Republica-se a Apelação Cível n° 1.0145.09.537606-0/001, divulgada no Dje
de 08.02.2011, para retificação de erros.
AÇÃO DE COBRANÇA - TAXAS CONDOMINIAIS - INDEFERIMENTO DA INICIAL - FALTA DE
DOCUMENTOS - QUESTÕES INCONTROVERSAS - ILEGITIMIDADE PASSIVA - NECESSIDADE
DE DILAÇÃO PROBATÓRIA - OBRIGAÇÃO PROPTER REM - EXCLUSÃO DE PARCELAS DO
DÉBITO - RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO
- Não há que se falar em indeferimento da inicial em razão da falta de
documentos, tendo em vista que os fatos que eles comprovariam restaram
incontroversos.
- Tendo em vista que a ilegitimidade passiva não fora arguida na primeira
instância e que sua análise demandaria dilação probatória, não há como
reconhecê-la.
- Em se tratando de obrigação propter rem, qualquer um daqueles que figurem
no registro imobiliário como proprietários do imóvel possui legitimidade
passiva para responder à ação de cobrança das taxas do condomínio, nela se
incluindo as prestações vencidas e não pagas e ainda as que foram vencendo
no curso da lide.
- Não há que se incluir na planilha de cálculo do débito a parcela referente
aos honorários advocatícios.
Apelação Cível n° 1.0145.09.537606-0/001 - Comarca de Juiz de Fora -
Apelantes: Edson Vila Real e outro - Apelado: Condomínio do Edifício Santa
Cruz Shopping - Relator: Des. Marcos Lincoln
A C Ó R D Ã O
Vistos etc., acorda, em Turma, a 11ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça do
Estado de Minas Gerais, sob a Presidência do Desembargador Duarte de Paula,
na conformidade da ata dos julgamentos e das notas taquigráficas, em
rejeitar preliminares e dar provimento parcial ao recurso.
Belo Horizonte, 5 de maio de 2010. - Marcos Lincoln - Relator.
N O T A S T A Q U I G R Á F I C A S
DES. MARCOS LINCOLN - Condomínio do Edifício Santa Cruz Shopping ajuizou
"ação de cobrança de encargos condominiais" em face de Edson Vila Real,
Lorena Micaela Vila Real e Amanda Victória Vila Real, objetivando receber as
taxas condominiais em atraso desde abril/2007, no total de R$ 15.159,83
(quinze mil cento e cinquenta e nove reais e oitenta e três centavos), valor
atualizado até maio/2009, além daquelas que vencessem no curso da ação.
A r. sentença recorrida (f. 152/155) julgou procedentes os pedidos, para
condenar os réus a pagarem ao autor o débito apontado, qual seja R$
15.159,83 (quinze mil cento e cinquenta e nove reais e oitenta e três
centavos), com incidência de juros de 1% (um por cento) ao mês e correção
monetária, conforme tabela da CGJ, ambas a partir da citação, incluindo-se
também na condenação as parcelas que fossem vencendo até o efetivo
pagamento, por se tratar de prestação de trato sucessivo.Condenou-os, ainda,
ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, arbitrados em
20% (vinte por cento) do valor da condenação, suspenso o recolhimento de
tais verbas, por estarem amparados pelas benesses da justiça gratuita.
Inconformados, os réus interpuseram apelação. Em suas razões, arguiram,
preliminarmente, o indeferimento da inicial, em razão da ausência de
documentos indispensáveis à propositura da ação e a ilegitimidade passiva
dos apelantes. No mérito, sustentaram, em síntese, a improcedência dos
pedidos, por falta da comprovação do débito, principalmente no que concerne
às despesas do condomínio e à forma de rateio, visto que o valor da cota
apresenta variações, bem como a não demonstração da obrigação de solver o
denominado fundo promocional. Ressaltam que os honorários advocatícios já
teriam sido incluídos na planilha de cálculo, acostada à peça vestibular, e
que a atualização monetária do débito deveria seguir os ditames da Lei
4.591/64, para que somente incidisse a partir do sexto mês de
inadimplemento. Pugnaram, ainda, pelo desentranhamento dos documentos de f.
59/144. Ao final, pediram o acolhimento das preliminares, para extinguir o
processo, sem julgamento do mérito, ou, caso ultrapassadas, que fossem os
pedidos julgados improcedentes. Pelo princípio da eventualidade, pediram que
fosse decotado da condenação o valor dos honorários advocatícios implícitos
no pedido, contido na planilha de cálculo anexa à inicial.
Regularmente intimado, o apelado apresentou suas contrarrazões, pugnando
pelo não provimento do recurso.
Recurso tempestivo, não estando preparado em razão da justiça gratuita
deferida.
É o relatório. Passo a decidir.
Depreende-se dos autos que o 1º réu, ora 1º apelante, e seu cônjuge, Edna
Maria Figueiredo Vila Real, eram os proprietários da loja de nº 3.319, do
Condomínio do Edifício Santa Cruz Shopping, como comprova o registro do
imóvel de f. 33/33-v.
Tendo em vista o não pagamento das despesas condominiais relativas aos meses
abril a dezembro de 2007, janeiro a dezembro de 2008 e janeiro a abril de
2009, o autor, ora apelado, alegando que a coproprietária Edna Maria
Figueiredo Vila Real teria falecido, ajuizou a ação de cobrança em face do
seu marido e filhas, ora apelantes.
Os réus/apelantes, em momento algum, afirmaram que o imóvel não lhes
pertencia ou que teriam sido pagas as taxas condominiais, insurgindo-se, tão
somente, quanto ao seu quantum, bem como quanto à prova da existência das
despesas do condomínio.
Prolatada a sentença, foram julgados procedentes os pedidos, para condenar
os réus/apelantes ao pagamento do débito, como apurado em planilha, acostada
à inicial.
Essa a sentença apelada.
Preliminares.
Indeferimento da inicial.
Nas suas razões, os apelantes suscitam a preliminar de indeferimento da
inicial, com a consequente extinção do processo, sem julgamento do mérito,
em razão da falta de documentos indispensáveis à propositura da ação, quais
sejam a certidão de casamento do 1º apelante com a coproprietária, a
certidão de óbito desta e as certidões de nascimento das suas filhas,
sustentando que esses documentos seriam essenciais para se apurar a
responsabilidade pelo pagamento do débito.
Razão não lhe assiste.
É que o fato de o 1º apelante ser casado com a coproprietária do imóvel, o
falecimento desta e a condição das 2ª e 3ª apelantes de filhas do casal
restaram incontroversos. Aliás, foram, inclusive, afirmados pelos ora
apelantes, razão pela qual a falta dos mencionados documentos em nada
prejudicou a análise da lide.
Diante disso, rejeito a preliminar de indeferimento da inicial.
Ilegitimidade passiva.
Os apelantes arguiram, ainda, a preliminar de ilegitimidade passiva, pois a
verdadeira proprietária do imóvel teria falecido, razão pela qual deveria
figurar o seu espólio no polo passivo.
Também não merece guarida essa alegação.
Vê-se da peça contestatória que os apelantes não arguiram a ilegitimidade
passiva.
É incontroverso o óbito da coproprietária do imóvel. Contudo, não há notícia
nos autos de que o inventário já teria se encerrado, de modo a apurar quem
deveria figurar no polo passivo da demanda: o espólio ou os herdeiros.
Assim, tendo em vista que a ilegitimidade passiva não fora arguida na
contestação e que a sua análise demandaria dilação probatória, não há como
este Tribunal acolher essa preliminar.
Além disso, como se observa do registro do imóvel, acostado aos autos, não
só a falecida era a proprietária, mas, também, o 1º apelante.
Diante do fato de a obrigação ser propter rem, poderia ser cobrada de
qualquer um deles.
Sobre a responsabilidade pelo pagamento das taxas condominiais, este eg.
Tribunal de Justiça assim já decidiu:
"Ação de cobrança. Rito sumário. Taxas condominiais. Obrigação de natureza
propter rem. Legitimidade passiva. Responsabilidade que deve ser imputada ao
proprietário do imóvel. Correção monetária a partir do ajuizamento da ação.
Art. 1º, § 2º, da Lei nº 6.899/81. Juros de mora a partir da citação. Art.
219 do CPC c/c o art. 406 do CC/2002. A ação de cobrança das taxas de
condomínio deve ser proposta contra aquele que figura como proprietário
junto ao Registro Imobiliário, porquanto as obrigações referentes a débito
condominial possuem natureza propter rem, a qual acompanha o bem, impondo
àquele que tem o imóvel registrado em seu nome a responsabilidade pelo
pagamento das obrigações resultantes do direito de propriedade. Os juros de
mora bem como a correção monetária no processo de conhecimento devem incidir
a partir da citação e do ajuizamento da ação, respectivamente" (TJMG -
Apelação Cível n° 1.0024.06.075337-3/001 - Décima Primeira Câmara Cível -
Rel.ª Desembargadora Selma Marques - j. em 13.06.2008).
"Ação de cobrança. Despesas de condomínio. Obrigação de natureza propter rem.
Proprietário. Legitimidade. A parte que figura no registro imobiliário como
proprietária de imóvel responde pelo adimplemento das despesas de
condomínios, pois se trata de obrigação que tem natureza propter rem que
grava o próprio bem" (TJMG - Apelação Cível 1.0024.04.386730-8/001 - Décima
Quinta Câmara Cível - Rel. Des. D. Viçoso Rodrigues - j. em 19.01.2006).
Por todos esses fundamentos, rejeito a preliminar de ilegitimidade passiva.
Mérito.
No mérito, sustentam os apelantes que as despesas condominiais não teriam
restado comprovadas, razão pela qual pugnaram pela improcedência dos
pedidos. Pelo princípio da eventualidade, pugnaram pelo decote da parcela
relativa aos honorários advocatícios, que teria sido incluída na planilha de
cálculo apresentada pelo autor/apelado.
Como sabido, as despesas condominiais, objeto da presente demanda, são
devidas pelos condôminos, na proporção de suas frações ideais e de acordo
com o que estabelece a convenção do condomínio, nos termos dos arts. 1.334,
I, e 1.336, I, ambos do Código Civil.
A questão dos autos é simples, visto que os apelantes não negaram a
propriedade do imóvel, nem que estariam em débito, insurgindo-se, apenas,
quanto à sua não comprovação.
Assim, alegando os réus/apelantes situação que seria modificativa,
impeditiva ou extintiva do direito do autor, a eles cabia provar as suas
assertivas.
No caso em questão, constata-se que o apelado comprovou a relação jurídica
condominial, bem como a existência de seu crédito não satisfeito a tempo e
modo pelos apelantes, demonstrando a exatidão dos valores da taxa mensal de
condomínio.
Aos apelantes incumbia provar que eventual cobrança seria indevida e
abusiva, a teor do que dispõe o art. 333, II, do CPC. Entretanto, não se
desincumbiram de tal ônus.
A defesa dos apelantes foi inócua e desprovida de fundamento e prova, sendo
insuficiente para afastar a cobrança.
Assim, na ausência de prova contrária, o demonstrativo de débito elaborado
pelo condomínio apresenta-se suficiente para atestar o montante devido das
parcelas condominiais, as quais se encontram previstas na respectiva
convenção de condomínio.
Assim, não resta dúvida de que a obrigação de pagamento dos encargos
condominiais é do proprietário. É que as obrigações pelo pagamento das
parcelas oriundas do rateio de condomínio são propter rem, ou seja, aderem à
coisa. Portanto, sendo os apelantes os reais proprietários da unidade
constante da inicial, devem arcar com as despesas de condomínio que estejam
em aberto, inclusive aquelas que vencerem no decorrer do litígio, com
suporte no que dispõe a Lei de Condomínio e Incorporações (Lei 4.591/64).
Dessa forma, não há que se falar em reforma da sentença quanto à condenação
dos ora apelantes a pagarem ao autor as taxas de condomínio relativas ao
imóvel sob comento, sendo-lhe, no entanto, assegurado o direito de regresso
quanto aos valores pagos contra aquele que, em razão do suposto inventário,
encontrava-se obrigado ao pagamento de tais encargos.
Contudo, assiste razão aos apelantes quanto ao decote do valor referente aos
honorários advocatícios, que integraram o valor do débito na planilha de
cálculo apresentada pelo autor/apelado com a sua inicial.
O autor, ora apelado, apresentou a planilha de cálculo de f. 05, e dela
constaram os valores das taxas condominiais devidas, no importe de R$
13.781,66 (treze mil setecentos e oitenta e um reais e sessenta e seis
centavos), bem como dos honorários advocatícios, de R$ 1.378,17 (mil
trezentos e setenta e oito reais e dezessete centavos), totalizando R$
15.159,83 (quinze mil cento e cinquenta e nove reais e oitenta e três
centavos).
A r. sentença recorrida julgou procedentes os pedidos, para condenar os réus
a pagarem ao autor o débito, como apresentado na planilha, qual seja R$
15.159,83 (quinze mil cento e cinquenta e nove reais e oitenta e três
centavos), valor esse que já incluía a verba honorária, e condenou-os,
ainda, ao pagamento dos honorários advocatícios, arbitrados em 20% (vinte
por cento) do valor da condenação.
Portanto, no cálculo das parcelas devidas, apresentado na exordial, os
referidos honorários advocatícios não poderiam ter sido incluídos, sob pena
de bis in idem, razão pela qual devem ser decotados do valor do débito.
Mediante essas considerações, rejeito as preliminares e dou parcial
provimento ao recurso, para reformar a v. sentença hostilizada e julgar
parcialmente procedente o pedido exordial, condenando os réus/apelantes a
pagarem ao autor/apelado apenas o débito relativo às despesas condominiais,
no valor de R$ 13.781,66 (treze mil setecentos e oitenta e um reais e
sessenta e seis centavos), mantendo, quanto ao mais, a sentença.
Em virtude de o apelado ter decaído de parte mínima de seu pedido, condeno
os apelantes a arcarem com as despesas processuais, custas recursais e
honorários advocatícios, no montante fixado em primeira instância, suspensa
a exigibilidade, por litigarem sob o pálio da justiça gratuita.
Votaram de acordo com o Relator os Desembargadores Duarte de Paula e Selma
Marques.
Súmula - REJEITARAM PRELIMINARES E DERAM PROVIMENTO PARCIAL AO RECURSO.
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