A 5ª Câmara Cível entendeu que “condomínio de fato” não pode cobrar taxa de
condomínio, mensalidade, anualidade ou qualquer outra contribuição
compulsória de moradores.
O entendimento é resultado do julgamento da Apelação Cível nº 2011.036756-4,
interposta pela A.P.C.N.P., que é uma associação, em razão de não ter
concordado com a sentença de 1º grau que julgou improcedente a ação de
cobrança de contribuições condominiais com obrigação de não fazer ajuizada
contra C.R.
A apelante pretendia provar a existência de condomínio de fato, com seus
elementos caracterizadores como o uso constante de área comum, os serviços
contratados, além dos trabalhos realizados pela associação em nome e
benefício do condomínio e seus proprietários/moradores.
A tese defendida era a de que o residencial em questão nos autos seria um
condomínio de fato (caso concreto, sem legislação ou documento que o
denomine assim), pelo que deveria ser regido pelas normas legais que regulam
os condomínios em geral.
Já existe entendimento pacificado nas Cortes Superiores no sentido de que
associação de moradores, qualificada como sociedade civil, sem fins
lucrativos, que é o caso da apelante, não tem autoridade para cobrar nenhum
tipo de taxa ou contribuição de quem não é associado, uma vez que tais
entidades não são equiparadas a condomínio para efeitos legais.
O magistrado de 1º grau citou diversos julgados com esse entendimento pelo
STJ, além de deixar claro que no caso inexiste áreas particulares ou
qualquer área comum, de uso coletivo dos proprietários dos terrenos do
loteamento.
A apelação teve a preliminar de cerceamento de defesa rejeitada. No mérito,
o relator , Des. Luiz Tadeu Barbosa Silva, reforçou a tese do juiz da
sentença original, em razão do princípio da tipicidade dos direitos reais,
que consta no Código Civil, que estabelece que “para a instituição ou
constituição de um condomínio sobre coisa imóvel é imprescindível a
aquisição, através do competente registro no ofício imobiliário, de um bem
imóvel comum por diversos proprietários”.
Em seu voto, o relator explicou que não existe condomínio entre os
proprietários dos imóveis do loteamento em questão, uma vez que não há no
loteamento área de domínio comum. “O réu apelado tem o direito de usar,
gozar e dispor da coisa livremente”, concluiu.
Por unanimidade de votos, os desembargadores afastaram a preliminar e, no
mérito, negaram provimento ao recurso, nos termos do voto do relator.
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