, no livro
2, onde está localizado o imóvel hipotecado; o penhor rural industrial e
mercantil é uma norma que vigora há muito tempo, deve ser registrado no
registro de imóveis, no livro 3, no local dos bens empenhados; a alienação
fiduciária de bens móveis é registrada no registro de títulos e documentos,
no local de domicílio do devedor.
Muitas instituições financeiras querem registrar a alienação fiduciária de
bem móvel no local do bem alienado, mas o Código Civil e a Lei de Alienação
Fiduciária estabelecem que ela deve ser registrada no local de domicílio do
devedor.
Basicamente, as regras são as seguintes.
1. Para ter eficácia contra terceiros, toda cédula tem registro no livro 3,
no local onde estão situados os bens dados em garantia.
Exceções: a) a cédula de produto rural tem de ser registrada no domicílio do
emitente; b) a cédula de crédito bancário não tem necessidade de registro no
registro de imóveis para ter efeitos contra terceiros.
2. A cédula rural hipotecária é registrada no livro 2, em razão da garantia,
e no livro 3, em razão da cédula. São dois registros, mas também são dois
motivos.
3. A cédula de crédito industrial com garantia de alienação fiduciária de
bem móvel é registrada no registro de títulos e documentos, no domicílio do
emitente, em razão da garantia; e registra-se no registro de imóveis, no
livro 3, em razão da cédula. Para que a cédula tenha eficácia contra
terceiros, a lei exige o registro no registro de imóveis, no local onde
estão situados os bens oferecidos em garantia.
4. As cédulas de crédito bancário com garantia de alienação fiduciária de
bem móvel, em razão da garantia, deve ser registrada no registro de títulos
e documentos, no domicílio do emitente. Ainda que a lei não tenha exigido o
registro da cédula de crédito bancário, os bancos têm buscado o registro de
imóveis porque desejam uma proteção eficiente para seu crédito.
5. Exemplo. Cédula de produto rural emitida em São José do Rio Preto,
oferecendo em garantia safras de café. O oficial de São José do Rio Preto
registra no livro 3, em razão da cédula, e outro registra no livro 3, em
razão da garantia, ou seja, são dois registros no mesmo livro. Se fosse
cédula rural pignoratícia, prevista no decreto-lei 167, seria feito um único
registro.
6. Outro exemplo interessante refere-se a um penhor em General Salgado e uma
hipoteca em São José do Rio Preto. A cédula rural pignoratícia hipotecária
tem comarcas diferentes. Um penhor em General Salgado é registrado lá em
razão do penhor. A partir do momento que se registrou em General Salgado, o
registro é em razão da cédula. Agora é necessário registrar em São José do
Rio Preto, no livro 2, em razão da hipoteca. Seria necessário registrar a
cédula novamente no livro 3, em razão da cédula? Em Franca, estabelecemos um
procedimento padronizado, não dispensamos o registro no livro 3 se já houver
registro na comarca do bem em penhor. O registrador deve ter o cuidado de
verificar se a cédula está registrada no livro 3.
Requisitos negociais do penhor
Quais os requisitos negociais do penhor? Fazemos a descrição dos bens
apenhados pela espécie, qualidade e quantidade. Essas três expressões vêm do
Direito romano. Para identificar coisas fundíveis deve ser analisada a
espécie, a qualidade e a quantidade. Se esses três requisitos não constarem
do penhor, faz-se a devolução solicitando-os. Para especializar o bem
oferecido em garantia é necessário constar a marca, seja a marca de um
trator, ou a marca que se faz no gado. Tem de constar expressamente o
período de produção, por exemplo, a safra, em que ano foi feita a colheita,
etc.
Outro requisito interessante diz respeito ao imóvel de localização dos bens
apenhados. Basta a denominação do imóvel, o logradouro, o número e o
município.
Como proceder se os bens oferecidos em penhor estiverem localizados em mais
de um imóvel, se houver indicação de que se trata de uma safra localizada em
três ou quatro imóveis, por exemplo? Nesse caso, acredito que fere a
especialidade fazer a indicação de três ou quatro imóveis, é necessário
indicar cada imóvel individualmente. Ainda que não se dê o número de
matrículas, mas apenas qual é o imóvel, qual é a área e onde está localizado
o bem. Nesse sentido, existe decisão expressa do Conselho Superior da
Magistratura, que entende que deve ser indicada a quantidade localizada em
cada imóvel. Isso repercute nos emolumentos, uma vez que cada imóvel é um
penhor diferente. Por exemplo, uma safra inteira de café é oferecida em
penhor. O penhor é um só, mas o número de sacas de café não, ou seja,
constitui-se uma universalidade e o penhor é um só. No entanto, se esse
penhor estivesse localizado em diversos imóveis, dobraria a unidade. Por
isso, a decisão do CSM é no sentido de que, havendo penhor em mais de um
imóvel, deve ser indicada a quantidade localizada em cada imóvel.
Existe previsão na lei de que conste o grau estabelecido na garantia. Se o
registrador recebe um penhor de segundo grau, ou maior, o cartório deve
devolver e solicitar a indicação dos graus de penhores inferiores. Essa é
uma cautela para verificar se o penhor é de segundo grau, uma vez que foi
imposto ao registrador o controle do grau. Além disso, também é necessária a
anuência dos credores de graus inferiores. Por disposição expressa do
decreto, se os credores de penhores inferiores não forem os mesmos dos
penhores de graus maiores, é necessário colher a anuência deles, que pode
ser feita por escrito, ou, até mesmo, mediante prova de representação.
O oficial não pode registrar um penhor com o mesmo grau. O problema é saber
se se trata do mesmo grau ou não. Se for um imóvel com penhor de cem sacas
de café, não sabemos quanto café existe naquela fazenda, nem quanto de bem
imóvel existe, nem quanto de penhor ele pode dar. Quando se tratar de safra,
não temos como atender à regularidade do grau de penhor, não há como
controlar a disponibilidade. No entanto, o registro de imóveis oferece
segurança. O ideal é pedir ao emitente uma declaração de que a fazenda
produz mais e que aquele bem oferecido em penhor não é o mesmo oferecido em
penhor que já consta registrado no cartório. Também é preciso saber se os
penhores registrados no cartório são do mesmo bem. Se forem, terão de ser
devolvidos, solicitando-se a presença do penhor de segundo grau, ou será
preciso pedir a declaração de que os bens não são os mesmos. Ou seja, se a
fazenda produz mil sacas de café e foram dadas em penhor apenas cem, ainda
poderiam ser apenhadas novecentas sacas de café. De modo que temos de
confiar na declaração das partes e no princípio da boa-fé das pessoas que se
socorrem do registro de imóveis.
Não é na constituição da cédula que se prorroga o prazo
O penhor mercantil industrial não tem prazo fixado em lei. O penhor agrícola
tem prazo de três anos, prorrogados uma única vez por mais três anos.
Geralmente, o credor, na própria cédula, já prorroga o prazo por mais três
anos, o que não pode acontecer. Não é na constituição da cédula que se
prorroga o prazo, ela não tem prorrogação automática.
A regra geral para se registrar uma hipoteca cedular não guarda nenhum
segredo. As mesmas regras são utilizadas para a hipoteca da escritura
pública, com as exceções previstas na Lei de Cédulas. A primeira delas
refere-se ao grau da garantia.
Na escritura pública não é obrigatório indicar o grau da garantia, que deve
ser aferido no momento da apresentação no registro de imóveis. Já na Lei de
Cédulas é necessário indicar o grau, e se for de segundo grau ou maior é
necessária a anuência dos credores de graus inferiores. Nas escrituras
públicas, se forem apresentadas duas hipotecas com o mesmo grau, não é
necessário retificar a escritura pública para corrigir o grau. No caso das
cédulas, por disposição expressa do decreto-lei, ou cancela-se o grau
anterior ou retifica-se a cédula e insere-se o grau posterior.
Também não é possível registrar pulando-se o grau. Se constarem na matrícula
do imóvel duas hipotecas de segundo grau registradas, não se pode apresentar
uma cédula de quarto grau. Se fosse feita por escritura pública, poderíamos
aplicar a regra do artigo 189 da Lei de Registros Públicos, mas, no caso das
cédulas, se o grau não estiver perfeitamente adequado, o mais sensato é
devolver a cédula, solicitando esclarecimento do credor. O artigo 189 da LRP
diz que “apresentado título de segunda hipoteca, com referência expressa à
existência de outra anterior, o oficial, depois de prenotá-lo, aguardará
durante 30 (trinta) dias que os interessados na primeira promovam a
inscrição. Esgotado esse prazo, que correrá da data da prenotação, sem que
seja apresentado o título anterior, o segundo será inscrito e obterá
preferência sobre aquele”.
A outra exceção que a cédula impõe para o registro da hipoteca é a
especialidade do imóvel oferecido em garantia. Ou se registra tudo na cédula
– isto é, a descrição do imóvel, a área, as características, as
confrontações, as benfeitorias –, ou se registra na cédula um extrato do
imóvel que faz menção de que segue em anexo certidão que faz parte do
processo.
Efeitos especiais da garantia cedular
São basicamente duas características: a impenhorabilidade dos bens
oferecidos em garantia, e a anuência do credor para alienar o bem –
dispensada no caso de alienação causa mortis, em razão da falta de
manifestação de vontade do de cujus.
Essa impenhorabilidade tem exceções: se estiver apoiada em execuções
trabalhistas, se se tratar de penhora em execução fiscal, ou se a penhora
for em execução de débito condominial. A impenhorabilidade das cédulas é
prevista em lei especial que o Código de Processo Civil não revogou.
Para finalizar, um caso de impenhorabilidade. Registro nº 13, matrícula nº
1000, com hipoteca cedular. Podemos registrar uma penhora fiscal? Sim,
porque o crédito fiscal é privilegiado, a impenhorabilidade da hipoteca
cedular seria discutida na via jurisdicional, não caberia ao registrador
verificar isso, portanto, registra-se a penhora fiscal.
E uma arrematação decorrente da penhora? Na carta de arrematação, percebemos
que o credor hipotecário não foi intimado. Podemos registrar essa
arrematação? A primeira impressão que temos é de que se existe uma hipoteca
cedular – e a arrematação nada mais é do que uma alienação –, seria
necessária a anuência do credor hipotecário.
Se a pessoa arrematou o bem na execução fiscal, gravado com hipoteca cedular,
e o credor não participou do processo de execução, podemos registrar a venda
realizada pelo arrematante? Se na arrematação o credor hipotecário for
intimado, a hipoteca fica cancelada por arrematação e é possível registrar
uma venda. No entanto, se o credor hipotecário não for intimado na
arrematação a hipoteca continua valendo, uma vez que a arrematação só
cancela a hipoteca se o credor hipotecário for intimado (art. 1501, CC). O
próprio Conselho Superior da Magistratura já decidiu que não se pode
registrar uma venda realizada pelo arrematante, a não ser que a hipoteca
seja cancelada.
* Marcelo Salaroli é registrador de imóveis de Patrocínio
Paulista, SP.
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