AI - Ação cautelar de arresto - Alienação do imóvel arrestado - Fraude e ineficácia da venda declarada - Recusa informal pelo oficial do RI - Impossibilidade - Exigência do cumprimento dos Arts. 198 A 204 DA LEI 6.015/73

PROCESSUAL CIVIL - AGRAVO DE INSTRUMENTO - AÇÃO CAUTELAR DE ARRESTO - LIMINAR DEFERIDA E CUMPRIDA SOBRE IMÓVEL - CONFIRMAÇÃO POR SENTENÇA - ALIENAÇÃO DO IMÓVEL ARRESTADO - FRAUDE E INEFICÁCIA DA VENDA DECLARADA - ORDEM DE AVERBAÇÃO DA TITULARIDADE DO IMÓVEL PARA O NOME DO EXECUTADO - RECUSA INFORMAL PELO OFICIAL DO CARTÓRIO DE REGISTRO DE IMÓVEIS - IMPOSSIBILIDADE - CUMPRIMENTO DO DEVIDO PROCESSO LEGAL PREVISTO NOS ARTS. 198 A 204 DA LEI 6.015/1973 - EXIGÊNCIA - RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO

- Se o oficial do Cartório de Registro de Imóveis levanta suposta impossibilidade jurídica e material para o registro ordenado pelo MM. Juiz, deve fazê-lo pelo expediente de dúvida, a ser distribuído ao juízo competente, com prévia prenotação e observância de todas as formalidades que o procedimento exige, conforme os arts. 198 a 204 da Lei 6.015/1973, para que seja dirimida a questão após oportunidade de defesa/impugnação do apresentante e parecer do Ministério Público.

Recurso conhecido e parcialmente provido.

Agravo de Instrumento Cível nº 1.0701.05.105655-7/001 - Comarca de Uberaba - Agravante: Produtos Agrícolas Junqueira e Razera Ltda. - Agravados: Marcos Antônio Borges, Airton Mortari - Relatora: Des.ª Márcia De Paoli Balbino

A C Ó R D Ã O

Vistos etc., acorda, em Turma, a 17ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado de Minas Gerais, na conformidade da ata dos julgamentos, à unanimidade, em prover em parte o agravo de instrumento.

Belo Horizonte, 14 de junho de 2012. - Márcia De Paoli Balbino - Relatora.

N O T A S T A Q U I G R Á F I C A S

DES.ª MÁRCIA DE PAOLI BALBINO - Produtos Agrícolas Junqueira e Razera Ltda. interpôs recurso de agravo de instrumento contra a decisão do MM. Juiz da 1ª Vara Cível da Comarca de Uberaba - MG, trasladada à f. 56-TJ, prolatada nos autos da ação cautelar de arresto movida pela ora agravante contra Airton Mortari e Marcos Antônio Borges, ora agravados, na qual foi reconhecida a impossibilidade jurídica e material de ser averbada, por via de mandado judicial, a transferência da propriedade para o nome do executado no registro cartorário, do imóvel arrestado e depois alienado mediante fraude, tendo o MM. Juiz assim decidido em face das informações trazidas pelo Oficial do Registro de Imóveis acerca da real propriedade do bem.

A agravante requereu o conhecimento do presente agravo na forma de instrumento e seu recebimento também no efeito suspensivo. No mérito, pediu a reforma da decisão agravada, alegando inexistência de impossibilidade material e jurídica para o cumprimento do mandado de registro, visto que está prevista no art. 221, IV, da Lei de Registros. Alegou que o oficial do Cartório de Registro de Imóveis não pode deixar de cumprir mandado judicial de averbação de transferência de propriedade, prolatada pelo MM. Juiz quando do reconhecimento de fraude na alienação do imóvel arrestado. Sustentou que não são verdadeiros os motivos levantados pelo oficial para não cumprimento da ordem judicial, sendo certo que o imóvel nunca esteve registrado em nome do agravado Airton Mortari, fato este que ensejou o reconhecimento da fraude e que não pode impedir o registro determinado judicialmente.

O recurso foi recebido no efeito meramente devolutivo (f. 69/70-TJ).

Embora cientificado da interposição do presente agravo (f 71-TJ), o MM. Juiz não prestou informações.

Devidamente intimados (f. 70, 72/73), os agravados não apresentaram contraminuta.

É o relatório.

Juízo de admissibilidade.

Conheço do recurso porque próprio, tempestivo e por ter contado com preparo regular (f. 58-TJ).

Anoto que a decisão é passível de agravo de instrumento, não sendo o caso de conversão para a forma retida, conforme Lei 11.187/2005, porque, em tese, contém potencial lesivo à parte.

Mérito.

A agravante se insurgiu contra a decisão em que foi reconhecida a impossibilidade jurídica e material da averbação, por via de mandado judicial, da transferência da propriedade para o nome do executado no registro cartorário, do imóvel arrestado, alienado por ele mediante fraude, em face das informações trazidas pelo oficial acerca da real propriedade do bem.

O argumento da agravante é o de que o oficial do Cartório de Registro de Imóveis não pode se negar a cumprir ordem judicial, devendo efetuar o registro conforme comando do art. 221, IV, da Lei de Registro, se não houve motivo relevante que impeça a averbação. Pediu o cumprimento imediato da ordem de transferência da propriedade do imóvel arrestado para o nome do executado.

Examinando tudo o que consta do instrumento do presente agravo, tenho que assiste razão parcial à agravante. Vejamos.

A agravante ajuizou ação cautelar de arresto contra os ora agravados (f. 08/12-TJ), pedindo o arresto de imóvel que ainda não se encontrava registrado em nome dos ora agravados, embora já adquiridos por eles de Evelyn Louise Martins, conforme contrato de compra e venda que apresentou, ao argumento de que a ausência de registro em nome dos reais proprietários facilitaria a alienação para terceiros.

Foi deferida liminar de arresto de dois quinhões da fazenda denominada Santa Olinda, procedentes das matrículas nº R1-12-499 do 2º Cartório de Registro de Imóveis e nº 40.345 do 1º Cartório de Registro de Imóveis, ambos da comarca de Uberaba - MG (f. 20-TJ). A liminar foi confirmada posteriormente na sentença de julgamento de procedência da ação cautelar (f. 27-TJ).

A agravante informou em juízo que o imóvel arrestado havia sido alienado para terceiros, conforme anotação indicada no registro feito pelo 2º Cartório de Registro de Imóveis (f. 28/32-TJ).

Conforme decisão de f. 46/48-TJ, foi reconhecida a ocorrência de fraude à execução, oportunidade em que o MM. Juiz prolatou a seguinte ordem:

"Com efeito, expeça-se ofício ao CRI determinando a transferência da propriedade do bem para o nome da parte executada imediatamente".

Remetido o mandado de transferência ao 2º Cartório de Registros de Imóveis de Uberaba - MG (f. 49-TJ), o oficial remeteu ofício ao MM. Juiz, como se vê do documento de f. 50/52-TJ, informando a impossibilidade de cumprimento da ordem por violação ao princípio da continuidade porque, antes da alienação particular feita pelo executado, o imóvel não estava registrado em nome dele, executado, Airton Mortari, apontando, ainda, outras considerações.

A agravante pediu que fosse remetida nova ordem de transferência ao 2º Cartório de Registros de Imóveis de Uberaba - MG (f. 53/55-TJ).

O MM. Juiz indeferiu o pedido em face das informações apresentadas pelo oficial às f. 50/52-TJ, conforme decisão de f. 56-TJ, ora agravada.

A pretensão da ora agravante é a de que seja ordenada a transferência imediata do registro do imóvel para o nome do agravado, executado, Airton Mortari.

Pois bem. É cediço que as ordens judiciais também podem ser objeto de registros cartorários, conforme art. 221, IV, da Lei 6.015/1973, in verbis:

"Art. 221 - Somente são admitidos registros:

[...]

IV - cartas de sentença, formais de partilha, certidões e mandados extraídos de autos de processo".

Contudo, em princípio, tais anotações registrais só podem ser feitas se não houver violação ao princípio da continuidade, previsto nos arts. 195, 222 e 237 da Lei 6.015/1973, pelo qual somente é viável o registro de título contendo informações perfeitamente coincidentes com aquelas constantes da respectiva matrícula sobre as pessoas e bem nela mencionados, sendo imprescindível o encadeamento entre assentos pertinentes a um dado imóvel e as pessoas neles constantes, formando uma continuidade ininterrupta das titularidades jurídicas de um imóvel.

Sobre o tema leciona a doutrina:

1) "O princípio da continuidade, que se apoia no de especialidade, quer dizer que, em relação a cada imóvel, adequadamente individuado, deve existir uma cadeia de titularidades à vista da qual só se fará a inscrição de um direito se o outorgante dele aparecer no registro como seu titular. Assim, as sucessivas transmissões, que derivam umas das outras, asseguram sempre a preexistência do imóvel no patrimônio do transferente.

Ao exigir que cada inscrição encontre sua procedência em outra anterior, que assegure a legitimidade da transmissão ou da oneração do direito, acaba por transformá-lo no elo de uma corrente ininterrupta de assentos, cada um dos quais se liga ao seu antecedente, como o seu subsequente a ele se ligará posteriormente. Graças a isso, o Registro de Imóveis inspira confiança ao público.

O encadeamento de titularidades, em que se apoia a confiança do público, recebe o nome de princípio de continuidade.

[...]

A sua essência repousa na necessidade de fazer com que o registro reflita com a maior fidelidade possível a realidade jurídica. Ao exigir-se que todo aquele que dispõe de um direito esteja inscrito como seu titular no registro, impede-se que o não titular dele disponha. A pré-inscrição do disponente do direito, da parte passivamente interessada, constitui, pois, uma necessidade indeclinável em todas as mutações jurídico-reais" (CARVALHO, Afrânio de. Registro de imóveis. 3. ed. Rio de Janeiro: Forense, 1982, p. 304/305).

2) "Princípio da Continuidade - Um dos princípios fundamentais do registro imobiliário, o da continuidade, determina o imprescindível encadeamento entre assentos pertinentes a um dado imóvel e às pessoas nele interessadas.

A preocupação pela observância do princípio se retrata no número dos dispositivos que lhe são consagrados: o art. 197 quer que, estando o velho título registrado em cartório, o novo seja acompanhado de certidão atualizada daquele; os arts. 222 e 223 estabelecem a obrigatoriedade de referência à matrícula ou aos registros anteriores, na escritura ou no instrumento particular; o art. 225, § 2º, afirma irregular o título em que a caracterização do imóvel não coincida com registro existente; finalmente, o art. 237 nega registro, mesmo a imóvel matriculado, sem apresentação de título precedente, não registrado, de modo a assegurar a continuidade.

[...]

O princípio da continuidade percorre duas linhas: a do imóvel, como transposto para os livros registrários, e a das pessoas com interesse nos registros. Ambas devem ser seguidas de modo rigoroso e ininterrupto, pelo sistema criado em lei.

A continuidade do imóvel corresponde à persistência da matrícula inalterada ou, se o assento for anterior a 1º de janeiro de 1976, de transcrição ou inscrição precedente. Subsistem os mesmos característicos e a definição perimetral, mesmo que mudem os confrontantes.

É contínua a linha pessoal quando qualquer alteração do direito real registrado se relaciona com a pessoa em cujo nome o bem está lançado no cartório imobiliário" (CENEVIVA, Walter. Lei dos Registros Públicos comentada. 18. ed. São Paulo: Saraiva, 2008, p. 434/435).

Baseado nesse princípio, não poderá vender ou gravar de ônus quem não figurar como proprietário no registro imobiliário. Respeitando o princípio da continuidade, se for anulado um negócio jurídico por sentença transitada em julgado, o respectivo registro será cancelado, e, consequentemente, serão cancelados todos os posteriores que nele se apoiaram.

In casu, o oficial do 2º Cartório de Registro de Imóveis se recusou a cumprir a ordem judicial de transferência de titularidade da propriedade do imóvel arrestado, alegando que o executado, ora agravado, sequer anteriormente havia figurado como proprietário no registro.

Vejo dos documentos dos autos que o executado Airton, de fato, quando do arresto, possuía apenas promessa de compra e venda quitada do imóvel, embora no registro esteja constando a "detenção" dele sobre o imóvel.

Nesse caso, em princípio, haveria violação ao princípio da continuidade se o mandado judicial fosse averbado, pois Airton não detinha domínio.

A agravante discorda e alega não ser admissível descumprimento da ordem judicial e que o arresto já estava há muito averbado, tendo o Oficial do Registro cancelado indevidamente aquela averbação. Alega que, na matrícula, constava a detenção de Airton.

Vejo que a controvérsia a decidir não envolve o arresto nem a entendida fraude à execução, mas sim o registro do mandado que ordenou transferir a propriedade para o nome do executado no Cartório de Registro de Imóveis.

O MM. Juiz remeteu um mandado ao Cartório de Registro de Imóveis. O oficial do Cartório do 2º Registro de Imóveis de Uberaba não cumpriu a ordem e apenas devolveu o mandado com um ofício ao MM. Juiz, informando não ser possível o cumprimento pelas razões que expôs.

Todavia, para tais hipóteses, o art. 198 da Lei de Registros prevê que o oficial do Cartório de Registro deve suscitar dúvida, que será julgada pelo juízo competente, como preveem os arts. 198 a 204, havendo um procedimento a cumprir, inclusive com possível impugnação do interessado antes da sentença:

"Art. 198 - Havendo exigência a ser satisfeita, o oficial indicá-la-á por escrito. Não se conformando o apresentante com a exigência do oficial, ou não a podendo satisfazer, será o título, a seu requerimento e com a declaração de dúvida, remetido ao juízo competente para dirimi-la, obedecendo-se ao seguinte:

I - no Protocolo, anotará o oficial, à margem da prenotação, a ocorrência da dúvida;

Il - após certificar, no título, a prenotação e a suscitação da dúvida, rubricará o oficial todas as suas folhas;

III - em seguida, o oficial dará ciência dos termos da dúvida ao apresentante, fornecendo-lhe cópia da suscitação e notificando-o para impugná-la, perante o juízo competente, no prazo de 15 (quinze) dias;

IV - certificado o cumprimento do disposto no item anterior, remeter-se-ão ao juízo competente, mediante carga, as razões da dúvida, acompanhadas do título.

Art. 199 - Se o interessado não impugnar a dúvida no prazo referido no item III do artigo anterior, será ela, ainda assim, julgada por sentença.

Art. 200 - Impugnada a dúvida com os documentos que o interessado apresentar, será ouvido o Ministério Público, no prazo de dez dias.

Art. 201 - Se não forem requeridas diligências, o juiz proferirá decisão no prazo de quinze dias, com base nos elementos constantes dos autos.

Art. 202 - Da sentença poderão interpor apelação, com os efeitos devolutivo e suspensivo, o interessado, o Ministério Público e o terceiro prejudicado.

Art. 203 - Transitada em julgado a decisão da dúvida, proceder-se-á do seguinte modo:

I - se for julgada procedente, os documentos serão restituídos à parte, independentemente de translado, dando-se ciência da decisão ao oficial, para que a consigne no Protocolo e cancele a prenotação;

II - se for julgada improcedente, o interessado apresentará, de novo, os seus documentos, com o respectivo mandado, ou certidão da sentença, que ficarão arquivados, para que, desde logo, se proceda ao registro, declarando o oficial o fato na coluna de anotações do Protocolo.

Art. 204 - A decisão da dúvida tem natureza administrativa e não impede o uso do processo contencioso competente.

Art. 205 - Cessarão automaticamente os efeitos da prenotação se, decorridos 30 (trinta) dias do seu lançamento no Protocolo, o título não tiver sido registrado por omissão do interessado em atender às exigências legais.

Parágrafo único. Nos procedimentos de regularização fundiária de interesse social, os efeitos da prenotação cessarão decorridos 60 (sessenta) dias de seu lançamento no protocolo".

Logo, se o oficial encontra óbices ao registro ou à averbação ordenada no mandado judicial, ele deve indicá-los por escrito, suscitando incidente de dúvida perante o juízo competente, no qual se admitem somente provas documentais.

Sobre o tema leciona Wilson de Souza Campos Batalha (em Comentários à Lei de Registros Públicos. 3. ed. Rio de Janeiro: Forense, 1984, p. 830, 832/833 e 838):

"O processo de dúvida tem natureza administrativa e não contenciosa, não obstante haja controvérsia e disputa entre o interessado e o Oficial de Registro Público. Tendo feição administrativa, a decisão proferida no processo de dúvida não tolhe a via às competentes ações ordinárias, nem prejudica a substância das relações jurídicas em foco.

Ademais, no processo de dúvida, a apreciação é limitada à análise do documento que se pretende registrar, à luz das normas pertinentes ao registro, inadmitindo-se qualquer outro gênero de provas.

[...]

Em primeiro lugar de jurisdição, a competência é do juiz cível, salvo onde existirem juízos especializados.

[...]

Nos termos do art. 198, havendo o oficial de registro suscitado exigência, por escrito, o apresentante, não se conformando ou não a podendo satisfazer, formulará requerimento que, com o título e com a declaração da dúvida do oficial, será remetido ao juízo competente, mediante as seguintes providências: a) anotará, no protocolo, à margem da prenotação, a ocorrência da dúvida; b) certificará o oficial, no título, a prenotação e a dúvida suscitada, rubricadas todas as folhas; c) será dada ciência ao apresentante dos termos da dúvida, entregando-se-lhe cópia da suscitação e, ao mesmo termpo, intimando-o a impugná-la, no prazo de 15 dias, perante o juízo competente; d) após certificado o cumprimento do requisito anterior, as razões da dúvida e o título serão encaminhados ao juízo competente.

[...]

Se a dúvida for julgada procedente, os documentos serão restituídos à parte, independentemente de traslado, dando-se ciência da decisão ao oficial, para que a consigne no Protocolo e cancele a prenotação.

Se a dúvida for julgada improcedente, o interessado deverá apresentar novamente os documentos, com o respectivo mandado judicial ou certidão de sentença, que ficarão arquivados. Em seguida, o oficial procederá ao registro, declarando o fato na coluna de anotações do Protocolo.

Seja qual for a decisão da dúvida, fica ressalvado aos interessados o ingresso na via contenciosa competente".

Assim sendo, embora o oficial do Cartório de Registro de Imóveis não possa se recusar a cumprir mandado judicial, se o cumprimento do mandado não for possível, ele deve suscitar dúvida, a teor da Lei dos Registros Públicos.

A decisão agravada, pois, é nula porque a dúvida deve ser formalmente suscitada pelo oficial do Cartório de Registro de Imóveis, após a prenotação do documento a ele remetido, e exige autuação, procedimento de lei, permissão para a defesa/impugnação do interessado e sentença do Juiz da Vara de Registros, com todos os requisitos exigidos pelo CPC, em devido processo legal, e com prévio parecer do Ministério Público.

Tais formalidades necessárias não foram obedecidas no caso.

Por fim, registro que, após inclusão do recurso em pauta, recebi informações do MM. Juiz, conforme f. 83, em que consta ter sido mantida a decisão recorrida.

As razões recursais, portanto, merecem ser acolhidas em parte.

Dispositivo.

Isso posto, dou parcial provimento ao recurso para anular a decisão recorrida e para determinar a intimação do oficial do Cartório do 2º Ofício de Registro de Imóveis da Comarca de Uberaba - MG para que faça prenotação e suscite dúvida quanto ao ato registral que lhe foi requisitado pelo MM. Juiz, obedecendo ao procedimento exigido pelos arts. 198 a 204 da Lei de Registros Públicos.

Sem custas nesta fase.

Votaram de acordo com a Relatora os Desembargadores Evandro Lopes da Costa Teixeira e Eduardo Mariné da Cunha.

Súmula - AGRAVO DE INSTRUMENTO PARCIALMENTE PROVIDO.

Nota de responsabilidade

As informações aqui veiculadas têm intuito meramente informativo e reportam-se às fontes indicadas. A SERJUS não assume qualquer responsabilidade pelo teor do que aqui é veiculado. Qualquer dúvida, o consulente deverá consultar as fontes indicadas.